预期土地释放后的纽省房产市场

大型土地释放计划对一直抱怨政府批地太吝啬的发展商无疑是个好消息，但对房产投资者来说，是增加了投资机会，还是使已经降温的楼市雪上加霜?

对了展商的影响

土地释放计划将在一定程度上解决悉尼住宅开发用地不足的问题。对于这个计划，代表发展商的城市发展协会、代表大发展商的纽省城市工作小组(NSWUTF)以及代表发展商和房地产经纪的纽省房地产商会(PCA)均表示欢迎。纽省城市工作小组的总经理Sue Robinson表示，土地释放计划的公布会让公众清楚地了解到政府对西南和西北地区的基建和规划，稳定投资市场的信心。

但是，开发商对新释放土地上的的建筑密度和住宅类型存有异议。按政府规划，新建住宅的类型将以独立和中密度的TowerHouse为主。而发展商认为，凡在城市边缘区域买房的人多是希望能够买到面积在600平方米以上的独立屋。澳洲城市发展协会(UDI-A)的总裁David Poole说：“由于这些土地具有混合用途，所以很难计算平均每公顷要建多少套住宅。不过，我们坚持认为大地块更受欢迎。”他认为政府应该顾及居民的需求，而不是强迫大家接受中密度住宅。

政府对基建工程的筹资方式，也引来业界的不满。根据政府计划，基础设施建设费用约需78亿澳元，其中只有1／4的资金(约20亿澳元)采用发行公债的方式来筹集，其余的一律由发展商承担。发展商在申请用地许可时，就要将这笔基建费用与市政费一并交给当地市政厅。房地产商会的总裁Kent Morrison表示，20亿澳元的基建费用只够建学校和医院，也就是说，其余的包括道路和水电工程的其它费用均要由发展商承担。“政府以前从没有要发展商承担这么多的基建费用，我们希望政府能多出点钱”，他说。

对投资者的影响

该土地释放计划对于投资者而言，带来的投资机会有多大，目前仍难以预计。

PRD的总经理Curtis Field认为，投资者现在应该采取观望的态度。他说“这两个新建住宅区和其它现有地区是一样的。目前，所有研究结果均表明，政府的规划是积极的，政府会尽量让这些新的发展项目更具社区气氛。”

西南西北各有优劣

新释放的西南、西北地区的项目各有优劣，投资者在选择时应根据自己需求，综合比较。西南部的土地目前掌握在少数大业主手里，而西北区的情况则刚好相反，土地分散在大量个人手中。所以，业界估计政府的规划方案在西南部会比在西北部执行得好，投资者购买西南地区的土地及房产项目将会相对容易。但是，西北部较接近现有的商业和就业中心Parramatta，当房产租赁市场的需求状况取决于附近是否有工业区和商业中心以及当地的交通状况时，西北地区比西南地区更具优势。所以，投资者在购买新建项目时，不要急于出手，要根据自己最看重的地区优势进行选择。

蜂拥而至可能提高成本

不少投资者认为土地释放、新增房产项目是个巨大投资机会，于是蜂拥而至，但这样会影响土地价格进而影响房产项目价格，最终会影响投资收益。政府本来是希望发展商们在与当地地主们讨价还价后可以较低的价格得到土地。不过，如果未来几年发展商们都挤到这些地区买地，造成卖方市场，土地价格就有上涨可能。据业内人士说，现在某些地皮的报价已经高到100万澳元／英亩甚至200万澳元／英亩了。如果发展商支付的地价贵，房屋的售价自然不会便宜，投资的收益当然就会打折扣。

数量不会造成冲击

本世纪前几年，悉尼的房价曾经历飞速增长，从去年开始疲软，很多投资者开始担心新的土地释放计划可能会令已经降温的楼市雪上加霜。理论上讲，土地释放会带来新的房产项目，房产供应量增大会使得房产价格下跌，但实际的市场反应不会这么简单。

土地释放计划咨询委员会的成员Robert Melior认为，可供发展的土地与人口相比，供应不足仍是悉尼房价暴涨的最根本原因。首先，这次土地释放的总量并不大。16万套新住宅是在20年内分批推出，平均每年的释放量仅为8000套，而悉尼住宅每年的需求量就高达28000套。其次，据估计到2025年，悉尼会净增居民65万。尽管在某个阶段的新宅推出量可能略超过10000套，但仍仅够容纳一小部分新增人口，与大量的有住房需求的人口比起来，新增释放量仍显不足。

“澳洲物业监察”的LouisChristopher也认为，这个土地释放计划对悉尼住宅的供应量影响有限。他说，“如果新建的房屋都是半独立或更高密度的住宅，将会对投资市场有一定影响，如果这些房屋大部分是独立屋，那么对投资市场的影响就不会太大。”目前，投资者不妨密切关注这两个土地释放区域的规划和发展动向，再决定自己的投资方向。