公共租赁住房的产业化建造方式分析

摘要：中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出，要重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。如何转变传统粗放型生产方式，有效结合住宅产业化建造模式,更有效率的建设高品质公租房，成为当前亟需解决的问题。

关键词：住宅产业化；保障性住房；公共租赁住房

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：

《黄帝宅经》有言：宅者，人之本。可见住宅乃是人们满足其生活需要的基本要素。随着房价的节节攀升，保障性住房越来越成为社会关注的热点问题。总理在两会作政府工作报告时指出，我国将进一步扩大保障性住房建设规模。同时,中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出，要重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。可以预见, 满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的公共租赁住房将会大规模的推广建设,如何转变传统粗放型生产方式，更有效率的建设高品质公租房，成为当前亟需解决的问题。而目前正悄然兴起的住宅产业化则为传统生产方式的转变提供了契机。如何实现住宅产业化与公共租赁住房建设的有机结合，通过产业化的建设方式，提升公共租赁住房的整体水平，已成为目前面临的迫切任务。

1.公共租赁住房与住宅产业化

1.1我国公共租赁住房的发展

随着我国城市化进程的快速推进,大量人口涌入城市,夹心层群体的住房问题也益发显著，国家住房和城乡建设部在2009年适时调整了保障性住房的发展方向，提出了发展公共租赁住房作为保障性住房的类型之一，将公租房放在与经济适用房、廉租房并列的位置。至此，公租房建设开始在我国拉开帷幕。随后我国十二五发展规划中指出要重点发展公租房，使其成为保障性住房的主体。可以预见，公租房的大面积开发建设势在必行。

1.2住宅产业化与公共租赁住房的关系

1.2.1住宅产业化

住宅产业化（housing industrialization）定义为让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅市场需求为导向，以科技进步为依托，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。伴随着信息技术的高速发展和可持续发展观的深入普及，住宅产业化的概念又引入“信息化”的技术手段以及“绿色化”的价值理念。可以预见，随着社会的发展，住宅产业化的概念将不断丰富、完善。

1.2.2住宅产业化与公共租赁住房的关系

公租房建设比重日益曾大；同时，住宅产业化从理念到实践也一步步走向成熟。一个是有着数量和质量要求的建设成果，一个是先进高效的技术手段，二者的有效结合，无疑会促进共同发展。其关系如下图所示。

住宅产业化与公租房的关系

2.产业化方式建设公共租赁住房的必要性与可行性

2.1必要性

2.1.1可持续发展的要求

面对建筑能耗所占比重的节节攀升，建筑节能已成为国家“十二五”期间的重点课题。因此，基于可持续发展的要求，大规模建设的公租房首先要成为节能房，满足“四节一环保”的要求；而住宅产业化的内在含义，即住宅体系标准化、住宅部品化、住宅生产工业化、住宅生产经营一体化、住宅协作服务社会化，每一方面都与“四节一环保”可持续发展理念有着密切的联系。因此，以产业化的方式建造的公租房符合可持续发展的要求。

2.1.2打造百年住宅的要求

城市住宅寿命周期的长短不仅关系到社会资源节约与否，而且关系到社会和谐、环境污染和产业的可持续、每个个体的财富等方方面面的问题。而关系到民生大计的公租房更是有打造百年住宅的要求，无疑给住宅建设带来了一定的压力，这就需要从建设技术手段上寻求新的突破。而住宅产业化方式将大量的湿作业转移到工厂内，运用现代化管理手段进行整体设计、标准生产、装配式施工，提高住宅的建筑质量，更易于实现百年住宅的目标。

2.1.3降低成本的需求

公租房的大规模建设必然引发大量的人力、物力、财力，而国家财政拨款有限，市场融资困难，必然要求节约成本。

而住宅产业化采用工业化生产方式，工厂化预制、现场装配、机械化施工，可减少大量的劳动力，节约人工成本；同时工厂化生产可大大缩短建设周期，减少时间成本；而针对公租房面积较小，户型相对简单的特点，进行标准化设计、系列化生产、一体化装修，加之公租房的大量需求，可实现规模化生产，批量供应，形成规模效益，降低工程成本。

2.2可行性

2.2.1 政策扶持

国家为了推进住宅产业化的健康发展，制定了一系列住宅产业化的产业政策，对推动我国住宅产业化进程起到了重要的保障作用。2010年以来，上海、天津、山东、江苏、安徽、深圳等不少地方都纷纷出台了相关的技术、经济政策，有效地推动了住宅产业化工作。北京市更是专门出台了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》和《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》等鼓励政策，要大力推进住宅工业化建造方式。

在公租房的建设方面，2010年经国务院批准，中华人民共和国住房和城乡建设部联合中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部以及中国人民银行《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号），从政策上支持公租房的发展。与此同时，全国各地纷纷出台《公共租赁住房管理办法》，从用地、税收、资金等方面支持公租房的投资建设、运营。

2.2.2需求保障

从公租房的定义知道，公租房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，消费者只是以一定价格租住。因此在政府的支持下，以公租房探索产业化建造方式更容易被大众所接受；同时，因其惠及大量的中等偏下收入的夹心层群体，可形成大量的市场需求，从而使产业化方式建造的公租房拥有更广阔的市场前景。

3.公共租赁住房的产业化建造方式

3.1产业化方式建造公租房的制约因素

以产业化模式建造公租房的制约因素也可以说是住宅产业化在我国发展的制约因素，主要表现在技术落后、标准缺失、部品不完善、产业链不成熟、工业化水平低、成本高居不下等几个方面。

3.2产业化方式建造公租房的途径

（1）树立公租房建设新理念

与“兵马未动，粮草先行”的道理一样，想要成功发展住宅产业化建造模式，首先需要树立公租房建设的新理念，使政府部门、企业乃至广大人民群众认识到产业化模式建造公租房可带来的巨大社会效益、环境效益和经济效益，全民动员，形成政府推动、企业实施、群众消费拉动的全民参与模式，更有力的促进住宅产业化发展，快速高效建设高品质住房。

（2）完善住宅产业链

公租房的建设不同于一般商品房，因此需要针对公租房自身的特点建立涵盖建筑全寿命周期的产业链条，形成一体化生产经营的住宅产业化模式，保证产业链节点之间形成有效需求，促进公租房的有序建设。

住宅产业链

（3）发展与公租房相适应的住宅产业化关键技术

针对公租房建设特点，发展符合其要求的住宅产业化关键技术，以实现高效、低耗、省地、节能、环保、健康的建设目标。

标准化设计技术: 更新设计理念，改变传统住宅设计方法，考虑住宅建筑的全寿命周期，研究包括标准化生产、绿色施工、环境保护、资源利用在内的整体设计技术，编制标准化设计图集,进行组合选用；

工厂化生产技术：各地根据当地条件及公租房特点编制标准化住宅部品、构件推广目录，重点针对住宅构件的建构形式、节点构造等形成标准化体系，进行住宅部品、构件的工厂化系列生产；

装配式施工技术：针对PC构件运输、存放、吊装、就位、节点连接等环节展开研究，培育专业化施工队伍，形成规模化PC施工；

一体化装修技术：通过全装修的标准化、模块化的精细化设计，提高套型使用效率，保障工程质量，并提高居住舒适度。

3.2.4完善政策体系

为提高实施主体的积极性，发挥企业创新主体作用，建议对于采用产业化建造方案的住宅出台一系列鼓励政策。

税收与金融鼓励政策，包括财政补贴、容积率补贴、土地优惠、税收优惠等；

标准制定，标准修订和新标准规范，根据各地实际情况，编制住宅产业化推行规划，在PC建筑的设计、构配件生产、施工和质量验收、标准化图集等方面编制地方性规程，指导工程的建设；

示范工程：以保障房的建设为契机，指定试点项目，通过试点示范带动预制装配式建筑的大面积推广应用。

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