各地房产“限购令”相继出台楼市走向成谜

金九银十时期,“限购令”在万众翘首的敏感阶段出台,9月29日,“国五条”提出限购,随即各地纷纷出台楼市地方性细则。尽管一“令”激起的“退房潮”,让市场出现了调控引起的立竿见影的反映,但很多地方仍无动于衷,出现高档楼盘或别墅销售火暴的场面。这个在楼市高峰中的小小试水究竟会带来什么真正的效果,还需要假以时日来评测。

城市“限购令”细则纷至沓来

楼市二次调控的“靴子”终于落地。9月29日,多个部委出台的“最严厉调控政策”,明确要求各地“立即”制定细则,已发细则的地区要进一步调整和完善。

其措施包括,三套房停贷以及首套房首付上调,限制购房套数等;稍早的9月26日,国土部准建部联合发文称,闲置土地一年以上的房企禁拿地。

据悉,这是继4月份针对楼市的史上最严厉政策出台后的第二波调控。之前楼市在经历了几个月的僵持之后,再现疯狂苗头,多个一线城市楼市到9月份已是量价齐升。

在9月29日“国五条”提出限购之后,各地随后纷纷出台的楼市调控地方性细则。截止10月19日,已有北京、上海、天津、深圳、大连等14个大城市出台了限购令。

根据各城市颁布限购令的宽严程度,深圳、南京直接对第三套房“限购”,被称为“严厉版”的限购令,而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎。每个居民家庭仍可再购一套新房,由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化,深圳、南京成交量锐减,退房潮涌动,投资客几乎销声匿迹;而上海、杭州等地仍波澜不惊,房价甚至继续走高。

各地限购政策一览

[深圳]对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

[北京]暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

[上海]暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房[含二手存量住房)。

[广州]同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同)只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。

购房家庭是指本市户籍居民家庭,或能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。未满18周岁的人士,不得在本市单独购买商品住房。

[厦门]同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

[杭州]暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)。

[宁波]本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房;能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。

[南京]保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。

[福州]暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。

[三亚]对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭,实行限购1套商品住房政策,同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。

[天津]天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。

[温州]暂定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房,以网上签订合同日期为准)。

[海口]海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。对购买第三套及以上住房的,按有关规定暂停发放购房贷款。

[太连]暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在本市新一套商品住房(含二手存量住房)。

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。(夏至)

风吹草动的市场

或紧或松的政策,使楼市出现不同的变化。

多地隐现“退房潮”

毫无疑问,比较严厉的限购立刻出现立竿见影的效果。楼市隐现“退房潮”现象明显。阳光家缘网签数据显示,10月11日至17日一周时间内,广州退房量就猛增到58例。而除了广州,还有北京、上海、深圳、杭州、南京等城市也出台了“限购令”后也陆续都出现了一些退房现象。

广州阳光家缘网签数据显示。“9・29”楼市新政出台的近三周时间以来。广州已经有69次退房记录。其中,10月11日至17日这一周时间内退房量达到58次,而前两周退房量分别为4次和7次。其中退房量最大的是13日至15日,在“穗四条”出台的15日广州退房达到12次’然而13日和14日分别有20次和23次。10月16日,南京市住房局也公布称,自9月17日至10月16日,南京市新增退房量达到了48套,达到了今年月度退房量最高峰。而此前7月、8月、9月的退房量仅分别为25套、18套和28套。

综合来看,当前由政策变化而导致退房的主要有几种情况。

一是由于新政要求首套房首付须超三成,三套房贷全面停止。部分原本购买90平方米以下首套房的购房者,首付从两成增加到了三成;而原本可以五成首付的三套房购房者现在则无法再贷到款。突然增加的首付款令不少购房者只能选择退房;二是“限外令”可能导致部分外地购房者无法继续购房;三是由于“限购令”规定无论已有几套住房,只准再购买一套住房。但由于目前市面上不少大户型都采取“双拼”的形式,因此导致购买这类住房的购房者突破了“限购令”的要求。也不得不选择退房。

由于不少城市均明确“限购令”出台前签约均采取老办法,因此相比之下因为房贷收紧而导致退房的现象占到了大多数。

除已登记在案的退房案例,有业内人士指出,实际上目前受新政影响的房产还有很多,在此后的一段时间内,“退房潮”可能出现。

上海豪宅热销均价大涨

而在上海等出台“温柔版”限购令的城市,却没有出现类似的调控效果。

“限购对我们这些豪宅和别墅开发商来说,或许还是好事。”在松江绿地诺丁山・臻墅项目售楼处,该楼盘负责人表示,限购令颁布

以来,有不少投资型购房者手中持有的资金原本可以买两套中小户型房的,由于限购只能再买一套房了,因此不少客户转而购买大户型或别墅项目。

长假过后,与“沪十二条”同样受关注的是星河湾一期等一批高端项目的热销,由此带动上海商品住宅在新政出台后一周内成交均价再度环比大涨11%。达到22376元,平方米。单价3万元以上楼盘预售审批趋严反倒给了存量豪宅更好的去存化机会,同时限购政策也让一些投资者更珍惜限购期内仅有的一次购房机会,选择品质更好、保值性更强的项目。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为,星河湾、仁恒怡庭、九龙仓玺园等一批豪宅的热销给市场带来的信心不容忽视。

更何况,在上海相关政府部门解读“沪十二条”时明确表示。对于改善型需求“卖一套房再买一套房”的,政府给予支持,不在限购范围内。“这样的限购政策,也无阻于改善型需求的释放。”宋会雍表示。

上海中原研究咨询部在跟踪一二手多个交易案例后发现,“限购令”在局部市场上加剧了惜售心态。部分业主因未来可能无法购人更多房源而珍惜交易机会,提出更高的挂牌报价。因此,在上海新政出台后二手房市场不但没有出现业主恐慌性抛盘的现象,甚至不少业主撤牌惜售或者调高售价。

同样是观望与僵持,当前的情况与4月份“新国十条”刚出台时远远不同。据上海各大二手房中介反映,此次新政出台后,交易中的业主很少取消交易谈判,而是拖延谈判,静观市场变化。一旦整体市场动向明朗,交易仍会迅速达成。这将缩短眼下调控风潮持续的时间,交易热潮的余波可能不久就会释放出来。

上海一家知名房地产网络论坛日前收到多名网友举报,临近新江湾的某楼盘在4月17日楼市新政以后。一个月只能卖十几套楼。但是这次限购令出台以后,开盘当天就卖出了新推200多房源的2/3。

中房信的最新报告显示,上海高端住宅近期出现了新一轮集中成交的热潮,仁恒怡庭等限购令出台以后的热销楼盘甚至会拉动整个上海商品住宅成交均价大幅上涨。

业内声音

荒唐的“限购令”

稳定房价成为了一切荒唐政策的借口,我们缩进贷款限制中产阶级的发展,我们毫无建设性地搞起了“70,90”的房型一刀切政策,这些荒唐的规定显然从来没有触及到房价高企的本质。于是我们终于想到了更荒唐的“限购令”,这个政策是否对稳定房价有实际效果我们暂且不说。但试问一下,如果大米再继续涨价,我们是不是要考虑再次发行统一的“全国粮票”呢?

“限购”并非长久政策

“为后续供应量的增加赢得时间。”日前,在中房指数研究院举办的2010中国房地产品牌价值研究成果华东会上,住建部政策研究中心副主任秦虹如是说道。

秦虹日前表示,采用“限购令”手段抑制房价,主要因为房价上涨和成交量攀升并不仅是房地产自身的变化所引起的,还有众多的外部因素支撑,比如长期的负利率环境、投资渠道有限、热钱流动等,这些因素短期内不能解决,因此,必须采取行政手段抑制当前快速“膨胀”的房地产价格。而且,行政干预在一定程度上要比经济手段的效果更好。

秦虹暗示,限购令是“一定时间内的”,并非持续性的长久政策。“一定时间”取决于新增供应是否能及时赶上需求。

“限购令”调节房价力量有限

SOHO中国董事长潘石屹针对目前的二次调控发表了自己的观点。他认为,现在已出的政策只是4月新政的落实,本质上并无多少新意。房价最核心的问题是供应关系,如果土地供应再放开一点,能够满足中国城市化进程的需要,而市场上的流动性又不是特别大,房价自然会下来;如果市场上流动性一直高企。且每个城市的供地计划一直完成不了,单靠目前诸如限购令等辅政策,诃节房价的力量是有限的。

“限购令”长不了

素有地产界“大炮”之称的北京华远集团总裁任志强,日前对于CPI、通胀等话题,他表示,“当人们无法消化CPI增长的时候,住宅价格就会上涨。”同时他还炮轰限购令是“兔子尾巴”。更称房产税出台反而会导致地方政府提高房价。

对于目前正在多个城市施行的“限购令”,任志强称既然是“暂定”,就是“兔子尾巴”,他指出目前房地产症结在于土地供给不足,政策不从源头解决供给,反而从市场限制消费和购买,难以从根本上解决问题。

“限购”之后增加供应成关键

“明知是供求矛盾造成的结果,却用限制购买而非增加供给的方式去对付,又岂会有好的结果?”任志强在其博客中质疑道,这种做法会误伤了大量居民改善性需求。

一方面,如果限购仅仅是临时性措施,那么在供给没有有效增加的情况下,需求只能暂时被压制,最终会爆发并导致房价报复性上涨;另一方面,如果长期执行限购政策,成交量长期低迷,开发商回笼资金受阻,就只能以缩减投资的方式应对调控,供应无法增加,依然无法满足被压制的需求。

“即便新一波控控已经登场,依然会有部分资金想要通过投资房地产达到保值升值的目的。”上海易居房地产研究院综台研究部部长杨红旭认为。而造成这一现状的原因又相当复杂,比如说,产业资金正在经历金融化,传统制造业不景气使大批资金急需找出路;境外游资又开始大量涌人中国市场,其中不少进人了房地产领域,

在这一情况下,既然只能购买一套,那些仍然愿意投资房产的资金,开始倾向于选择高,总价的物业,尤其是高端公寓和别墅。因此造成新政出台后上海豪宅却逆势而行的状况。

面对“限购”,市场上的卖方也并未如想象中那样恐慌,反而普遍心态平稳。“现在政府宣布动用新政手段限购商品房,就像当年凭粮票买东西一样,等于变相宣布房子是紧缺商品。”开发商如此解读这次的调控政策。

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,限购是调控政策的一柄“双刃剑”,只能作为暂时性的过渡政策。“需求并没有消失,限购就像闸门一样暂时拦住了洪水,但水位会越来越高,特别是在流动性充裕、CPI上涨的局面下。”聂梅生表示,限购必须辅以必要的配套举措,如切实加大供应、进行长期制度变革,才能真正取得成效,否则只能成为市场的巨大隐患,

多打组合拳

人们寄予“限购令”更多期望,希望“限购令”快速降温楼市,成为大中城市房价下跌的开端。但调控楼市的目的显然不应是“限购”,因此有专家及网友认为,出台“限购令”并不能一劳永逸,要促楼市健康发展应用不同的组合拳。

经济学家马光远指出,“限购令”不是楼市的退烧药,对于房价调控一定要有持久战的准备,是一场拳击赛,总共12个回合,而不是一个回台,要看最后的结果而不是第一个回合的表现。不能把真正的希望寄在“限购令”这些举措上,而应该连续出拳,并且用不同的组合拳。

业内人士认为,类似上海出台限购令的措施,不能根本解决房产供需矛盾,甚至可能是叉一次购买力的积蓄。调控的关键在于供求的平衡,而非抑制需求的“限购”。不少网友也认为,要想抑制房价快速上涨,最根本的办法是提供更多的房子。

也有分析指出,“限购令”无疑是可以立竿见影的,但除此之外,差别化税收、“限贷令”等也是本次调控的重要举措,应该得到足够地重视与有力地执行。