商品房住宅建筑面积测算方法分析

【摘要】随着国家经济水平的逐渐发展，房地产事业如火如荼地进行着，关于商品房住宅建筑的问题层出叠出，做好商品房住宅建筑面积的测算有益于避免面积纠纷问题的产生。本文主要分析了商品房住宅建筑面积的测算方法，以及存在问题，如何去减少误差的产生等等，为相关人员提供参考和帮助。

【关键词】商品房住宅，建筑面积，测算方法分析

中图分类号：[F287.8]文献标识码： A

一.前言

近些年来，关于商品房交易过程中产生的建筑面积纠纷日益突出，做好商品房住宅建筑面积测算工作具有重要的作用意义，测算方法的正确与否，决定着住宅面积的准确性。下面将进一步介绍商品房住宅建筑面积测算方法，提出存在问题，并分析减少面积测算误差的方法。

二.商品房住宅建筑面积测算方法

面积测算就是指水平面积测算。又可以分成为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房产面积测算方法有图上量测法、坐标解析法及实地量距法。 

1.图上量测法

（一）求积仪法

将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上，采用求积仪量出所求面积。使用求积仪时，图板要安置平稳，图纸不能有褶皱或裂痕；求积仪极点位置选定时，两臂应尽量垂直，对于较大面积，可将图纸分块计算。

（二）方格网法

将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上，查数其所占小方格数，再根据每个小方格所代表的实地面积，求出整个图形面积。

（三）三斜法

将图形分割成若干三角形，并量出三角形底与高，计算出每个三角形的面积，最后得出整个图形面积，三斜法在分割图形时，三角形个数要尽量少，且应尽可能分解成同底三角形。

2.坐标解析法

坐标解析法的测算,能够保证在房产测量当中对成果精度的要求,可以大大提高成果的质量,因此,主要介绍这种方法的使用。

采用坐标解析法的前提,是在房产平面控制测量的基础上,掌握了准确的房屋用地界址点、边界点或房角点。对控制点精度的要求也比较高(末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025),所以,它较适合于范围大、形状特殊的房屋测量。

3.实地量距法

实地量距法是在实地用仪器、测距仪或手持测距仪、卷尺量取有关图形的边长,而计算出这个图形的面积。对一些不规则的、特殊的图形的测算,可以将其分解成若干个简单的几何图形,然后分别计算出这些图形的面积,再用简单的加减法算出总面积。

使用实地量距法对精度要求和误差限制有一个新的标准,即依据《房产测量规范》的修订原则制定的全国房屋面积的精度要求有三个等级。

三.商品房住宅建筑面积计算

商品房住宅建筑面积具体计算步骤如下：

1.计算每层建筑面积

将每层平面图的各角点坐标输入公式，即可计算出每层建筑面积。

2.计算整栋建筑面积

各层建筑面积之和即整栋建筑面积。

3.计算分户套内建筑面积

将分户平面图各角点坐标输入公式，即得出分户套内建筑面积。

4.计算公用建筑面积

将公用部位的平面图角点坐标输入公式，即得出公用建筑面积。

5.检查分户套内建筑面积和公用建筑面积

将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则无粗差。

6.计算分户建筑面积

先按照权属分割协议或有关规定，按比例分摊公用建筑面积。再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积，得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。

四.房屋部分建筑面积的计算问题

1.关于阳台建筑面积合理性的问题《规范》中对阳台的定义，供人们休息或晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。并规定，封闭的阳台按全面积计算，不封闭的阳台按一半计算面积。

阳台的形式多种多样，从使用功能上，阳台可以划分为生活阳台和服务阳台。这是最基本、也是最基础的划分方式。生活阳台一般供人们休闲、赏景、晾晒衣物、养花种草，多与起居室相连，理论面积不应低于2.5平方米。服务阳台兼具洗衣、贮藏等功能，与厨房或餐厅相连，使用面积不应低于1.5平方米。不少面积较小的户型把与厨房相连的服务阳台当做炒菜操作间使用，区分了油烟区与无油烟区，也使原本窄小的厨房空间不那么拥挤。然而，有的地方阳台，长宽的设计并不十分合理。比如，长度为1米，宽度仅为0.4米，虽说是阳台，但这样的阳台基本无法方便人们生活使用，又占了一定的建筑面积，可以说是虽合法而不能合理。

2.关于夹层及楼梯的处理思路

为了技术的需要，很多地方出现了夹层，那夹层及楼梯是否计算建筑面积呢？《城市测量规范》和《房产测量规范》中都有明确的规定，夹层层高在2.20m及以上的要计算建筑面积，楼梯则按自然层计算。而穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，位于夹层的楼梯间不计算建筑面积。对于夹层的确认，应具备三个条件：一是建在自然层之间；二是经过规划部门的批准；三是层高大于等于2.20m。既然说是建在自然层之间，那肯定的一点就是，夹层不属于自然层，而楼梯又是按自然层计算的，所以楼梯不应该计算面积。在房产测量中都涉及到公共面积的分摊，楼梯属于公共分摊面积，这样一来总建筑面积就会变大，而公共分摊面积不变，直接导致分摊系数变小，每户分摊面积都变小了，产权面积因此变小。

五.如何减小房产测量误差

1.对于仪器和棱镜常数等问题进行检查

由于房产测量精度要求高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量．对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点．通常将棱镜靠在房屋的角点上．这时采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标，而非房屋角点坐标。在实际工作中，可以将仪器常数设为零，用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数，在野外数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数（零）和棱镜常数（至棱镜后背位置的参数），就可以直接测出房屋角点的坐标。

2.房屋测量中的偏心测量问题

一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。

3.采用角度偏心观测

一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。

4.共有面积分摊问题

对于比较特殊的住宅楼，涉及到二级分摊和多级分摊，我们应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。

六.结束语

总而言之，做好上频繁住宅建筑面积测算工作至关重要，其中面积测算方法占据重要的地位，随着测绘事业的逐渐发展和进步，测算工作将更加完善，商品房住宅建筑面积纠纷问题将大大减少，同时对房地产的发展具有较大的促进作用。

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