楼市九月,放量?降价?

沉默了太久的市场需要一个契机打破僵局,在开发商与购房者的深度博弈中,一方需要放下身段主动降价,另一方也需要借机出手瞄准目标。

北京的闷热天气终于拜拜了。然而,随着“佳节”的到来,楼市上空却弥漫着一股“燥热”的气流。

“金九银十”将是2010年的一个最高峰。据了解,“招保万金”等各大房企均表示下半年将加大供应量。

红七月

多数分析人士以“触底反弹”来描述7月成交量的上升,表明他们认为本轮调控给市场带来的“最糟糕的时候”可能已经过去,而价格回调亦是成交量上升的重要原因。

以7月24日万科在北京房山开盘的长阳半岛项目为例,首期开盘推出854套房源,均价不足每平方米1.4万元,低于市场预期的每平方米1.6-1.7万元。该盘吸引了近7000组意向购房人认购,开盘仅两天便告罄。

一周后,同样采取低价策略的保利茉莉公馆二期,以1.7万元均价开盘,再次引发6000人争抢400套房的购房肉搏战。

据中原地产研究报告,京、沪两地7月的一手住宅成交量环比增加了2成,广州增幅也有1成。二手房市场累积的购房需求也开始在7月份逐渐释放,大多数城市的二手房价格也已出现回暖。

上半年,受政策因素影响,许多楼盘推迟开盘,供需比约为1∶1.8,处于严重失衡状态。高胜行CEO高原兰表示,因为部分滞后还没有大力推盘的开发商急于资金的回笼。此时,一度风传的囤地炒地名单首度由官方正式揭晓。房企被迫动用大量资金复工。

“‘钱多房少’是推高房价的根本原因。双管齐下,方能确保房价合理回落,市场健康发展。”在博鳌房地产论坛上,中国房地产业协会副会长朱中一预计,政府有关部门将加强督察力度。

“7月份我国贸易顺差是287亿美元。好像有点文不对题,但我觉得两者之间有很大关系。”北京大学国家发展研究院院长、央行货币政策委员会委员周其仁表示。去年我国新增外汇储备高达4531亿美元。周其仁解释说,国家外汇储备就是央行从市场上收回来的钱。简单地说,央行收回多少外汇就要向市场释放等量的人民币。“如此巨大的购买力在某一时期会集中在某些商品上,从而造成其价格出现大幅波动。”为此,应加紧外汇制度改革,拓展新的投资渠道,引导海量资金“走出去”,为楼市“降温”。

华远地产董事长任志强认为,从6月、7月份统计数据的对比中,可以看到下降的幅度是巨大的。房地产投资下降接近30%,销售面积下降15.4%,销售额下降19.3%。“很多人说没有降价,但是实际上销售额下降已经预示着价格在持续下跌了。”“很多人不愿承认新政已经发挥作用,是因为大家认为价格还没有跌到他们的‘心理价位’。”任志强表示。

观九月

国人素来“买涨不买跌”的心态正在影响着这个“金九银十”。

“随着更多新盘上市,促销范围将进一步扩大。但是大幅度的促销应该会出现在国庆节后,节前还是以试探性的促销为主。”中原地产研究咨询总监宋会雍分析,“在价格的带动下,9月的成交将会有明显的回暖。”

中房信分析师薛建雄表示,目前上海地区以8折甚至更低价格促销楼盘有十多个,并且有继续扩大之势。可见,在叫停第三套房贷之后,很多开发商选择了赶在传统的“金九银十”巨大供应量上市之前降价促销,以实现销售计划。

成交量上去的同时,价格究竟是反弹还是下跌,多数人表示不敢断言。中指研究院分析师张瑜认为,应该会有一定幅度的降价,但是幅度不大,大概10%到20%。事实上,根据7月份的成交量排行,开发商降价10%到20%,成交量的回升就非常明显。

今年的楼市被重重地贴上了政策的价签,调控的一举一动都能够牵发出楼市百态。然而自8月以来政策出现了“放空期”,早已预言进入拐点的房价却迟迟不降。

对于大多数购房者而言,观望了四个月的调控大战后已不再固执的保持房价大跌的市场预期,面对即将回归的房价难免不会动心。由此可见,金九银十的到来给购房者营造了可能出手的市场契机。而缺少了“钱规则”支撑的开发商不得不通过降价促销提升销售量,以便达到回笼资金的目的,而金九银十的到来无形中成了他们最合适的降价噱头。

看十月

一位住房和城乡建设部官员表示,现在是调控的关键时期,政策肯定不能松,现在一旦松手房价又飞上去了。朱中一亦认为,鉴于今后几个月,引发经济二次探底的可能性不大,完成全年经济增长保八的问题估计也不大,所以他本人估计中央政府调控楼市的政策不会松动。

这也是大多业内人士看法。8月7日,万科董事局主席王石新政后首次回应房价问题时称,热点城市的房价肯定有回调空间。其判断的根据有二:一是调控不会放松;二是年底前供应量将明显增加。

“很多房产企业现在不调整价格,就在赌政策。”王石预计,去年下半年开发商纷纷开工新建的房地产项目,推盘时间大多集中在今年9、10、11月份。

今年底前,供应量会增加多少?任志强在博鳌给出一个数据:9月供应量最少要增加50%以上。他说,去年7月以后,投资开始上升,特别9月以后,开工最高的一个月有6亿多平方米。

任志强认为,以价格为目标的调控,最后就可能出现一系列的问题,如果土地垄断、货币增量不解决,要等价格解决房地产问题,可能解决不了,最终导致市场机制破坏、金融体制削弱。消费转换的削弱,比如说梯次消费,变成一次性买一个大房子的消费。过去买一个远一点,现在不行了,矛盾后移而非消失,这个后移结果可能在明年产生更多问题。

不过,任志强仍以特有的调侃方式催促价格调整:“政府有时候希望做事的时候,你就得配合……你要从了,他就不把核武器拿出来了。”

朱中一称,从抑制部分城市房价上涨过快上涨的情况看,调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚的情况看,还不符调控的措施要求。

就房地产商的运营而言,以万科方式调价促销,迅速回笼资金后投入新的开发,抑或购买已相对便宜得多的土地,亦不失为一个“以眼前利益换长远发展”的好战略。目前,万科还要求各地分公司采取灵活定价,楼盘推出来后第一个月必须卖掉60%。肖莉称,6月万科新盘销售比例达到68%,7月销售超过70%。

不难看出,本轮房地产调控至今,各方角力的结果是一种均势或默契的形成:调控不放松,亦不加码。政策调整以否,或许关键在于今年十月份前后的市场表现。