开发商:胸有成竹还是强作欢颜

2009年开发商日子难过，已是不争的事实。但在采访中，开发商心态似乎还不错，并没有外界预料的那样焦灼。当然，他们是不是强作欢颜以提振信心，我们就不得而知了

“黑夜。风刮得正猛。一女职员走路遭遇持枪劫匪，立刻跪下求饶：‘大哥，我是售楼的，两个月没发工资了，还刚刚被裁员，真的没有钱 ……’劫匪听后竟然痛哭流涕，‘妹子，同行啊，俺原来是在房产公司做策划的。这样吧，你起来回家吧，你看清楚了啊，后面那帮抢劫是做楼盘平面设计的，但他们也是不抢自己人的！对了妹子，边上那条路不要走，那边是做楼盘前期和配套的，路边拿着刀在喝水的那些蒙面人是做物业的，最好都绕道走’。”

这是记者近日看到的一则笑话。相信地产商们如果看到这则笑话，很难一笑了之。

面对甚嚣尘上的“地产商倒闭潮”的说法，《新财经》记者采访了山西、天津等地的中小型房地产开发商以及万通、SOHO中国这样的大开发商。他们一致认可2009年地产市场将持续低迷，对前景不乐观，但同时表示自己的公司在短期内没有倒闭的危险。就采访来看，地产商们的心态似乎都还不错，没有我们预料的那般焦灼。当然，他们是不是强作欢颜以提振信心，我们就不得而知了。

山西地产商：有地不开发

“和其他地区一样，山西的房地产市场也出现了疲软态势。” 山西鸿升房地产开发集团有限公司副总经理徐长友说。面对如今的市场环境，徐长友有些无奈，这是他自2002年涉足房地产业以来遇到的第一轮行业危机。“这个时期，谁都捕捉不准未来的走势，大家都在观望，无论是开发商还是老百姓。不同的是，地产商捂着地皮观望，老百姓捂着口袋观望。”

2008年，徐长友手里的一块1万多平方米的商业地产项目工程开始租售，就目前而言，出租的情况要好于出售，“已经租出去了4000 多平方米，剩下6000多平方米还在寻租过程中。”如果在好的年景，徐长友手里的这些旺铺早就被抢购一空了。但如今，这已经算是很不错的业绩了。

在买卖市场大幅萎缩的情况下，许多开发商像徐长友一样，调整了经营方式――由售转租。新楼盘价格大幅下跌，相比较，租金并没有受到很大影响。据记者了解，杭州、成都等城市的开发商均已开始或正在打算采取由售转租的方式，以获得比较稳定的现金流。但由售转租方式只适用于商业地产，如果民用住宅采用这种销售方式，房屋出租后的保修、折旧等问题处理起来很麻烦，还将影响这些房屋以后的出售。

徐长友觉得， 2008年值得自己庆幸的有两点：一是手里的民用住宅已经销售一空，二是没有高价拿地。对于未来的市场走势，徐长友倍感迷茫。但他认为，山西的情况要好于其他地方：“山西的地产情况与北京、深圳等城市不一样。我们这里的地价比较便宜，拿地成本比较低，即便在目前环境下，开发项目依然有一定的利润空间。在山西，买房的一般都是普通老百姓，价格泡沫本并不大，所以，价格没有出现大起大落。”徐长友的地产项目主要在山西境内，目前受到的冲击比较小。

记者在山西省统计局网站看到这样一组数据：2008年1～11月，山西省商品房销售面积628.1万平方米，同比增长10.2%，比上年同期下降10.8个百分点，但依然比全国平均水平高28.5个百分点。如此看来，徐长友的分析不无道理。

对于外界盛传的地产商“倒闭潮”，徐长友说：“在太原我还没有听说类似的情况。现在比较好过的，是没有在建项目和早有土地储备的地产商。”

徐长友透露，他手里还有一块2006年拿的土地尚未动工。政府有规定：地产商占地两年不动工，土地使用权将被政府无偿收回。徐长友手里的土地已过了两年期限，“规定是这样，但也不是一刀切，视具体情况而定。”记者进一步了解到，徐长友手里的土地并非是一块净地，上面有一个烂尾项目，上一个地厂商由于资金链断裂无法继续经营下去。有一个尚未完工的楼盘，徐长友岂不是捡到了一块肥肉？“我们的立项与原来的不同，以前建的是敬老院，我们要拆除后做商业地产。”至于何时动工，徐长友表示还不能确定，只是说，“走走，看看。”对于眼下的这轮危机还将延续多久？地产商的这个冬天还有多长？他判断不了。

采访最后，徐长友幽幽地说：“地产商要恢复元气，起码得两年以上。毕竟，病来如山倒，病去如抽丝。”

天津地产商：已降价30%

“地产商真正的冬天并没有来到，现在只能说是深秋。真正的冬天是在2009年底和2010年初。”天津的某地产商王总对记者表示。

王总的依据，是美国1929年的经济大萧条。这个从1929年到1933年，持续了四十三个月的危机，使美国的GDP下降30%，工业生产总值下降50%，道琼斯指数下跌89%，失业率上升为25.2%，“美国的那次危机历时四年，按照这个时间周期计算，我们这次遇到的危机持续时间也应该在三年以上。最严重的时期，应该是今年年底、明年年初。”

“你说的开发商倒闭问题，我周围还没有出现。不过，这个浪潮迟早要来，年底就可见分晓。”在王总看来，倒闭风险最大的，是那些在2008年高价拿地的开发商。据他了解，有些地方地价高得离谱，房屋销售价格仅为6800元/平方米，拿地价格竟高达8000元/平方米，这样的价格别说建筑成本回笼，连土地成本都不够。

王总的地产公司，投资地域范围比较广，除了天津之外，他们的地产项目还涉足深圳、上海、浙江等地。他说：“天津所受的影响是最小的，受影响最大的应属上海和江浙一代，深圳的情况也不容乐观。深圳和上海属于外向型城市，国际买家比较多，炒楼的比较多，泡沫比较大。天津的购买群体大多以自住为主，泡沫没有那么大。”

王总告诉记者，由于市场低迷，他们的销售价格最高降幅已达30%。所幸土地成本比较低，没有发生亏损。

王总表示，自己的企业尚未受到致命冲击，原因是：“首先，我们企业的主营业务不是房地产，房地产仅占公司总体业绩的1/4强一些。其次，我们没有在地价最高的时候拿地。因此，我们的项目在价格上还有一定的空间。”

至于近期政府出台的各项“救市”政策，王总觉得对地产业的提振基本没用：“几个点的税率，几个点的优惠，相对于如此高的价格泡沫，没有多大作用。”

“这个行业需要整合，这个行业也在进行着整合。整合之后，市场恢复到一个常态，大约需要三年时间。”采访的最后，王总强调说。

大地产商：资金也吃紧

中小地产商如此，那么，大的地产商又是怎样的一个情况？

元旦刚过，万通地产就了其2008年业绩预告。预告称，根据公司对2008年度业绩的初步测算，预计公司2008年度将实现盈利，净利润增长幅度不低于200%，2007年万通地产实现的净利润是1.65亿元。

在大部分地产商叫苦连天的时候，万通地产如此漂亮的业绩预告，无疑成为一道亮丽的风景。但业内人士提醒说，房地产投资有滞后效应，开发商当年的业绩报表反映的未必是当年的经营状况。开发商2008年的业绩报表大多反映的是2005年或者2006年的经营状况。

业绩预告公布不久，2009年1月14日，万通地产召开了2009年度第一次临时股东大会，审议了为其全资控股子公司北京万通时尚置业有限公司提供贷款担保的议案，此次担保额度为3亿元。据记者了解，此次贷款担保议案一旦通过，万通地产对外担保将累计达到9亿元。根据公告显示，截至2008年9月30日，万通地产的资产总额为3.8亿元，负债总额是3.33亿元，资产负债率已经高达88%，万通地产担保额度已经超过了净资产的10%，同时，万通一年内到期的非流动负债已高达11.12亿元。

如此高的贷款担保和负债，不难看出，短期内万通将面临比较大的资金压力。

资金短缺并不是中小开发商才会面临的问题，如果大的开发商遇到这样的情况，结果会比中小开发商更糟。虽说“瘦死的骆驼比马大”，但是，一旦遇到危险，马跑起来可比骆驼快得多。

就连一直声称自己不缺钱的潘石屹也开始重新审视这次金融危机：“这次危机对所有企业和企业家来说，都是一个巨大考验，我也在经受这些考验。它一方面考验企业的现金流是否充足，商业模式是否正确；一方面考验着企业家的心态。那些以前不能量力而行，量入为出，花钱过了头的公司，恐怕就要倒下了。”

2008年上半年对潘石屹进行专访的时候，他明确告诉记者，开发商整合的时候到了。但时过半年，大部分开发商都还坚挺着。对此，潘石屹这样解释：“其实，开发商已经出现了很大问题，但他们不会像美国投行一样破产。中国与美国的环境不同，如果这些企业在美国，按现在的负债水平可能早就宣布破产了。中国的开发商遇到一些问题的时候，他们会以‘失踪’的方式退出市场，或者选择被收购。”潘石屹说的是“他们”，对于自己，他依然声称，“未来一年左右，SOHO中国将再斥资百亿元寻找投资项目。”据估算，从2008年年初至今，SOHO中国的项目投资额已经达到90亿元。

当记者问及开发商倒闭潮何时会来临，潘石屹没有直接作答：“整个地产商的情况我无法把握。据我所知，环渤海城市的许多开发商，已经叫苦连天。我记得在一个会议上，有一位小型开发商的老板说他们的日子很难过，他们没有说话的机会，就是破产了、死了都没人知道。其中，有很多是2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业，他们把所有的钱和银行贷款作为拿地的首付款。而到2008年上半年，还没有房子可以在市场上打折销售，因此，他们面临着很大的资金压力。”

开发商自杀风波

2008年7月底，南京蟠龙金陵建设开发有限公司董事长平理去世。这在南京当地的房地产界引起了较大波澜，也使蟠龙金陵建设的债务问题浮出水面。正在开发的 “阳光金峰阁”项目随即停工，公司超过1亿元的内外债务遭遇讨债高峰。

平理去世的消息被传开后，蟠龙金陵建设公司门口每天来交涉的业主源源不断，讨债的债主也络绎不绝。债主中，有被欠20多万元的南京某建筑装饰材料公司，有被欠橱柜款的某橱柜公司，有被欠近80多万元的某房屋置换公司。

据了解，蟠龙金陵建设本来就没钱，空手套了很多钱来运作，土建、装修、水电等都欠有巨额债务。开建“阳光金峰阁”项目时，蟠龙金陵建设通过公司内部员工认购方式，共计认购78套房，募集资金约2000万元。蟠龙金陵建设把这78套房子抵押给一家投资公司，融资近2000多万元。就这样，平理通过高利贷、抵押融资、职工内部认购以及正常的房屋买卖，把整个房地产项目做了起来。这78套房屋的业主，都是公司员工或平理的亲戚。这些人整天向他要房子、要钱。平理的死与债主逼债压力过大有关。

2008年8月11日，在福建房地产界享有盛誉二十多年的厦门大唐世家房地产公司董事长、台胞余英仪跳楼自杀。起步于厦门的大唐世家，经过十几年的发展成为一个涉及地产、教育、酒店、娱乐的多元化产业集团。那张标新立异、威风八面的京剧脸谱，成为大唐地产的标志，给许多人留下了深深的印象。据说，余英仪的自杀与公司资金链断裂有关。

2007年5月24日晚，51岁的景德镇市信义房地产开发集团董事长邵和谐在家中上吊身亡。据邵和谐的兄弟说，“我哥哥的心理承受能力非常强，他是不可能自杀的。我哥哥是被人‘做了’，也就是被高利贷逼死的。”