基于房屋面积测量中注意问题研究

摘 要：本文结合笔者多年在房产测量中的工作经验，主要阐述了房屋面积测绘的基本要求，从中针对房屋面积测量中注意问题进行了分析与研究，旨在为房产面积测量工作提供参考和依据。

关键词：房屋；面积测绘；要求；图纸检查；数据采集；面积分摊

1引言

近年来，随着我国经济的飞速发展，人们对房屋建筑的面积提出了更高的要求，同时促进了房产面积测量行业的发展。房屋面积测绘的结合将会影响到购房者的经济利益。因此，在房产面积测绘过程中需要按照相关规范来严格把关，提高测绘结果的科学性和合理性，从而为房产产籍和产权管理单位处理土地使用权和房屋所有权纠纷提供科学合理的依据。本文结合笔者的工作总结，主要论述了房屋面积测量中注意问题。

2 房屋面积测绘的基本要求

（1）外墙测绘点为房屋内部的地平面之上的1.00m左右，房屋的各个侧墙要进行两次以上的独立测量，从而为测量结果的复核提供方便。测量时应使用手持测绘设备，对测量所得数据做四舍五入处理，保留两位小数。

（2）能够进行面积测绘的房屋要满足以下条件，包括房屋层高在2.20m以上，从而保证人们的正常生活和生产活动；结构稳固，建筑物能够永久存在；有围护结构；有上盖。

（3）整套房屋的层高是指房屋上下两楼面之间，或者地面与楼面之间，或屋顶至地面之间的垂直距离，屋顶平台与楼面之间的高度也属房屋的层高，但是平台和房屋顶面的隔热层厚度都不应计算在层高之内；对于斜面的屋顶来说，如果房屋是瓦顶结构，则为地面至搁瓦的木板上2.20m之间的距离；如果房屋是混合结构，则为地面至屋顶上2.05m之间的距离。

（4）对于在《房产测量规范》颁布实施以前，已经完成测绘，并认定了房屋面积的建筑，如果存在任何异议并有复核要求的，在复核时要执行原测绘规范。

（5）在计算房屋面积时，建筑面积的基本计算原则为《房产测量规范》中第八条关于房屋面积测绘的规定。

3 房屋面积预测绘中注意问题分析

建筑面积预测绘是在房屋没竣工前，根据建筑施工设计图纸进行的。建筑面积预测绘成果可为商品房预售登记提供依据，在进行预测绘时需注意以下几个方面的问题：

3.1 对开发商提供的预测绘图纸资料进行检查

设计图纸是建筑面积预测绘的首要资料，设计图纸的准确程度直接影响到建筑面积预测绘成果的准确性，所以在进行预测绘之前应检查图纸的完整性及清晰度，尤其是注意检查设计图纸上是否盖有设计单位及规划部门审图中心的公章。有些开发商为了赶进度，可能会提供没有经规划部门核准的初步设计图纸，这样的图纸是不能作为预测绘使用的，因为它往往会变更。

3.2 房屋尺寸数据的采集

房屋尺寸数据的采集是建筑面积预测绘的关键，房屋尺寸分为套内尺寸和公用分摊部分的尺寸。房屋的套型是按设计图纸分隔墙体的中线划定的，对于套型比较简单的多层建筑，处理起来比较容易。对于框架结构的高层建筑或套型比较复杂的房屋来说，处理时就会有特殊的情况出现。

（1）框架结构的房屋都会有承重的结构柱，房屋层数较多的高层建筑，承重的结构柱往往还很大。目前很多城市在计算房产面积时不管承重的结构柱大小，其面积均计入该柱平面位置所在户室的套内建筑面积里。从功能上讲，承重的结构柱是为整幢房屋的承重而设计的，严格来说不宜算到某一户的套内去，建议在房屋分套时将柱放到整幢或功能区内作为共用面积进行分摊较好。

（2）《房产测量规范》规定未封闭的阳台计算一半建筑面积。在实际操作中，经常会遇到很大的入户花园或一面为敞开的一个房间，这种结构究竟是按未封闭阳台处理还是按房间处理？如果按阳台处理，它实际上装个窗就是标准的一个房间；如果按房间处理，它又确实如同未封闭阳台那样是敞开式的。从定义上可以知道，阳台是泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间，根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台，根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

3.3 墙面突出部分的面积计算方式

在高层建筑的施工中，通常会因结构的需要而在下面建设一段独立的且与墙体连接的承重柱，在有承重柱的建筑测绘中，我国目前主要的测绘方法为：不管柱子占用多大的面积，都要计入该柱所在房屋内的建筑面积之中，这说明承重柱的面积也要分摊其他各项公用面积。这种计算方法存在一定的弊端，如承重结构的建筑目的在于满足整个建筑物的设计要求，而并非由一户所有。根据国际通用的《房产测量规范》中的相关规定，房屋的建筑面积包括套内阳台的建筑面积、套内墙体面积和套内使用面积三个部分所组成。因此，这种将承重柱计算为房屋面积的测绘计算方式是不合理的，应将其作为公摊面积计算。

3.4 复式结构的面积计算

房屋的层数指房屋的地面与楼板之间所划定的层数。有些测绘将复式结构中的上层作为自然层数，这种测绘方式引起了一些探讨：这种计算方式将会扩大管道井、垃圾道、电梯井以及户外楼梯的面积，这也会增大复式结构房屋所有者的公共分摊部分的面积，这种因结构而导致的垃圾道、梯间等面积的无形扩大的计算方式不十分合理。

目前建筑商为满足人们对于美观的需要，设计出了越来越多的复式斜屋顶建筑，这也增加了房屋面积测绘的难度。斜顶房屋面积的测绘方法为：斜顶结构的房屋面积为屋顶高度的2.2m以上部分的水平投影面积总和。斜顶房屋至天面或屋顶上有另一个可供居住或贮藏物品的永久使用的斜顶房屋。

对于简单的斜顶结构房屋，可以直接截取2.20m以上部分，这种计算方法较为准确和方便，但对于有“老虎窗”的斜顶房屋来说，计算方法却有所区别，对于这种结构的房屋来所，只有窗顶部分能够达到2.20m，两侧部分通常达不到这种高度，因此计算会出现偏差，且由于结构复杂，测绘也存在一定的难度。因此，对于这种结构的房屋，该计算方式是不合理的。

3.5 公共面积分摊问题

随着我国房地产业的发展，房屋产权关系也变得日趋复杂，逐渐由单一的产权转化为了多元产权结构。所以，公共面积的分摊和计价矛盾也变得愈加尖锐。例如，建筑物的地下室的单位价格通常会比较低，与地上部分相差较大，但当地下室作为公共面积被不同的楼层和不同功能区所分摊时，地下室的销售价格也会随着楼层和功能区的不同而有所差异。如果同时由住宅和摊位共同分摊地下室面积，则同一地下室会因分摊方式的不同而出现较大的价差，由此可见，这种不合理的计价方式会极大地损害放房屋所有者的基本权益，且这种损害方式又非常隐蔽，因此，如何从面积计算出发来有效解决公摊面积的突出矛盾这一课题还需进一步的研究。

4 结语

随着我国经济的迅速发展，房屋建筑数量日益增多，人们对房屋绘测精度的要求越来越高，房屋面积测算则更是房屋产权人极为关注的。房产面积测算精度的高低，直接影响到房屋产权人的财富得失。因此，房产测绘单位，要根据我国所颁布的《房产测量规范》的相关规定，不断探索新的工作思路和测绘方法，不断积累丰富的实际测绘经验，从而为解决以上问题提出新的途径和方法，以促进我国房地产市场的快速发展。

参考文献

[1]张伟.房产面积测绘相关问题及解决对策研究[J].科技资讯，2010（19）.

[2]张闻宇.新形势下房产测绘面临的问题及对策研究[J].黑龙江科技信息，2011（11）.