商品房销售合同实行网上备案

为提高商品房交易信息的透明度，规范了销售行为，有效避免因抵押、查封、未进行初始登记、无预售许可证等造成错件。准确掌握房地产市场的动态，及时进行宏观调控，方便房地产登记，便于百姓购房。按建设部的要求，加强房地产市场宏观调控，掌握每一时点的新建房产的分类、分结构、分区域的交易信息，及时反映市场供求及结构的发展变化趋势。通过对系统生成数据的分析，对市场供求、结构、价格变动等市场状况做到心中有底，并能够依据详尽的信息来分析市场走势，有针对性地采取调控措施，进行科学有效的调控。沈阳市商品房销售合同实行网上备案。

商品房买卖合同网上登记备案系统是指：将房地产开发商终端计算机，通过网络线路与房地产信息中心的有关数据库联网，自动实现商品房买卖合同的实时备案、自动审核，以及买卖合同的查询和统计。该系统由房地产开发商将备案信息录入计算机，同时传递给网上合同备案系统进行自动核实，如果核实通过，则可以打印合同备案证明信息，确认合同备案真实有效。否则，不予备案，不能销售。

网上合同备案同时规定公布以下信息：商品房预（销）售许可证、初始登记批复、商品房规划平面布置图、建筑分层分户平面图、商品房的楼盘表、房地产抵押查封等权利限制情况、商品房销售合同的示范样本、商品房拟销售价格等。

在上述信息的基础上，汇总全市新建商品房交易信息。主要有：上网销售楼盘总数和总建筑面积、可售面积和套数；某一时间段的楼盘销售概况：包括套数、面积、均价和金额；以楼盘为单位的当天销售套数、面积、金额以及楼盘自开盘以来销售的套数、面积、均价等信息。

网上合同备案的实施，客观上使房地产管理部门能够掌握商品房销售的全部信息数据，便于对房地产市场科学调控，避免商品房销售中的欺诈行为，保护销费者的合法权益。本文阐述了实行网上合同备案的意义、网上合同备案流程、网上合同备案的实施。

一、网上合同备案的意义

(1) 随着上网楼盘数量的增加，网上备案系统将成为购房市民查询房源信息和购房的主要平台。市民将逐步认识网上登记备案的实时性、准确性，使市场信息的透明度提高，只要上网就能得到上市楼盘的各种信息，包括商品房预售许可证、可售房源信息、预销售房屋参考价格等，并与开发商洽谈购房意愿，扭转了长期存在的开发商与购房人之间信息不对称的状况。

(2) 网上备案系统开通后，房地产交易规则更加完善，商品房销售行为更规范。一方面通过一系列政策措施和技术手段作保证，有效地遏制了原来市场中存在的人为惜售、一女二嫁等违规行为；另一方面，通过交易双方当事人设置密码的办法，杜绝了开发商单方违约撤销购房合同的现象，使广大市民能“放心购房、明白购房”。已上网的开发企业一致反映，网上备案系统登记制度，既对楼盘起到了良好的广告效应，减少了营销成本，加快了销售速度，又可通过网上了解周边楼盘价格和销售情况，减少公司上市楼盘定价的盲目性。同时，由于网上销售信息公开，市民群众随时能了解还有多少可售房源、房价多少，开发商也就可以顺水推舟拒绝关系户的纠缠，摆脱了许多难以推卸的“人情债”。

(3) 网上备案进一步简化了交易登记环节，使交易手续更加快捷。上网企业一致反映，网上备案系统缩短了签约时间，提高了效率，商品房销售速度明显加快。

(4) 网上登记备案开通后，沈阳市的商品房销售要全部纳入网上备案渠道。这一政策涉及供求信息公开和房源集中上市两方面，对于房产销售商的“销控”有明显的制约作用。通过制约“销控”，网上备案制度的最终目的是平抑沈阳房价。在房产销售的“销控”时代，开发商通过控制上市数量，来推高房价，销售速度往往被忽视；但是在“网上”时代，上市数量、价格和速度都是公开信息，楼盘项目的销售速度将会影响到消费者的购房心理，从而间接对市场价格产生影响。

(5) 通过这一系统，管理部门还可准确、全面、及时地收集房地产市场信息，比较全面地掌握房地产建设项目、商品房预（销）售、存量房以及房地产开发企业的基本状况，为房地产预警预报指标体系提供重要的基础数据，为政府、企业、消费者提供有价值的信息数据。

实行网上合同备案，提高了商品房交易信息的透明度，规范了商品房的销售行为，有效避免因抵押、查封、未进行初始登记、无预售许可证等造成错件，准确掌握房地产市场的动态，及时进行宏观调控，方便房地产登记，便于百姓购房，对房地产市场的健康发展具有重大的现实意义。

二、网上合同备案的流程

(1) 交易双方协商拟定合同条款；

(2) 开发商通过互联网连接到沈阳市房产局合同备案专用网站，并输入用户名和密码登录网站；

(3) 根据网上合同备案的范本，开发商录入合同内容，并在双方认可的情况下提交到合同备案专用网站并由买房人提交查询密码；

(4) 备案系统即时完成网上传送的《商品房买卖合同》文本内容的审核，给予合同编号，并通过网上操作系统，发送合同备案证明。开发商在网上打印合同备案证明，交易双方须在备案证明上签名盖章；

(5) 合同一旦签订，楼盘表内注明该单元已销售；

(6) 现售的商品房在合同网上备案后，在规定时间内持相关材料到房屋所在区申领房屋所有权证；

(7) 合同变更、撤销须填写《关于撤销商品房买卖合同备案登记的情况说明》，加盖单位印章，到市房地产交易中心合同备案部办理，合同撤销后网上标识该单元合同撤销，房屋可售。

网上合同备案流程图如下：

为进一步发挥网上备案“信息公开、规范交易、便民利民”方面的作用，规定新建商品房网上销售应对外公布以下信息：

(1) 商品房预（销）售许可证。

(2) 商品房规划平面布置图、建筑分层分户平面图。

(3) 商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果。

(4) 房地产抵押、查封等权利限制情况。

(5) 商品房销售合同的示范样本。

(6) 商品房拟销售价格：目前可以采用以逻辑幢为单位，按不同的房屋类型（如住宅、商业楼、办公楼等）公布相应的参考价。

(7) 汇总全市新建商品房交易信息。主要有：上网销售楼盘总数和总建筑面积、可售面积和套数；某一时间段的楼盘销售概况：包括套数、面积、均价和金额；以楼盘为单位的当天销售套数、面积、金额以及楼盘自开盘以来销售的套数、面积、均价等信息。

以上信息在沈阳网上房地产网站上实时。

三、网上备案的实施

网上备案系统的拓扑采用局域网和光纤城域网结合的网络结构。为提高网络数据的交换速度和网络安全，对局域网络进行整合，增加了主交换机、防火墙、防毒墙、入侵检测等设备，保障了系统安全、稳定、高效地运行。

网上合同备案系统的硬件系统采用HP小型机及大容量磁盘存储阵列，从而保证了系统的运行速度和海量数据的存储。网上备案系统的数据组织采用空间数据库的概念，将房产的图形数据和属性数据全部存储在大型对象－关系型数据库中，且空间数据存储也采用对象模式，空间数据之间和非空间属性数据建立符合逻辑的关联；在先进的空间数据库技术、组件式GIS、WebGIS、工作流平台、WebService技术、XML技术、应用系统开发技术等支撑下，在数据组织、数据访问、业务服务、业务应用等多个层面实现GIS、MIS、OA的有机融合，提高了系统的检索能力、数据编辑处理能力和空间分析能力，给网上合同备案系统的管理和维护带来更大的便利。

网上合同备案系统数据库服务器采用UNIX平台，部分简单应用及多媒体服务采用Windows Server 2000，特点是便于维护配置，能支持较大规模的应用，数据库平台统一采用Oracle数据库，数据库运行在UNIX环境下，以发挥其最佳性能，GIS服务引擎采用GeoMediaPro， GIS应用平台采用GeoMedia Pro 。GIS空间数据浏览平台采用GeoMedia 和 GeoMedia WebMap，以便用其进行二次开发,建立C/S、B/S结构下客户端的应用，在Web服务上采用Weblogic框架来支撑Web应用服务，工作流平台采用Netoffice工作流平台，网络浏览器采用IE 6，系统开发平台采用J2EE集成开发环境。

网上合同备案系统包括备案管理、系统管理、统计管理、政策信息、打印管理、收费管理、开发商管理等管理模块，考虑维护和使用的方便，大部分系统应用采用B/S的结构，各业务部门通过不同的身份和权限维护和管理各自负责的数据，并记录相应的工作日志。

为保证网上合同备案系统数据的真实性和有效性，对涉及到网上合同备案系统的测绘数据、预售许可数据、抵押数据、查封数据等进行整合，并设定相互关联的关系，实现了网上备案的自动预警功能。下发了《商品房买卖合同网上登记备案试行规定》，为实行网上备案提供了法律依据，沈阳市房产局召开了全市开发商的合同网上备案大会，并向新闻媒体进行了，目前，网上合同备案系统自开通以来运行良好，系统的开发和设计取得成功。