蚌埠市房地产去库存战略研究

【摘要】房地产市场在最近的十几年里得到了快速发展，三四线城市房地产高库存问题已经是我国房地产市场去库存的重点，本文以三线城市蚌埠市为例，从经济发展水平、地区人口流动、政府土地财政、房地产供应周期、住房供给结构失调多角度分析库存形成原因，最后提出去库存战略。

【关键词】房地产；高库存原因；去库存

一、蚌埠市房地产库存现状

在近十年来，房地产市场得到了空前的发展，房地产企业对市场前景保持乐观预期，导致房地产开发超出人们的需求。蚌埠市房地产商的住房投资额一直保持增长状态，且增幅明显。1999年蚌埠市住房市场投资额仅为39571万元，而2015年，数据已经增长近70倍，住房投资额为2791223万元。在2014年前，住房投资额增长率一直处于波动上升，从2014年后在去库存大背景下增长比例才稍有下降，但是投资总量仍然存在。但是蚌埠市住房需求有限，又由于近年房价上涨，有效住房需求进一步减小，导致整个市场供过于求，形成住房库存。蚌埠市采取了一系列去库存措施，截止2016年12月31日，蚌埠楼市库存量为20276套，仍然需要继续努力。

二、库存形成原因

（一）经济发展水平

2000年以来，我国经济迅速发展，居民生活水平不断提高，可支配收入不断增加，为住房市场的发展注入了动力，所以房地产市场经历了蓬勃发展的十多年。但是随着经济新常态的来临，我国经济发展将由高速发展阶段进入中高速发展阶段。伴随着经济发展的放缓，房地产市场必然会受到冲击，蚌埠作为一个三线城市，当然也不能免受影响。经济的下滑导致人们对未来预期失去信心，而贷款买房的压力只会随着现实越来越重，所以人们可能会更多的处于犹豫阶段。从另一方面来看，蚌埠仅是一个三线城市，发展水平有限，并且城市配套设施不够完善，不能有效地吸引外来人口居住本市。虽然蚌埠市有十余所高校，但是大多数高校毕业生表示都不会留在蚌埠，而是选择更具发展潜力的大城市就业生活，因为蚌埠市经济发展水平相较于大城市没有竞争力，而且就业岗位有限。

（二）地区人口流动

三四线城市较一二线城市的库存压力较大，很大一部分原因在于常住人口的流出。蚌埠市外出半年以上人口比例在2005年以前不足1%，但是从2006年开始，比例均在10%以上，并且整体处于上升，最后处于20%左右波动。这导致蚌埠市的常住人口长期低于户籍人口，有效住房需求低于理论估计水平。数据表明，绝大部分本蚌埠人外出均选择江K、浙江以及上海等富饶地区。由于蚌埠市经济发展水平有限，部分人选择外出打工，或者经济较好的市民会搬去大城市生活发展。人口流失的同时，也造成了财富的流失。这对蚌埠市房市的发展造成了一定的阻碍。

（三）政府土地财政

近年来，不仅中央出现财政赤字，地方政府财政赤字情况也比较严重。而土地出让金以及与房地产相关的税收成为了政府重要的财政收入来源。所以从这个角度考虑，政府出让了超出市场需求的土地，因此造成了住房的过量供应。另一方面，政府在土地供应方面具有垄断权，土地市场属于寡头垄断市场，政府拥有定价权。过高的土地成本增加了房地产商的建房成本，所以导致房价高居不下，而消费者才是真正的承受者，所以最后有部分人无力承受高涨的房价，住房销售遭到了阻碍。

（四）房地产供应周期

住房不类似于一般商品，建设周期比较长，供给对价格的反应要滞后一段时间，因为供给的调整需要一段时间才能实现，表现为蛛网现象。在房地产火爆的时候，在市场经济中，房地产商追求利润最大化为经营目标，加大投资力度，而且，高额利润吸引新的竞争者进入房地产市场。但是房屋建成竣工可能在两三年之后，在此期间还是会有源源不断的住房供应，由此，可能会造成住房供过于求。

（五）住房供给结构失调

随着库存的增加，各种用途的商品房库存均在增加，然而比例明显出现了差异。研究蚌埠市近五年各种用途的房待售面积可知，商品住宅待售面积占房屋总待售面积的比例不断提高，2010年占比仅为38%，而在2011年飙升至约57%，随后几年均占据库存面积的一半以上，2013年高达60%。在房地产市场中，商品住房市场确实是举足轻重的，不乏刚性需求和改善居住条件为原因的需要，但是，蚌埠市常住人口有限，市场已经逐渐趋近饱和状态，如果仍然大规模采用旧模式开发，必定会自食其果。另一方面，随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们对户型的偏爱程度也在发生变化，90平米以下的住宅库存越来越高，而144平米以上的大户型住宅库存比例却处于下降。这表明随着人们的可支配收入增加，人们更愿意在自己的最大支付能力范围内选择面积更大的住宅，过一个更舒适的生活。当然，这里面包含了首次购房需求，还有一个不容忽视的需求就是改善住房条件，在这种情况下，大面积的住宅更受到人们的喜爱。然而住房供给的调整并没有跟上消费者需求的变化，才导致库存的攀升。

而关于商业营业用房的库存比例，早在2010年该用途的房屋待售面积占房屋待售面积的62%，而在2013年达到最近几年的最低水平32.3%。从这个比例我们可以清晰地看出蚌埠市近几年商业的发展。由于整个城市经济的发展，越来越多的商家愿意入驻蚌埠，比如万达城市广场的建立吸引了一大批具有实力的商家入驻。这又带给了房地产商一个更好的预期，于是继续加大对商业营业用房的投资力度，但是蚌埠市仅是一个三线城市，消费潜力有限，所以房地产商过于乐观的预期导致供过于求。近两年，我国处于经济新常态下背景下，整体发展汗速度下降，另外由于电商的冲击，于是不可避免地在2014年和2015年，商业营业用房库存比例重新回升。

三、化解蚌埠市房地产高库存的路径

房地产市场的健康发展对经济的增长有重要意义，对国民生产总值的增长有重大影响。房地产市场与建材市场、水泥市场、装修市场等联系密切，下游产业众多，因此房地产去库存值得引起我们足够的重视。积极探索房地产去库存战略，降低库存压力，消除潜在风险，才能促进房地产产业平稳健康发展。

（一）促进经济发展，优化产业结构，扩大就业

城市经济的发展对房地产市场的发展有推进作用，城市经济条件优越，才会吸引人口流入。而蚌埠市作为工业城市，更应该优化产业结构，实现资源更加有效合理的配置。审视蚌埠市产业发展结构，发扬优势产业，比如推进化工产业向精细化发展，推动玻璃产业与国际化接轨等。同时大力发展新兴产业，创新发展，城市发展才会更有动力。与此同时，必然会与更多的就业机会，可以吸引毕业大学生留在蚌埠市发展，农民工进城落户也会更有生活保障。

（二）切实推进户籍改革制度

在刺激农民进城买房的同时，应推进户籍改革制度，使农民进城买房之后的生活有保障，同时外来常住人口也可以享受与本地人相同的待遇，解决子女上学问题、医疗问题以及公共服务问题等等，使所购之房具有含金量。不能享受到完善的配套设施，商品房的价值就会大打折扣，那么新引力也就不够。

（三）创新棚户区安置和住房保障方式

棚户区安置均统一选址统一搬迁，新房建设周期长，对于选址拆迁户众口难调，户型也难以满足人们的偏好，所以棚户区改造遇到了众多阻碍，一些拆迁户不愿配合，成为钉子户。采用货币化安置政策，虽说带来了适度的灵活度，拆迁户可以凭借补偿款自由选择心仪商品房进行购置，既缓解了去库存压力，又解决了棚户区安置问题。但是，不可否认，我们无法保证这一笔补偿款一定会流入房市。面对突如其来的一笔巨款，确实有一小部分人经受不住诱惑可能进入了赌场，导致财屋两空，引起一系列社会问题，也有部分人选择搬去外市。这减小了对去库存的促进作用。“房票”政策确实可以避免这些问题，值得借鉴。房票安置既保证了被征收人一定的自主选择权，又体现了利益最大化。房源是本市已经被政府收购的商品房，户型以及地段选择范围比较广，房票只能被征收人使用，并且有规定的期限，对房地产去库存的效果短期内就可以十分明显。在保障住房方面，在高库存背景下新建保障住房已经没有必要，可以充分利用闲置商品房。

（四）推动发展住房租赁市场

考虑到部分人实在无购房能力但是又有刚性需求的情况，发展体制健全的住房租赁市场显得尤为必要。对于刚进入社会的年轻人或者外来人口，租赁房屋都是首要选择，这是一个很大的市场需求。但是目前，住房租赁法规不够完善，参与住房租赁交易的多为老房。逐步完善法规，加强对中介机构的监管，将小户型住宅或者闲置的商业营业住房经过改建后纳入租赁体系，推动住房租赁市场发展，有利于缓解库存压力。在房屋供应方面，调整供应结构，结合蚌埠市住房实际情况，将新建租赁房纳入规划体系。

（五）调整商品房供结构

住房需求是复杂多变的，应该及时根据市场需求调整供应结构。不可否认，实体经济遭受了电商的猛烈冲击，所以商业营业用房需求将趋于不增或者下降趋势，蚌埠市目前已经有万达广场、银泰城、海亮广场等城市综合体，这部分市场已经逐渐饱和，不可再随意开发此类房产，否则很有可能沦落为淮河文化广场的境况。而对于住宅，在控制供应总量的同时，应调整户型比例。保障性住房和租赁住房适宜小面积，而商品住房可以适当增加大面积户型的住房。

（六）控制房地产用地供应量

形成住房库存的直接原因就是供过于求，在刺激需求的同时，应合理控制住房供应。最直接有效的方法就是严格控制地产用地供应量，只有从源头上进行管理，整个房地产行业的发展才能长期健康发展。尽管土地收入是政府的重要财政收入来源，但是财政收入不可过分依赖土地，另一方面，在如今高库存的背景之下，政府应该意识到过量的土地供应必定会导致住房商品的大量供应。政府应具体考察库存量以及新增住房需求，经相关部门考证研究后发放适量土地。（指导老师：郭利京）

参考文献：

[1]彭兴韵，费兆奇.房地产市场寻求新均衡加速去库存[J].上海证券报，2015：1-7

[2]倪鹏飞，丁如曦.楼市去库存的目标原则与路径[N].经济参考报，2015：12-11（008）

[3]谢逸枫，农民工进城“去库存，要打组合拳[J].产业，2016（1）：38-41

基金项目：

本文属安徽财经大学2016省级大学生创新创业项目《三线城市房地产市场去库存研究――以蚌埠市为例》（项目编号：201610378726）阶段性研究成果。

作者简介：

李锦（1995-），女，汉族，安徽桐城人，本科，安徽财经大学经济学院，研究方向：经济学。