交房合同范文

交房合同范文第1篇

迟延交付商品房属于迟延履行，房地产开发商应承担违约责任。《解释》第十七条规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这是合同法规定的违约责任的具体化。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条采取的是可预见性与可得到利益应当赔偿相结合的原则，审判实务中，该原则往往采取对比法确定可得利益损失数额，也就是通常所讲的守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。由于商品房作为特殊的商品，有着地段、种类、时间的差别，因此，《解释》对商品房租金的期间、地段、种类都进行了规范。同时，应注意赔偿损失与约定违约金的关系。我们认为根据私法自治原则，如果双方对违约金有约定，应优先适用约定违约金；只有在没有约定的情况下，才适用《解释》第十七条的规定。

关于迟延交付商品房的违约金计算期限，我们认为原则上应以约定的交房日为违约金计算的起算点，以实际交付商品房为止算点。若是逾期到具备交房条件时才交房的，则违约金从约定交房之日至具备交房条件即实际交房之日止。

在调研中，遇到这样的案例：买卖双方约定，“若实际交房日期在合同规定的交房日期之后三个月以内不视为逾期交房，出卖人无须承担违约责任；若实际交房日期超过合同规定交房日期三个月以上，无论期间有何种‘其他特殊原因’均视为逾期交房，出卖人应按购房合同规定承担违约责任。”当事人的特殊约定并不违法，应予尊重。问题争议的是，房地产开发商超过三个月交房，买方要求开发商承担迟延交房的违约责任起算点是否包括这三个月呢？我们倾向认为不应当包括这三个月。约定交房日期的目的是保证开发商如期交房，如果迟于约定交房日期，就要承担违约责任。买卖双方约定了交房日期的同时又约定三个月内任何时候交房均不视为逾期交房的宽限期，这说明真正约束开发商的是约定交房日起三个月结束的次日，因此，双方的交房日期起算点名义上为约定的交房日期，实际上应包括三个月即从双方约定的实际交房之日至三个月结束的次日起。

交房合同范文第2篇

一、对“交付使用”的理解

商品房预售合同中一般都会约定房屋交付使用的时间，但对以何种方式交付，一般未作约定，为此，以往在商品房纠纷案件中对交付使用的争议颇大。《解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，明确了转移占有即我们通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。但第十一条规定中的“交付使用”并不是我国合同法第一百三十三条中规定的“交付”，合同法第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”合同法中“交付”是物权理论上的物权变动，而《解释》第十一条的“交付使用”是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的有权占有事实状态，并不必然产生所有权的变动。因此，出卖人履行了交付使用商品房的义务后，并非意味着出卖人的合同义务履行完毕，其还须协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权给买受人。有学者认为该司法解释对交付使用的定义，往往会导致房地产商在产权证尚未办理的情况下，和第三方进行同一商品房的买卖，甚至与第三方进行了产权登记使得第三方取得该商品房的所有权，即我们常见的“一物二卖”违约现象，严重损害了买方的利益。我们认为，房地产市场的“一物二卖”现象主要原因在于商品房买卖合同多为预售合同，签订合同时，商品房仍未符合约定，而商品房产权证的办理则需要商品房竣工并具备相关条件才得以实现，这就给房地产开发商一个时间差进行一物二卖。虽然《商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。但是从规定中我们仍可以发现，预售合同签订与预售合同登记之间可以有一个月的时间差，这也给了房地产开发商进行“一物二卖”的可趁机会。因此，我们认为该司法解释对交付使用的定义并不必然产生房地产开发商“一物二卖”，相反，给交付使用提供了一个客观的、操作性比较强的司法标准。

二、迟延交付之抗辩理由的正当性

迟延交付案件中，法院对房地产开发商的迟延交付之抗辩理由是否成立往往也存在较大分歧。房地产开发商的抗辩理由首先涉及到迟延履行是否要求迟延履行人具有可归责性的学理争论。我们认为迟延履行不仅仅是一种从客观角度描述的履行状态，更包括一种责任的承担。所以，如果买方无故恶意不领取钥匙入住，却要求房地产开发商承担逾期交房违约金，显然对房地产开发商不公平。

房地产开发商迟延履行抗辩事由，经调查，主要表现在两个方面：1.以自然现象形式表现的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生了某种自然现象，如发生了几级以上的台风，施工不能如期进行，从而导致了商品房的迟延交付。2.以人为因素为表现形式的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生的某种外界人为因素，如正值一年一度的高考期间，政府强制限制噪音，从而引起商品房的迟延交付。此类抗辩理由常见的是房地产开发商要求买方受领，买方因为商品房存在着某种瑕疵而拒绝受领，导致了迟延交付。我们认为，对第1种抗辩理由要考虑：（1）如果影响迟延交付的自然现象属于惯常气候现象，那么房地产开发商的抗辩理由就不应成立，因为房地产开发商本就有能力预见此因素的影响力。（2）从普通人的观念看来，自然现象的发生足以导致延期施工。一些案件中，房地产开发商仅仅提供气象局的关于延期施工期间的气象报告，却无充分理由说明该自然现象能够并且已经阻碍商品房施工的进程。对第2种抗辩理由，应该注意：（1）房地产开发商因非行政主体之第三人的原因导致了迟延交付，那么房地产开发商的抗辩理由就不能成立。（2）房地产开发商迟延交付是因行政主体行为导致的，如果行政主体的行政行为具有社会公益性，那么应当视为不可抗力，不构成迟延交付。（3）买方拒绝受领导致的迟延交付，应当甄别拒绝受领理由的正当性。如果理由正当，那么房地产开发商仍应承担迟延交付的责任。比如，房地产开发商在交付商品房时必须提供相关的竣工验收合格的材料，否则买方有权拒收，尽管开发商发出了交房通知书。

当然，如果开发商延迟交付房屋属于双方当事人在合同中已经约定的免责情形，那么应遵照双方的意思表示，认定不构成迟延交付。

三、迟延交付商品房的违约责任承担

迟延交付商品房属于迟延履行，房地产开发商应承担违约责任。《解释》第十七条规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这是合同法规定的违约责任的具体化。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则，审判实务中，该原则往往采取对比法确定可得利益损失数额，也就是通常所讲的守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。由于商品房作为特殊的商品，有着地段、种类、时间的差别，因此，《解释》对商品房租金的期间、地段、种类都进行了规范。同时，应注意赔偿损失与约定违约金的关系。我们认为根据私法自治原则，如果双方对违约金有约定，应优先适用约定违约金；只有在没有约定的情况下，才适用《解释》第十七条的规 定。

关于迟延交付商品房的违约金计算期限，我们认为原则上应以约定的交房日为违约金计算的起算点，以实际交付商品房为止算点。若是逾期到具备交房条件时才交房的，则违约金从约定交房之日至具备交房条件即实际交房之日止。有观点认为违约金应从约定交房日计至开发商已送达交房通知书中确定的交房之日止，按此逻辑，只要开发商通知买方接收房屋，就可以免除因自己的过错产生的违约责任，这无异于鼓励开发商依仗自己的优势地位，随时将不具备交房条件的商品房交付给买方。这就损害了买方的合法利益，违背民法的平等和诚信原则。

交房合同范文第3篇

买下期房 临时遭变

然而没想到的是，就在张晓鸥梦想中的婚房快要完工之时，国家出台了新的住房建造质量标准，根据国家消防部门的新要求，该楼盘开发商需要将其开发的这一楼盘的外保温材料由B2级提升为A级。为此，该公司不得不重新采购材料并施工。由此耽误了交房时间。

2012年1月，该楼盘开发商终于取得了相关建设工程竣工验收备案证书，并于2月初取得了住宅交付使用许可证。也就是说，与当初合同上约定的最晚交付时间相比，开发商交房时间晚了1个多月，而根据当时签订的合同，假如公司逾期交房超过30天，则张晓鸥有权单方面解除合同。

尽管2012年1月至2月，该公司两次向张晓鸥发出交房通知书，但张晓鸥却在2月向该公司发函，表示该公司逾期交房超过32天，故要求解除预售合同。若双方能就补偿达成一致的，则可以撤销退房要求。

只是晚了1个多月的交房时间，房屋本身并无质量问题，为什么张晓鸥却偏偏要解除预售合同呢？据张晓鸥私下透露，2010年他签订预售房合同时，嘉定新城板块房价正在快速上涨中，为防止房价继续上涨，张晓鸥才举债提前入手。然而2011年春节前中央出台楼市“限购令”后，整个房地产市场的走势发生了微妙的变化。尤其到了2011年年底，地处上海市郊、相关生活配套设施还不完善的嘉定新城板块率先吹响了房价下跌的集结号，多个新开楼盘纷纷打出8折甚至更低的折扣。原价18000元/平方米的新房瞬间降到了12000～14000元/平方米，有的甚至比张晓鸥当时买房时的价格还要低，而且张晓鸥判断房价可能还会继续下行。此时恰巧又遇到开发商交房时间延迟了一个多月，张晓鸥便抓住机会，要求解除预售合同，或至少给予一定的经济补偿。

是否“不可抗力”成关键

张晓鸥的要求自然无法让开发商接受，为此，开发商至法院，要求判令张晓鸥单方解除合同无效。

在法庭上，该开发商表示，合同履行期间，该公司乃是因执行政府政策临时调换保温材料导致工程工期延误，故其延期交房属于不可抗力引起。同时，双方在合同的补充条款中约定，为配合政府行为或执行政府的法规、规章、命令及规定等原因导致公司方延期交付房屋的，公司方面不承担违约责任，张晓鸥单方解除合同没有任何事实和法律依据。

张晓鸥则辩称，早在2010年12月，上海市消防局便已经文件规定，民用建筑外保温材料的燃烧性能宜用A级，不应低于B2级。后公安部消防局及上海市消防局于2011年3月再次发文，要求必须采用燃烧性能为A级的材料，政府正式发文时间距离合同约定的交房期限有9个月之多，公司应有足够的时间整改，不是不可克服的。但该楼盘开发商在此后的房屋建造过程中却依然无视预警，采用了最低标准的B2级，以至于后来不得不重新采购材料并施工，从而最终导致交房延期。由此可见，交房延期乃是原告开发商主观原因造成，不属于合同中所约定的“不可抗力”范围，开发商应自行承担相关后果。按照合同约定，公司逾期交房已达到其单方面解除合同的条件，公司应承担违约责任，故要求驳回公司的诉讼请求。

法院判决原告胜诉

法院经审理后认为，该房地产公司在履行合同过程中，根据相关政府部门的要求，停止了原设计的外墙保温材料施工，并变更设计、采购符合要求的建筑外保温材料后恢复对建筑工程施工，这一过程必然会导致施工工期的延长，影响工程的交付及房屋的交付。该房地产公司延期交房的时间离合同约定的交房时间超过一个多月，根据对上述客观情况的综合判断，该公司延期交房在合理的时间范围内，并不影响当事人合同目的的实现。同时，更换外墙保温材料，该情况是合同双方在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的，理应属于法律所规定的“不可抗力”范畴，构成合同所约定的可以延期交付房屋的情形。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

综上所述，原告开发商因不可抗力导致迟延履行交房义务，根据法律规定和合同约定，张晓鸥解除合同的条件尚未成立，其提出解除合同的理由不足，合同应当继续履行。

一审判决后，张晓鸥提出上诉。二审法院认为，原告开发商因不可抗力导致迟延履行交房义务，根据法律规定和合同约定，张晓鸥解除合同的条件尚未成立，故驳回张晓鸥的，维持原判。

理财金手指：何种情况才能退房

我们生活在一个契约社会，任何契约的签订、修改和解除都要遵循一定的法则。在房屋买卖这种重大契约活动中，买卖双方更是必须按照合同条款履行。一般来说，一手房的房屋买卖合同为开发商单方面定制的格式合同，购房者想要退房，开发商必须由符合合同解除条件的违约行为，比如套型与设计图纸不一致；面积误差比绝对值超出3%；房地产商擅自变更规划、设计；房屋主体结构质量有问题等比较严重的违约行为。此时，购房者退房不但不需要承担责任，还可追究开发商的违约责任；相反，如果开发商没有违约，购房者想退房，在没有取得开发商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。

交房合同范文第4篇

一、合同约定:暂测面积与实测面积的允许误差在5%,如误差超过5%,按实际情况多退少补。从目前了解的情况看,购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少,如果互不结算,吃亏的肯定是购房者,由此可见,上述条款对张先生的不利是十分明显的。

二、合同约定:购房者不按合同约定时间付款,则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等,而发展商若没有按时交屋,却什么惩罚措施也没有。这是一条明显不公平的内容,许多购房者却忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮,购房者却无可奈何的情况,就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施,比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样,出现问题购房者才有计可施,有权可维护。

三、合同约定:若因施工问题造成延期交房,属不可抗力,与开发商无关,开发商不负违约责任。这是强词夺理,法律没有规定施工问题属不可抗力,若真的因施工问题延期交房,开发商应当承担违约责任,所以,这一条应当从合同中删去。

四、合同约定:发展商交房后三个月内负责办理产权证。

这里面有两个问题,交房以什么为标准,很多人没有意识到。甚至出现这样的事:发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙,而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙,否则不给。到头来购房者还是住不进新房。

交房合同范文第5篇

2015年9月22日，王某与A房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买A房产公司开发的某市某小区商品房一套。合同约定A房产公司于2015年11月30日交付房屋，但由于其开发的房屋存在渗漏问题，王某拒绝收房，A房产公司进行整改后于2016年4月2日才交房。王某要求A房产公司根据合同约定，按已交房款为基数，支付日万分之二的逾期交房违约金，A房产公司不同意，王某诉至法院，要求A房产公司承担逾期交房违约金。

法院审理

法院审理时发现，合同约定被告A房产公司应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告王某使用，否则将按约承担逾期交房的违约责任。在2015年11月30日，买受人原告王某按约到达拿房现场，但却发现卫生间地面渗水，经核查发现防水层已失效，故未收房，后双方在消费者协会的调解中，被告出具了书面整改承诺，承诺对地面进行整改。原告遂完成了收房的相关手续。

法院认为，商品房买卖合同是双方当事人合意的结果，应受自己所表达意思的拘束。双方当事人所约定的交房条件为诉争房屋已进行竣工验收备案登记，而且当时被告交付的房屋也已进行竣工验收备案登记。原告提出的防水层失效致渗漏问题属于一般质量问题，应属于被告的保修、整改范畴，并不足以影响交房条件。因此，对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。

律师提醒

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”

商品房交易中房屋交付是一个极其重要的环节，也存在诸多问题，主体结构质量出现问题的情况比较少，通常是一般房屋质量问题纠纷，本案中碰到的地面防水层失效就属于一般的质量问题，购房者能否以一般质量问题拒收房屋呢？法官就“是否严重影响正常居住使用”在裁判中表示，具有一定的自由裁量空间。至于具体的裁量标准，司法实践中如果开发商办理相应法定手续，购房者以一般质量题拒绝收房，法院不会支持，开发商只承当相应的维修责任。律师提醒：除了商品房交付的法定条件，业主和开发商还可以就商品房的约定条件及责任加以明确，以维护自身的合法权益。

交房合同范文第6篇

2010年国际旅游岛获批，大量房企进驻海南市场，到如今，当年不少的楼盘项目都预计今年验收交房。据统计，2012年海南将有90个楼盘项目交房，迎来名副其实的“交房年”。而开发商风风火火备战交房的背后，也让业主们很多困惑问题迎面而来。

海房盘占近6成领跑海南交房潮

在统计的90家楼盘中，单海口今年就有51家楼盘交房，占2012年海南全年交房楼盘总数近6成，是当之无愧的交房大户。三亚目前统计的数据是4家楼盘交房，博鳌则是两家。其余35家今年交房的楼盘分布在文昌、儋州、澄迈、万宁等海南其他市县。

在2012年交房楼盘中，交房时间多集中在5月和12月这两个月。市中心公寓、高层、海景房别墅等物业类型应有尽有。海南5月份交房的楼盘一共有14个，分别是慧远美林谷、南海佳园、儒俊雅苑、蓝水湾2期、碧湖湾、美湖美舍、佳元·江畔人家、华林广场、亚龙湾石溪墅、椰林河畔、宏城水岸、长信·半岛美庐、江南乐居、水岸名都2期，在五一黄金周期间形成了一个交房的小高潮。而12月份交房的楼盘共有31个，是5月份的两倍多，交房市场能力后劲居上。

年底扎堆交房 能否促进楼市回暖？

从整体数据来看，12月份无疑是海南楼市交房的高峰期。对于购房者来说，没有比在岁末拿到期待已久的好房更理想的新年礼物了。据有关业内人士分析，许多开发商趁年底交房，也是想借海南近几年越来越多的岛外游客上岛过年的趋势，大幅度提升自己楼盘的知名度。

再加上早在今年2月份，关于房贷利率的浮动政策就引起了众多的议论。继3月份海口各大银行个人首套房贷款利率回归基准利率以来，“松绑”信号就一直持续不断。如果首贷利率下浮，刚需购房者将成为最直接的受益群体。而且首贷利率的优惠政策可以在开发商普遍“以价换量”的大环境中有效地刺激刚需一族的购房欲望，也能减轻刚需一族不少的压力。

然而，从近期海南楼市的成交均价来看，这些利好因素似乎并没有为楼市的回暖增加信心，进入五月以来，海南楼市，除三亚地区依然保持较高的楼市均价之外，其它市县的楼市基本上都反映出大面积的房价松动迹象。业内人士称，在之前海南楼市热捧期，开发商将价格提到较高的位置，房价本身存在泡沫。而现在购房者已经进入到了理性购房的时代，泡沫就必然会消失，扎堆交房对海南楼市的回暖带来的帮助不大。

业内人士提醒购房者慎重对待

2012年这么大的交房量，对于开发商和业主都是一个挑战。对于5月和12月这两个月开发商扎堆交房的现象，律师建议大家，购房者与开发商办理交房手续的时候一定要注意4个证书：房屋的验收备案表、面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书。办理交房手续时，务必要仔细核对自己与开发商签订的购房合同条款。另外，在验房时，房屋质量的检查、房屋设施是否能正常使用等方面，都要谨慎查看。

对于目前开发商逾期交房给自身带来的负面影响，有业内人士表示，开发商逾期交房，这是企业自身前期“服务”不到位的问题。所谓的“服务”不仅包括企业品质的问题，更有后期对于业主的承诺是否到位等。因此建议逾期交房的开发商可以成立相关的客户服务部门，帮助处理因由自己违约造成的业主们的纠纷，并且妥善安排好后续的工作，以树立自己的好口碑。

特别提醒：四个步骤六个要点验收交房

验房步骤一：入户检查

首先对楼道的防火门和救生通道进行检查。如果是高层建筑，对于防火和逃生装备的检查非常必要，高层房屋的入户门必须要达到防火、防盗、防撬的“三防”标准。

验房步骤二：土建检查

入户检查完毕，室内的检查项目很多，而且大都需要非常专业的器材。在第一次验房的时候，要用专业工具对准墙面一锤锤的轻敲下去，如果有一些不太和谐的声音传到耳朵里，就说明墙面后可能会有空鼓等问题。

验房步骤三：门窗用材位置检查

接下来是相对比较精细的步骤，包括窗户、阳台玻璃的强度，用材、位置、高度密封性等。

验房步骤四：给排水、电气检查

接下来是厨卫的水电、防火检查。卫生间地面，如果在连接水管的地面发现了大量的水渍，说明排水管道连接不够紧密，有漏水情况存在。另外一个比较大的问题是，卫生间内的电线是否连接地线，对于厨卫这种湿度很大的地方，漏电情况极易发生。

Tip1：收房通知书

开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。

Tip2：验“五证两书”

开发商通知业主开始交房即日起，必须具备“五证两书”——五证是买期房时必须看的，两书是交房时向开发商索取的，在具备这些条件时，业主可签字确认。

Tip3：收房缴纳费用

通常情况下，大部分唯一住房的普通住宅，按1%的税率征收契税。个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按海南省原定3%税率征收契税。

Tip4：延期交房须知

按照合同的交房日期为准，延期交房的赔偿，在签订购房合同或协议时，都涉及相应的条款、赔偿方式和金额，如不能合理赔偿，可直接提出。

Tip5：验房不可乱签字

在物业代领业主到达房屋内部时，房屋尚未经过专业验收，质量存在很大隐患，如贸然签字，对业主不利。

Tip6：何种情况下拒绝收房

交房合同范文第7篇

关键词：开发商；延期交房；承担；违约责任

中图分类号：F293文献标识码： A

一、前言

随着我国房地产业的不断发展，越来越多的房地产开发商开始进行房地产开发。但由于资质、规模不一，对于风险等因素的控制力度不同，难免造成延迟交房情况的出现。深入分析其应该承担的违约责任，是对购房者权力的维护。

二、开发商延期交房的产生的原因

1.招拍挂带来资金压力

以前流行的土地使用权协议出让方式正式退出了历史舞台，更加透明的土地使用权公开交易成为目前开发商获得土地进行房地产开发的唯一途径，从根本上杜绝了开发商通过暗箱操作控制土地成本的可能性。同时，开发商以公开交易方式获得土地使用权后，必须在一定期限内全部交清土地出让金，申领土地使用证，否则政府可以收回该地块。这样开发商的前期投资成本大幅度上升，新项目前期投入大大增加，造成开发商资金压力，难以应对建设工期要求。

2.银根紧缩被迫自筹资金建设

银根紧缩，银行已基本停止了对房地产施工项目发放贷款，房地产开发商只有通过自筹资金以维持项目建设。在购房者申请购房商业贷款方面，新的政策规定按揭银行只有在项目封顶的前提下，才能为购房者办理商业贷款手续。这样一来，开发商以前期收取购房者的房屋预售款作为项目建设资金以维持房地产滚动开发的手段无法实施，资金压力骤然加大，给建设单位的结款不及时，因此建设期限就无限制拖长。

3.商品房销售管理政策紧缩

国家关于商品房其他政策的调整也对开发商交房期限带来限制。例如，项目只有在房屋主体及小区绿化、配套设施达到规划条件后，才能申请验收；开发商在房屋交付时应向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；开发商在销售商品房时设置样板间的，如未作说明，实际交付的商品房质量、设备及装修应当与样板间一致。开发商应在房屋交付前委托有资质的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后方能用于房屋权属登记等等一系列新的措施，严格约束了开发商的房屋交付条件。

三、房地产纠纷的司法应对

鉴于司法审判的相对滞后性、被动性等特点，再加上审判资源有限性的制约，人民法院要及时、稳妥、权威地处理房地产纠纷，各种人民调解机构的提前介入就显得异常重要。人民调解机构的提前介入，不但可以缓解法院审判力量紧张的压力，使得法院可以把精力集中在疑难、重大、复杂案件的审理上来，而且由于人民调解机构解决矛盾的方式方法、时间程序等相对灵活自由，因此还可以使得当事人节省大量的时间、精力和费用。

同时，当前也应在司法实践中加大对群体诉讼进行探索的力度。我国民事诉讼法规定：“人民法院作出的判决、裁定，对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提讼的，适用该判决、裁定。”但是，司法实践中由于该条文不易操作，同时买房人的房屋面积、价款数额、诉讼请求等内容不尽相同，法官出于慎重的考虑，往往很少以裁定形式适用法院已作出的判决或裁定，更愿意采用单独立案、合并审理、逐案判决的形式，进而也使得这条法律条文形同虚设。因此，当前司法实践急需在该条文的适用范围、条件以及具体操作等方面进行探索，大胆对符合条件的群体诉讼采用诉讼代表人制度进行审理，为群体性案件的审理开辟一条合理合法、稳妥快捷的出路。

在房地产纠纷群体诉讼中，大多数以开发商败诉而告终，主要表现在开发商延期交房、房屋质量存在问题以及不能及时办理房产证等方面。但是，由于房价不断上涨，开发商败诉不外乎退款赔息，可房子还可以加价卖给别人，开发商反而赚了。而购房人的购房目的基本上是居住所需，大多不愿意拼上金钱、时间和精力去和开发商对着干，况且入住以后很长一段时间还要受开发商的管理，根本得罪不起开发商。

四、延期交房的应对措施

1.认定逾期交房，明确责任很重要

律师表示，若购买的新房存在诸多质量问题，根据《商品房销售管理方法》，可以拒绝办理入住手续，直至开发商完善房屋质量、符合交付使用条件再接收房屋。从法律角度讲，购房者在签订商品房买卖合同时都会有一个户号，类似房屋的身份证，根据这个户号就可以查询房屋的面积、户型等自然状态。一般情况下，商品房买卖合同都会对最终交付的房屋面积和合同约定面积注明一个误差范围。若是超出此范围，合同里也大多有约定的解决方案。

2.注重合约，防患于未然

商品房买卖合同条目繁多，购房者在签订合同时一定要注意各项内容尽可能全面、详细。例如房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等都要明确说明。同时，违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。特别值得留意的是，购房过程中开发商多会提供补充协议，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。

3.加大索赔力度，保留证据

现在的商品房购买合同里关于延期交房的违约问题一般都作了相关的规定，但现实中，真正能够按照合同上的规定拿到违约金的购房者却不多，索赔的维权之路充满艰辛。作为购房者，购房前最好能多了解一些房屋的信息，要对是否有可能发生延期交房的情形进行甄别，以便尽早采取应对措施。签订购房合同时，违约责任务必事先约定，加大索赔力度。

五、案例分析

青岛市的常女士在2006年4月27日与某房地产开发商签订了一份商品房预售合同，购买该开发商开发建设的一套房屋。当时合同约定常女士所购买房屋的进户时间最迟不得晚于2007年10月1日，如开发商延期进户，则应向常女士支付违约金，违约金的标准为每延期一日按已付房款的万分之三计算。合同签订后，常女士按要求共计支付了95%的房款即150100元，合同要求余款进户时付清。

然而，开发商却无视合同承诺一再推延进户时间。为了达到拒付延期进户违约金的目的，开发商于2009年9月前后，通知常女士去补签一份放弃违约金的协议，常女士不同意。开发商则对不放弃违约金的购房者拒绝交付房屋。2009年12月，常女士从青岛市房管部门公开网站上发现自己购买的房产已于2009年11月30日办理了商品房预（销）售许可证。同时她发现开发商已为放弃违约金的购房者办理了房屋进户手续，却拒绝为常女士办理相应的进户手续。常女士向法院提讼，要求开发商为自己办理房屋进户手续，并支付延期进户的违约金。

在法院公开审理中，被告以常女士购买的房屋无商品房预售许可证为由，主张双方签订的合同无效。对常女士所购房产所在的整栋楼都已经办理了产权证，为何常女士的房产没有办产权证一事，被告没有做出解释说明。常女士认为，开发商恶意违约的行为是显而易见的。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定只要在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。开发商在常女士前已经取得了商品房预售许可证，故其认定合同无效是十分荒唐的。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，常女士与开发商签订的合同是合法有效的。

法院对此案作出一审判决，判令开发商为常女士办理进户手续，并支付延期进户的违约金。

六、结束语

通过对开发商延期交房应承担违约责任的研究，我们可以发现，在房地产的实际交易中，延迟交房的情况是频繁出现的。在延迟交房出现以后，购房者应该积极拿起法律的武器，维护自己的合法权益。而开发商应该严格根据合同，自觉地承担责任。

参考文献：

[1]张强，王二那.浅论房地产开发商的责任与义务[J].吉林建筑，2011年，第2期：12-13.

[2]甘倪麻.延迟交房的法律适用研究[J].法律探究，2013年，第12期：10-11.

[3]魏索楠等.法律概念在房地产业内的应用探寻[J].现代房地产，2011年，第12期：88-89.

[4]沙晨晨，马强.从法律学角度开房地产业的繁荣[J].未来建筑趋势，2011年，第10期：87-88.

交房合同范文第8篇

这里我们将对二手房交易中存在的陷阱和如何防范进行分析，以帮助广大读者参与二手房市场的交易时回避陷阱，避免上当。二手房交易陷阱主要是指售房者推出的二手房本身不具备出售的各种资格，有少数人为了骗取钱财而对这一情况进行隐瞒，使购房者造成损失。特别是在“灰市交易”、“黑市交易”、“地下交易”中，最容易让购房者上当受骗，造成无穷后患。

陷阱一：产权状况

根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。另外，根据北京市各区(县)房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者所忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来，可能造成买卖合同已签订、买方首期款也已支付给业主后，在办理产权过户的过程中，发现房屋不能转让，由此可能给买方造成很大的损失。 规避方法：在签订买卖合同前，购房者应到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

陷阱二：房屋类型

现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照，否则，若购买住宅房，购房人将无法从事预期的用途。

规避方法：在签订买卖合同前，应查看业主是否已取得房屋产权证，并确定其房屋所属类型。

陷阱三：合同签订

众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。

规避方法：根据产权证或其他法律文件(如预售合同等)确定产权人。若签订合同的并非产权人，购房人应要求其提权人出具的书面委托证明。

陷阱四：模糊付款方式

很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

规避方法：双方签订买卖合同时，应对付款流程和时间作出明确、具体的约定。

陷阱五：交房模糊约定

有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时，交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。规避方法：在买卖合同中明确约定交房日期，及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用。

陷阱六：非居住用房税费购买

交房合同范文第9篇

闹心的“异地收房”

4月25日，吴女士与很多业主一样，收到了开发商快递的《金海岸入住通知书》，称金海岸项目已于2009年5月1日“如期完成”建设，且于2009年5月1日起开始分批为业主办理入住手续。

接到收房通知的业主们非常高兴，由于当初业主与开发商签定合同时，开发商称可以提包入住。所以部分业主在5月1日带了行李与餐具欢欢喜喜地去收房，还准备收房后顺便享受下海景。

万万没想到，此行不但没有收到房，倒是收回了一肚子怨气。

“当时看到现场后，我们失望透了，金海岸项目既不‘如期’，也未‘完成’。根本没有达到交房条件。不仅门外装没有完成，绿化也未做。原本合同约定的精装修包括家电、家具，可是开发商称只有业主收房后才将这些家具、家电运到家中，那我们怎么把控质量?”业主张先生非常气愤地对本刊记者描述，精装修质量简直惨不忍睹，门框是用两块板拼接的，卫生间天花板上有漏洞，地砖之间还有大缝。

据张先生介绍，当天近20名业主开始和开发商交涉，但是开发商态度并不积极，从上午9点到下午2点，才与开发商达成了初步的协议：5月1日当天与开发商谈判的那部分业主可以免收从当日起到今年年底的物业费；交房时间两个月内另行通知；延期交房按照合同约定补偿业主违约金。

楼盘“长高”了两层

然而，随着越来越多的业主开始准备收房，发现的问题越来越多。“开发商无法提供《竣工验收备案表》和《房屋面积实测表》就交房，他们称，获得了分项的竣工验收备案表，综合竣工验收备案表正在办理。”业主吴女士对本刊记者诉说。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”，即商品房只有经过了上述部门验收并合格后，并提供《竣工验收备案表》、《房屋面积实测表》、《住宅质量说明书》、《住宅质量保证书》等文件才算是达到了交房条件。

最让吴女士担心的是，合同里签定的楼盘层高是17层，可是现在开发商竟然盖成了19层。

“若由于私自加盖楼层，开发商无法拿到《竣工验收备案表》和《房屋面积实测表》，那将无法获取产权证。我原本购房的目的是投资，将用于出租或在合适的时机出售，没有产权证，我的投资置业目的便成空了。”吴女士非常苦恼。

最关键的是，业主们认为，由于楼盘紧临大海，开发商私自加盖，楼盘很可能出现安全隐患和不可预见的生命财产安全的重大问题。

“业主不退房”霸王条款

然而让业主们惊愕的还有，购房两年后他们才发现当初与开发商签定的购房合同里还存在着“霸王条款”。

根据吴女士为记者提供的合同复印件，合同第十五条关于产权登记的约定一条这样写道：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买房人不退房，出卖人按照已付房价款的3％向买房人支付违约金。

为什么购买房屋已两年，如今业主们才看到这条“霸王条款”?

“当时，我是在北京的一家媒体上看到‘金海岸’宣传，便驱车前往实地看盘，到达售楼处时，路途中已较累，看到海心情非常舒畅，当时也没做太多考察就购买了。”如今谈起当时的购买，吴女士说，有点冲动。

同吴女士情况差不多，对于这次异地置业，张先生的评价也是非常仓促。

“当时，开发商不知道从哪里获知我的手机号，收到他们的项目宣传短信后，恰巧我也想在离北京较近的地方购买海景房，就在2007年7月去看了房。总共去了两次，第一次去我就交了1万元的定金，我想开发商既然已获取销售许可证，应该不会有什么大的问题。第二次去也是凑周末，办理贷款占用很大一部分时间，时间非常紧，我根本就没细看合同就糊里糊涂签了。”张先生非常后悔地说。

开发商回应：业主预期过高

对于业主向本刊记者投诉的南戴河“金海岸”的几大重要问题，记者采访了开发商――秦皇岛市星光房地产开发有限公司主管前期和销售的负责人李文奇。

“由于收房前几天南戴河下雨，造成现场看起来有些杂乱，不干净。业主们预期过高，总用五星级酒店的要求来衡量项目，肯定达不到。”李文奇表示。

对于17层楼为什么盖了19层，李文奇解释，项目报规是按照19层报的，原本计划有两层是开发商自用，但当记者追问是否可提供规划许可证复印件以及详细的细节时，李称不是自己亲手经办的，还需要进一步了解。

李文奇说，业主们不用担心。产权证肯定能办到。不过记者问其能否就办理产权证与业主签定补充协议，他并没有给出明确的答复。

就“金海岸”无《竣工验收备案表》和《房屋面积实测表》为何敢交房的问题，李文奇称，项目现在已有消防、主体等的分项验收备案表，综合竣工验收备案表是因为上报时间晚了，在办理过程中拖延了时间，大概6月15日左右能办理完成。

“南戴河与北京不一样，交房时没有《房屋面积实测表》没有太大影响。在办理产权证时，还会有面积测绘，业主不用担心，办理产权证时我们依旧会‘多退少补’的。”李文奇表示。

律师提醒：异地置业谨防风险

对于南戴河“金海岸”纠纷，河北德圣律师事务所孔德路律师在接受本刊记者采访时表示，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，这是法律的强制性规定。《商品房竣工验收备案表》是房屋竣工验收合格后由建设局批给开发商的法律文件，业主应当要求开发商必须出具。

对于目前金海岸业主已经与开发商签定的“因开发商责任360日内无法办理产权证，买房人不退房”霸王条款，孔律师认为，尽管业主在签订购房合同时比较草率，仍然可以依法保护自己的权利，可以主张该“霸王”条款无效。因为《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交房合同范文第10篇

2011年8月，开发商拿到了该楼盘预售许可证，售楼处要求郭签订正式的商品房买卖合同。郭签约时，发现正式合同中，交房时间被推迟到了2012年1月1日。对此，售楼处工作人员解释，这只是为了办理购房手续，之前签订的合同仍然有效，于是郭签了合同。

后来该楼盘在开发过程中，郭发现开发商存在擅自更改小区规划等问题，于是决定不再购买该房屋。2011年10月，郭向开发商提出，该房已经逾期交付一个月，按原合同规定，自己有权退房并要求双倍返还定金。而开发商认为，既然已经签订了正式的购房合同，就应接受新合同的约束，公司可以按原合同规定，自9月1日起承担违约责任，但不能退房和双倍返还定金。双方就此问题无法协商解决。

2011年11月，郭某将开发商诉至法院。经法院判定，郭某和开发商签订的旧合同和新合同均无效，开发商退还郭10万元首付款和2万元定金，购房无效。

案例点评：建设部《商品房销售管理办法》明确规定，开发商在未取得商品房销售（预售）许可证之前，不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售。当然，也就不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的费用。案例中开发商的做法违反了《商品房销售管理办法》的规定。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，本案中郭与开发商签订的旧合同是无效的。

那么，新合同为什么无效呢？如果双方签订合同时，意思表示是真实的，这样的合同是有效的，双方都要受合同约束。但本案中，售楼人员向郭承诺，旧合同继续有效，签新合同是为了办理购房手续。这就不能理解为新合同是在购房者意思表示真实的情况下签订的，而应该说，是在开发商一定程度的误导下签订的，这样的合同是无效的。