三线城市商业地产:机遇下待开发的处女地

来自锦州81年出生的黄洁是北京一名白领，月薪近两万，今年是她在北京打拼的第10个年头。限购之前买过一套房子，首付30万，现在除了生活基本支出、房贷，黄洁手中有近50万的闲置资金，但这一年来，她却因为有钱而犯了愁。“北京买房限购、房价飞涨、2011年投进股票的钱现在还被套着，物价不断上升，钱放在银行里就是等着贬值”，正当黄洁饱受财富焦虑之时，她的表姐却为她带来一个难得的投资机遇——投资家乡商业地产。于是，一直把目光放在一线城市的黄洁，开始关注那在她心中属于投资边缘地带的三线城市。

随着新型城镇化的推广，三线城市有了翻天覆地的变化，经济迅速发展、消费水平不断提高，外来投资者不断涌入，商业地产也逐渐升温。黄洁的表姐去年在锦州繁华地带购买了一套100平米左右的商铺，每平4500元。由于地段好、人流旺盛，周边项目不断完善，一年之后这一位置的商铺已经涨到每平6000元，租金也不断上涨，现在，仅靠租金就足够生活日常开销。与表姐聊天结束后，黄洁开始慎重考虑投资机会无限的三线城市商业地产。

投资机会大于一二线城市

“城镇化推动了一二线城市向三线城市产业转移，三线城市对于商业地产的需求大大增加，因此，我认为在未来一段时期内，三线城市商业地产更具投资价值”，在海南三线城市从事商业地产、旅游地产投资的陈经理说道。

“以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”是国家推进新型城镇化的具体要求，新型城镇化将重点放在城镇化率低的区域和三四线城市，人口聚集促使产业转移，未来城镇化最大的受益者将是三线城市。早就看到这一机遇的房企在今年年初就大力布阵三线城市，商业地产投资则是“重中之重”。2013年5月30日，华润置地在四川泸州市投资30亿元开发“区域商业中心+住宅”的宜居宜业城市综合体，同时，华润零售也表示拟投资6至7亿，在泸州茜草CBD城北商业综合体等恰当地点建设大卖场或购物中心，并建造区域配送中心。保定炫彩SOHO商业部总监马腾飞表示，三线城市商业地产起步较晚，2010年之前，三线城市的大型商超、写字楼，包括商用公寓项目，都非常少。尽管2010年开始，一些地产公司向商业转换，但到目前为止，商业地产市场存量依然很小。

锦州亿隆置业执行董事陈训蒿认为，一二线城市基础综合配套现已相当完善，商业地产的投资门类虽然很多，但基本已趋向饱和，投资成本巨大，难度也大，更有可能投资与收益不成正比。与一二线城市相比，三线城市投资成本相对低廉，这样能够大大降低投资的风险。同时一二线城市房产的价格已经趋向稳定，升值空间不会太大，但是大部分三线城市综合配套还有待开发完善，有一定发展升值空间；其次，三线城市某些商业领域存在空白，但是在一二线发展成熟的城市，这样的机遇很少，所以抓住三线城市的可开发空间，将会带给投资者前所未有的回报。

选择三线城市，切忌摸黑抓鱼

投资三线城市商业地产，选择城市是关键，并不是所有的三线城市都能做到高回报。衡量标准之一则是城镇化率的高低。2012年，我国城镇化率达到52.57%，低于之一标准的南通、保定、锦州等三线城市，发展空间更大。而以鄂尔多斯为代表的城市，由于遭到过度开发，市场饱和，泡沫严重，则不适合作为投资目标城市。

同时，三线城市消费水平也是重要的考量之一，陈训蒿选择三线城市锦州作为投资地，有自己的道理。锦州是中国沿海最北部的港口开放城市，是辽西地区的交通枢纽，是辽宁省“五点一线” 国家发展战略格局中的重要城市，人口密度达到100万人，综合这些区位、交通、政策利好和文化因素，陈训蒿认为锦州的经济发展和投资价值可以说是三线城市中的佼佼者。选择三线城市商业地产，不能摸黑抓鱼。

市场、地段、特色、定位、运营，

一个都不能少

投资商业地产，并不是一个孤立的考量。从商业地产市场、规划、地段、定位、招商到运营，每一个都是要综合考察的因素。

商业地产投资要求投资者具备多方面的素质。首先，在投资之前要对这座城市充分了解，包括城市历史、风土人情、自然人文环境、经济发展和区域状况等，然后评估这座城市以及你想要投资的商业门类的前景，有没有投资必要。除此之外，地段当然是着重考虑的重要因素，在人气够足的好地段投资商业，是成功收益的有力保障，而对于多样的商业地产形态，

海南从事商业地产的陈经理认为，商铺投资现对于写字楼、商住两用住宅及其他商业地产形态会有更高的回报，但值得提醒的是，高回报也意味着高风险，然而对于风险的控制则取悦于投资者对项目的选择能力，同时也取决于整个市场的规范程度。

锦州亿隆置业执行董事陈训蒿则认为，投资商业地产不分种类重要在于选择的眼光。“一个优秀的投资人不应被投资类型所束缚，首先应该注重的是投资地段和项目开发商。拿亿隆·国际广场的产权商铺来说，涵盖购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等多种业态。最关键的是亿隆携手兴隆大家庭，两大品牌联合为投资者做后盾，投资者完全不用担心人气和宣传的后顾之忧，投资其中哪种形态的商业地产都没问题，重要是自身的投资业态要有特色、准确定位、有品质”。

入乡随俗，

三线城市避不开的“烦恼”

投资三线城市商业地产，与一二线不同，三线城市更注重传统，且具有很强的排他性。因此，投资三线城市商业过程中，入乡随俗是不得不考虑的一个问题。

陈训蒿认为，三线城市相对落后、社会风气也相对保守，投资三线城市要考虑城市的消费力购买力，所以投资的产品不能过于开放前卫，要注意因地制宜；其次投资要顺应市场的需求，市场需要什么我们做什么，不能违背市场；小城市人口分布相对集中，项目区位选择也要在市中心或人口密集的位置，或是城市发展前景明朗的地段，特别是新经济开发区，人气以及综合配套设施需要漫长的完善过程，投资有待谨慎。

因此，投资三线城市商业地产，投资者投资额尽量控制在闲置资产的70%以内，同时在可能的情况下，多点选择，分散投资。投资前通过现场实地考察以深入了解商业地产的实际情况、环境因素，观察分析可能受到的限制和风险，规避不利因素，在充分了解商业成熟度之后预估投资回报稳定性，准备充分，才能挖掘出机遇下的这块待开发的处女地。