视点文摘 第3期

2月16日《中国经济时报》――新农村建设不是拆旧建新

新农村建设不是扒旧房、盖新房这么简单，或者说这只是其中的一部分，它包含的内容很多，新农村建设不是一个“五年计划”可以解决的，它甚至需要三到四个“五年计划”。

新农村建设的原则要明确。要和城市化统筹规划，走出最节约、成本最低的建设路子。因为农村是在变化着的，未来起码有一半人口要进入到城市，这是未来10年～20年的趋势。要考虑到未来城市化的发展方向，做好规划，少走弯路。

新农村建设是一个浩大的工程，必定会面临许多发展障碍。要更新观念，因地制宜，节约成本，分清轻重缓急，以广大农民的切身利益为首要前提，多听群众意见，防止官员的一厢情愿和盲目跟风。

2月27日《科学时报》――征地化不等于城镇化

现代农业经济理论认为，每征用一亩地，就伴随着1．5个农民失业。据不完全统计，近7年来全国有近亿亩耕地被征用，其直接后果是造成了4000多万徘徊在城市边缘的“失地大军”。城镇化一定要占有农地吗？

目前，中国城市化进程超速发展，土地城市化大大快于人口城市化。大量农转非人员被一次性买断农村“工龄”，“务农无地、上班无岗、低保无份”。又由于缺少文化和技术，加上村集体企业近年来纷纷关门，再就业又困难重重，这部分人在城市里享受的公共权利、公共服务与市民相比差别极大，生存很成问题。“要了你的土地，要了你的树和粮食，却不要你的人！”有人尖锐地指出中国的城镇化粗暴地把农民排除在外面。

城镇化的目的是让更多的农民尽快从土地中解放出来，土地能否换回失地农民的保障就成为解决失地农民问题的关键。失地农民是最大的困难群体，一定要解决他们的生存问题。因此，给农民的补偿要补足；尽量减少征地的范围。

3月1日《中国建设报》――土地储备存在四大风险

城市发展风险。首先，在供给平衡上存在风险。城市建设规模过大或进程过快，都可能引起城市经营性建设用地供给失衡风险。其次，城市扩张带来环境风险。土地出让开发后，随之会有工业、商业、生活等多方面活动，城市的水资源、绿地资源、教育资源、公共设施等能否满足这些活动的需要，都存在风险，这些造成了土地储备的生态环境风险。因此，城市建设达到一定规模后，必须严格控制土地出让后的用地性质，避免出现治理与恢复生态环境的费用高于出让收益的现象。

规划调整风险。城市规划调整引起的土地储备风险是巨大的。新旧规划的差异意味着刚刚完成的一些项目要推倒重建，已经完成的土地储备要改变用地性质。

财务风险。当前全国各地土地收购储备中心在资金筹措上大部分依赖银行贷款，而且银行贷款所占比例相当高。2003年5月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确提出“严格控制土地储备贷款的发放”，此项规定对今后筹集资金带来很大影响，且加大了还贷的难度。

资金风险。虽然全国绝大多数地方将土地储备机构定性为“不以盈利为目的的事业性机构”，但事实上，地方政府往往指望通过土地储备机构经营土地来获得城市建设和发展所需要的巨额资金。因此，土地储备仍然背负着为政府提供城市建设与发展资金的沉重的担子，所以在操作过程中，不可避免地会存在着资金的风险。

2月13日《中国经济时报》――征地宜秉持“全面开发权论”

“涨价归农论”只看到失地农民应当享有农地开发权，而忽视整个社会包括其他农民也应当享有此项权利，那么，因社会经济繁荣而产生的土地自然增值的分配，便与整个社会无缘了，这显然大失公平合理。

“涨价归公论”仅仅看到土地的自然增值来源于社会经济发展，从而社会应当拥有整个农地开发权，而不顾失地农民拥有获得充分补偿的天然权利，即忽视农地所有者也应当分享农地开发权，使失地农民受到不公平待遇，也是不可取的。

“全面开发权论”，即兼顾原土地所有者、相关土地所有者、国家三者的土地开发权的理论。原土地所有者拥有开发权，是不言而喻的；相关土地所有者，主要是指相邻土地所有者、基本农田的土地所有者，他们也天然地拥有土地开发权，不可漠然视之；而国家之所以也拥有土地开发权，从根本上来说，则是由于土地开发性增值的最终来源为整个社会经济的发展。这种认识，是承认土地与一般财产不同，它具有社会性，从而不得不顾及“涨价”归属的社会影响。

2月10日《中华工商时报》――“地荒论”纯属无稽之谈

2005年ＲＥＩＣＯ房地产市场报告认为，尽管2004年～2005年房地产企业的土地购置增量偏小，土地购置增速的降幅偏大，但自1998年以来，全国土地购置面积与土地开发面积均呈快速增长的态势，而土地购置增长速度尤快，1998年～2003年的年均增长速度为32．4％，不仅明显快于土地开发的年均增速，而且明显快于同期房地产开发的施工面积、竣工面积、新开工面积以及商品房销售面积的年均增速。企业购置土地面积持续快速增长，并明显快于开发土地面积的增幅，使得两者之差――待开发（包括在开发）土地面积在逐年增加。

报告判断，目前市场中可供房地产开发用的土地总量应不少于10万公顷，若从土地购置到完成土地开发所需周期按一年半计，那么目前企业已经购置、尚待（在）开发的土地数量大约可满足两个土地开发周期的需要。供房地产开发之用的土地总量近期不存在供不应求、不够使用的问题，近期房地产开发用地总量是足够的。但企业间土地与资金不相匹配、已供土地的区域分布与市场需求不相适应以及已供土地因存在拆迁障碍无法形成有效供给等问题，急需调整。

2月10日《21世纪经济报道》――房屋空置率为什么这么高

空置率是房地产市场的“软肋”，存量土地的不断增加在成为房屋空置温床的同时，更成了一种隐患。存量土地过多是房屋潜在过剩矛盾的重要基础。据统计，在2005年我国已购置土地面积中，未完成开发土地面积近1．7亿平方米，占同期本年购置土地面积的53．8％。空置率居高不下，一个最直接的原因是，几年前旧有的土地出让制度导致大量闲置土地产生。国家对增量土地的控制非常严格，政府很容易调控，但是，存量土地基本上不在政府的手里，使得政府对这部分土地的调控难度加大。

如果说存量土地的进一步盘活有可能成为房屋空置率上升的温床，那么，高房价是高空置率的罪魁祸首也不会言过其实。然而，与房价高企不相称的是，房租在各地都未见相应上涨。这就意味着，从一个长期的价格波段来说，房价并不具有持续上涨的基础。房价快速上涨，就意味着空置现象也会随之加重，房地产泡沫就会越吹越大。针对地方非法压低地价招商引资，国家将建立土地成交价格申报制度。对低于市场价成交的土地，政府可优先购买，以防止非法交易。

2月11日《经济参考报》――政府应加强对房地产价格波动的控制

近几年我国大部分地区房地产价格攀升，土地价格上涨只是一个因素，更重要的原因还在于，房地产交易产生的收益较高，人为炒高了房地产价格。房地产价格的过度波动，不但会损害广大消费者的利益，而且对宏观经济稳定构成威胁。近几年，我国部分地区房地产价格的持续攀升并非正常供求失衡所引起，泡沫的成分是存在的。泡沫主要来自人民币升值预期和人为制造土地短缺假象，误导消费者非理性购房。当然，银行对房贷监管不严和某些地方政府炒高土地价格的行为进一步助长了泡沫的扩大。为阻止房地产价格的泡沫扩大，政府可以采取的措施有：压缩房地产的交易收益，打击交易欺诈，提高市场透明度；如果我们在短期内不能完全放开资本项目，政府应严格监控国外资本投资中国房地产；拍卖土地价格应相对稳定，特别是一般住宅用地要维持一个合理价位；中央政府可以考虑将大中城市的已储备国有土地做成综合的地产指数债券出售，以合理抑制房地产价格过度波动。

2月20日《每日经济新闻》――住房过剩是个假命题

住房过剩并不是住房市场的全面过剩，而主要是中高档商品房特别是高档商品房过剩了，绝大部分廉租房、经济适用房以及低价商品房都不过剩，相反，还供不应求。这反映出房地产市场出现了结构性失衡。相对于人们的购买力来说，中高档商品房太多了，低价商品房和经济适用房又太少了。而这又与土地的供应结构有关。

“8・31”大限后，全国绝大部分城市在土地供应上基本采取了“招拍挂”方式，其特点是“价高者得”。谁竞得土地，都想让它效益最大化，能够做成高档商品房的，决不做成低档商品房。这就需要充分发挥政府的作用，对“普通商品房”和“高档商品房”实行严格区分。换言之，政府供应普通商品住房的土地，尽管也实行“招拍挂”政策，但应对它设置一个限价。

由此来看，所谓住房市场的产能过剩是个假问题，老百姓买不起房才是真问题。老百姓买不起房不是因为他们没有需求，而是房价太高，远远超出了他们的购买力。政府目前所能做的，就是改变供地结构，增加中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。具体来说，应对廉租房和经济适用房实行划拨供地；对中低档商品房在限制房价的前提下，实行“限价招标”出让供地；对高档商品房实行“价高者得”的招拍挂方式。