麻辣烫热煮房地产

眼下的房地产市场犹如在滚烫的麻辣烫锅里热煮――上下翻腾，火急火燎，焦虑难耐。对于房地产商，房价不停的下跌，房子卖不出去，利润大幅缩水，心急如焚。对于政府进退两难，救房市，就等于支持地产商的暴利，让消费者买房的梦想破灭；不救房市，任其自由下跌，整个经济将遭受重挫，消费、投资以及由房地产带动的相关行业都将受到影响，忧虑甚深。对于消费者，如以目前房价买房，又恐房价进一步下跌，买贵了；如持币观望，又怕错过良机，面临两难选择。三方利益在博弈，角力后的市场将如何平衡各方利益，后房市将走出怎样行情受到空前的关注。

救房市“道”在哪里

目前各大城市的房价不断被新低刷新，下跌的速度已震惊利益相关方。特别是受美国爆发的次贷危机影响，二、三线城市房价已普跌20%，像深圳和上海的一些高价楼盘已跌幅接近40%。因此，有经济学家认为，政府应该救房市，不要等到不可收拾再出手；但也有反对的声音，救房市不等于救房价，政府应该兼顾公平，保护更广大消费者利益。

房市、房价正在煎熬之中，各方都在关注政府应该怎样做，是选择像美国那种救市方式，还是探索中国式救市路径。近日，财政部谨慎的推出了从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。对出台的措施，如何理解，业内人士分析认为，首先官方认可了地方救房市行为，今后会有更多的城市加入到救市行列之中；其次兑现了坊间流传的7项救房市的政策利好的多一半，表明政府对房价的下跌十分关注。

据此有人猜测，政府下一步将陆续出台救房市措施；但也有业内人士认为，从实际效果来看这些措施起到的效果是中性的，不能从根本上抑制房价的下跌，这也表明政府是在救房市，不是在救房价。据有关部门调查显示，一直被认为炒作不太离谱的北京房价已于10月底开始松动，“松动”这一词汇用得很微妙。据记者了解，北京三环边上的国典华园二手房已从最高时的2.2万元下跌到1.6万元左右，北京远洋一方、远洋山水、万象新天、首开幸福广场、华发颐园、华业玫瑰郡等楼盘都已居降幅前列，基本上每平方米降价都超过3000到4000元。业内人士表示，这也许只是刚刚开始。

房地产行业在我国固定资产投资中占据重要位置，其所占比例约为1/4，其背后牵连50多个行业，三季度的数据显示，投资已明显放缓。据调查，房价下跌重挫了钢铁、建材、玻璃等价格。从6月以来，中国的钢材价格一路狂泻，迄今仍无止跌迹象。龙头品种6.5高线在6月初创下6100元的历史最高价后，目前的最新价竟然是3300元，跌幅接近50%，回到15年前的价格。我国钢材年产能5亿吨以上，每吨跌去2000元，企业收入就减少1万亿元，企业亏损的幅度将是一个天文数字。目前，北京市场建材价格累计跌幅约达18%，钢材达800元/吨，建材商们苦苦挣扎。产业的联动性开始显现，这种联动性直接造成投资下滑。因此对眼下政府救房市的行为不如理解为是在救经济，在缓冲中调整产业结构及布局，实现经济在转型过程中的“软着陆”。

“要从根本上解决房价，必须扭转房价的定价机制。”著名财经评论员叶檀讲到，这或许是一个漫长而痛苦的过程。目前无法得知房地产商的建楼成本，也就无从获知他们赚取的利润，“让利”也许是他们当下最佳选择。

房价何时见底

房地产的泡沫正在慢慢收缩，这个泡沫完结的周期需要多长时间？浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授表示，“中国大部分地区房地产市场已步入调整与转型期，预计到2010年前后，中国房地产将进入新一轮扩张周期”。如上述预测成立，房地产市场将步入未来2-3年的下跌通道。

这一预测得到许多专家认可。他们认为，房地产不同于一般的消费品，它是一个准金融市场，周期性十分突出。“近期来看，房地产在周期上是一个全面的收缩的过程，这个过程需要一定的时间，可能到2010年，市场才可能整体向上、进入回暖周期。”

目前有三组数据支持房地产业开始步入萧条：国家统计局宣布，前三季度全国70个大中城市房屋销售9月份价格同比下跌1.8%；商品房空置面积已达1.3亿平方米，且呈上升趋势；据一项调查显示，6成网友不会因为政府出台措施而买房。供需关系决定市场价格，房价再降也离消费者的收入相差太远。有测算显示，中国核心城市的房价目前存在40%-60%的下跌空间。

房地产的修复期基本吻合了中国经济的转型与美国慢慢走出经济低谷所需时间。中国房地产业协会副会朱中一指出，房地产市场的走势，与宏观经济的环境、政策的调整情况、房地产市场本身的规律以及消费者的预期、销售信心四者有着密切的关系。从宏观的环境看，与国内经济进入了调整期，美国次贷危机与全球经济明显减速有关；其二，政策环境与宏观调控政策的叠加，如从紧的货币政策的松动、住房保障的推进；其三，房地产市场本身进入了调整期，过高的房价在超过了购房者的承受能力后，使购房者观望群体加大。

房地产商面临洗牌

“房地产的初冬来了，寒冬在后面”一位业内人士坦言。

资金的严重缺口已危机到房地产的生命线。据北京师范大学金融研究中心主任钟伟一份最新研究报告显示，目前房地产行业的资金缺口已高达6730亿元，需求萎缩和资金绷紧将土地市场推入深度调整阶段，房价将得到理性回归，这些都预示着房地产进入了调整期，这个过程比一般预想得更为漫长。同时，房价调整刚刚拉开序幕，单纯注资救市无法解决楼市根本问题。

房地产的自救悄然进行。前不久，万科在业界率先降价，并在大城市全面引爆。目前已完成在杭州的降价促销，正在对上海、北京、深圳、等城市逐步进行，目的就是全面收缩资金，甩跳过冬。“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算”，王石这样表示道。他还指出，万科下半年将进一步下调房价，采取增加小户型比例、减少开工面积等方式，以控制风险。金地低调应战，据东方证券研究报告显示，金地上海公司2008年计划回款约62亿，1-6月实现回款约22亿，下半年预计推盘40万平方米，争取完成40亿销售回款。大房地产商的收缩战线意图明显。

小型开发商的日子苦不堪言。上海是热聚大中小房地产商的地方，据上海中原有关分析人士透露，量价齐跌的统计数据表明上海楼市仍处于明显的“买方市场”之下，新房和二手房都进入了下降通道。尽管国家出台一些政策，但目前房产市场继续下探的市场预期不会有任何改变，低迷的人气在短时间内仍旧无法复苏。楼市的持续低迷困扰着开发商，新房降价后，前期置业者的退房潮震慑了开发商，一些小型开发商已濒临破产的边缘。

全国工商联房地产商会会长聂梅生针对目前市场现状做了如下推断：①房地产市场交易量的持续下降②楼市的有价无市③市场失去信心，深度观望④开发商资金难以回收⑤资金链的紧张还贷困难⑥银行风险⑦房价跌落，企业破产。目前的局面正处于①和②阶段，可谓房地产的滞涨初期。随着交易量的萎缩，随之带来的就是购房者恐慌与开发商融资困难，一些开发商将最终会面临破产的边缘。

这场危机正在考验着地产商，考验着整个行业，它的不期而至给房地产业带来的洗牌可能是在所难免。