针对业主方对建筑工程的管理分析

摘 要: 通过项目策划和项目控制, 使项目的费用目标、进度目标、质量目标和安全目标得以实现。按建设工程生产组织的特点, 一个项目往往由许多参与单位承担不同的建设任务, 而各参与单位的工作性质、工作任务和利益不同, 因此就形成了不同类型的项目管理, 即包括业主方的项目管理、设计方的项目管理、施工方的项目管理、建设项目总承包方的项目管理。

关键词: 业主方, 项目；管理,；

1、业主方项目管理的目标和任务

1) 业主方项目管理服务于业主的利益, 其项目管理的目标包括项目的投资目标、进度目标、质量目标和安全目标。其中投资目标指的是项目的总投资目标。进度目标指的是项目动用的时间目标, 也即项目交付使用的时间目标。质量目标包括满足相应的技术规范和技术标准的规定, 以及满足业主方相应的质量要求, 质量不仅涉及施工的质量, 还包括设计质量、材料质量和影响项目运行或运营的环境质量等，安全目标的实施是指在落实保障措施，促使安全目标实现的过程中所进行的管理活动。目标实施的效果如何，对目标管理的成效起决定性作用。“安全第一，质量第一”，质量目标和安全目标是工程实施阶段的重中之重。

2) 项目的投资目标、进度目标、质量目标和安全目标之间既有矛盾的一面, 也有统一的一面, 它们之间是对立统一的关系。要加快进度往往需要增加投资, 欲提高质量往往也需要增加投资, 过度地缩短进度会影响质量目标的实现,安全投入和管理决定安全目标是否能实现，安全管理的好坏能直接影响进度的快慢、质量好坏是造成安全目隐患的重要因素，这都表现了目标之间的关系矛盾的一面; 但通过有效的管理, 在不增加投资的前提下, 也可缩短工期和提高工程质量、保障安全。

3) 建设工程项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段、使用阶段。项目的实施阶段包括以下五个阶段: 设计前的准备阶段( 编制设计任务书) ; 设计阶段( 初步设计、技术设计、施工图设计) ; 施工阶段; 竣工验收阶段; 保修阶段。招投标工作分散在设计前的准备阶段、设计阶段和施工阶段进行。

4) 业主方项目管理工作涉及实施阶段的全过程, 即在设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段、保修阶段, 每个阶段均包括如下七项工作: 投资控制; 进度控制; 质量控制; 安全管理; 合同管理; 信息管理; 组织和协调。这五个阶段, 每个阶段的七项工作共同构成了三十五分块项目管理的任务。

2、业主方全系统的项目管理

2. 1投资控制

在项目建设各阶段, 投资决策阶段影响工程造价的程度最高, 达到80%~ 90%, 是决定工程造价的基础阶段, 直接影响着各个建设阶段工程造价的确定和控制。在决策阶段应尽可能细化可行性研究报告, 编制相对准确的投资估算, 这是控制工程造价的基础。在招投标阶段, 应通过公开招标, 择优选择施工单位, 签订详细的合同, 形成合理的合同价。

2. 2进度控制

业主方进度控制的任务是控制整个项目实施阶段的进度, 包括以上五个阶段的工作进度, 业主方应依据与参与各方签订的合同, 编制总的进度计划, 采取一定的组织措施、管理措施、经济措施、技术措施, 对建设项目进度实施动态控制, 对已完的合格分部、分项工程及时进行确认、验收, 保证建设项目在满足投资和质量的前提下按期完成, 杜绝任何不计工程投资、不顾工程质量盲目赶工期的事件发生。

2. 3质量控制

业主方工程项目质量控制, 包括勘察设计、招标投标、施工安装、竣工验收各阶段, 在设计阶段, 通过组织设计招标及设计方案竞赛, 优选设计方案及设计单位, 保证设计文件达到项目技术规范的要求; 在施工阶段, 通过施工准备、施工过程、施工验收全过程的全面质量监督管理、协调和决策, 在质量自控主体( 施工方和供应方) 和监控主体( 业主、监理、设计单位及政府的工程质量监督部门) 共同努力下, 保证竣工项目达到投资决策所规定的质量标准。

2. 4安全管理

在项目管理过程中, 要贯彻 “安全第一, 预防为主，综合治理” 的安全生产方针, 督促施工单位全面贯彻执行国家有关安全法规的规定,建立安全生产责任制, 组建安全生产组织机构, 制定相应的施工安全技术措施和安全控制预案, 通过安全教育、安全技术交底和安全检查, 减少和消除生产过程中的事故, 保证人员健康安全和财产免受损失。

2. 5合同管理

在项目实施过程的各阶段, 业主方的合同管理贯穿始终, 因此, 要谨慎、认真地签订合同, 只有精通合同条款, 熟悉工程项目专业技术标准, 才会在复杂的项目管理过程中占有主动位置, 避免因合同缺陷、违反合同而造成合同纠纷, 形成对业主方的高位索赔。在项目实施中应认真履行合同, 严格按照合同要求监督工程实施, 现在各项法律、法规越来越完善、健全, 对于业主方加强合同管理显得越来越重要和紧迫。

2. 6信息管理

信息管理指的是信息传输和合理的组织和控制。据有关资料介绍, 建设工程项目实施过程中存在的诸多问题, 其中2/ 3 与信息交流( 信息沟通) 的问题有关; 建设工程项目10%~ 33%的费用增加与信息交流存在的问题有关; 在大型建设工程项目中, 信息交流的问题导致工程变更和工程实施的错误约占工程总成本的3%~ 5%, 由此可见信息管理的重要性。在项目实施过程中为实现有序的科学信息管理, 参与各方都要编制各自的信息管理手册, 利用计算机的手段, 进行项目管理有关数据的收集、记录、存储, 服务于项目的投资控制( 业主方) 、进度控制、合同管理。

2. 7组织和协调

如果把一个建设工程的项目管理视为一个系统, 其目标决定了项目管理的组织, 而项目管理的组织是项目管理的目标能否实现的决定性因素, 另外, 控制项目目标的主要措施包括组织措施、管理措施、经济措施和技术措施, 其中组织措施是最重要的, 由此可见项目管理组织的重要性。

3 建设项目业主方造价管理目标、内容、参与时间

分析项目参与各方的造价管理不仅在内容、参与时间上各不相同, 其造价管理目标也是统一在项目整体利益前提下各方自身利益的相互对立上。业主方造价管理的目标、内容、参与时间分析见表1。

3.业主方全过程造价管理简介

3. 1立项决策阶段

据资料统计, 在项目建设各大阶段中投资决策阶段影响工程造价的程度最高, 达80%~ 90%。为了实现这一阶段工程造价管理目标, 业主要参与项目决策前的准备工作, 切实做好可行性研究, 根据市场需要及发展前景, 合理确定建设规模。要做好这方面的工作, 必须投入一定的人力、财力、物力和时间, 建立规模效益模型并作深入的调研和正确的评价, 编制的投资估算尽可能全面, 充分考虑建设期间材料价格可能上涨系数出现因素等,对工程造价的影响, 使投资估算真正起到控制项目投资的作用。

3. 2勘察设计阶段

为了实现这一阶段工程造价控制的目标, 业主方可着手以下几个方面的工作: 1) 及时向设计单位提供可靠的工程设计基础资料。2) 积极推行设计招投标( 包括设计方案竞标) 。3) 加强合同约束。

3. 3 招标投标阶段

执行工程招投标制, 对降低工程造价, 进而使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。为了实现这一阶段工程造价管理目标, 业主方应采取以下措施: 1) 严格施工单位资质审查, 必要时应进行实地考察。防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。2) 合理低价中标。业主方对项目的合理低价 应做到心中有数, 避免投标单位以低于成本价恶意竞标。

3. 4建设实施阶段

1) 提供 三通一平 的施工条件。审批开工手续; 审查监理单位提交的监理规划和实施细则; 审批预算, 确定工程预算价。2)组织设计单位、监理单位与施工单位进行技术交底、图纸会审和管线调查。3) 监督检查监理单位对工程质量、投资、进度、安全方面的工作, 及时解决施工中出现的问题, 检查监理单位和施工单位对施工文件资料的收集整理工作, 并针对监理工作制定考核办法和要求。4) 督促监理单位和施工单位对施工中可能出现的危及安全生产的事件做好应急预案。对施工现场进行安全检查, 制止违规现象, 并要求监理负责检查整改工作。5) 督促监理和施工单位及时做好施工进度的上报工作。6) 按照合同约定审批工程交验。严格控制工程变更, 避免由于工程管理工作不到位而造成的变更, 以避免出现结算超预算的现象。

4、结束语：

业主方是建设工程项目生产过程的总集成者和总组织者, 业主是建筑市场的主体，作为工程项目的投资方，应对建设工程项目的组织实施全过程管理，而建设项目的实施是一个复杂的系统工程，有其内在的客观规律,需要采用与之相适应的管理模式和管理方法去实现。业主管理是一项系统工程, 急需培养一批高素质全面的项目管理人才队伍。