时间：2022-07-18 01:29:09
目前，京版“国五条”细则得到严格的执行。细则中明确指出，今年北京将继续完善土地出让方式，通过“限房价竞地价”等方式增加自住型、改善型土地供应。该方式土地出让规模在300多公顷，约占全年商品房用地供应总量的45%。
然而，京版“国五条”细则也没有遏制住房企在土地市场一浪高过一浪的拿地热情，台湖镇地块频频以高价成交，也让业界担忧其后期的开发与销售所面临的风险。
任启鑫认为，作为北京土地市场的新贵，台湖区域已经凭借其独有的优势受到广泛青睐，在激烈的拿地竞争中，台湖土地成交价格渐有赶超在售项目价格的趋势，面粉价格已经逼近面包。在当前价格管制的调控背景下，住建部门对台湖新入市的项目如何界定价格标准，房企又是否能够平衡开发成本、实现利润，将成为布点台湖的房企普遍面临的问题。
自去年12月至今年5月20日台湖镇出让的7宗地块中，有4宗配建了公租房面积，达到28.9万平方米，而公租房的配建面积越大，对地块的商品房部分就提出了更高的盈利要求。
郭毅认为，从成本而言，公租房由政府回购，台湖镇的回购价格大致在每平方米6000元左右，连成本都难以摊平。同样的楼面价下，公租房的面积越大，其商品房部分的价格压力就越高，对项目整体利润率的拖累越大。从产品规划及后期销售来看，公租房由于入住群体复杂且具有不可控性，将拉低整体项目的档次，对项目销售产生较大阻力。因此，对于含有公租房的地块而言，整体地块规划就显得极为重要。通常而言，将公租房部分与商品住宅部分有效区隔开，作为两个项目拆分对待是常规且较为合理的做法。
审视剩余3宗没有配建公租房面积的地块，据北京智汇天成土地科技有限公司测算，泰禾2013年4月11日所拿地块楼面价为11802元/平方米，万科首开联合体2013年4月15日所拿地块楼面价为9722元/平方米，世纪鸿李金岭联合体2013年5月20日所拿地块楼面价为1万元/平方米，其未来房地产成本价格（土地费用+建筑费用+销售费用）则分别为17941元/平方米、15343元/平方米和15690元/平方米。
任启鑫详细分析了台湖区域内的现状，他表示，即使区域楼市价格看涨，相比竞争激烈的通州城区及亦庄而言，目前台湖区域内的市场竞争基本可用“空白”来形容。
以京津高速为界，目前台湖区域的北部仅有东亚印象台湖一个项目在售，目前售价在15900元/平方米左右。诸如万科首开联合体等所拿前期出让的地块均在附近，扣除保障房部分，地块楼面价普遍在1万～1.5万元/平方米之间。
京津高速以南，现有台湖镇光机电一体化产业基地，由于更为临近亦庄及轻轨亦庄线的次渠站，地理位置、轨道交通及配套设施的完善程度均明显优于北部地区，5月20日出让的两个地块即位于此。目前，区域在售住宅项目有润枫领尚和商住项目北京经开国际企业大道，其中住宅的售价在2万～2.2万元/平方米左右，比北部地区每平方米高出了4000元以上，因为市场行情优于京津高速以北地区，因此5月20日成交的两宗地块楼面价格也明显高于京津高速以北。
任启鑫还透露，去年12月万科首开联合体拍下的两宗地块，已经以首开万科公园里的案名抢先启动了项目的前期宣传，主力户型锁定在90平方米以下功能型三居。可以肯定的是，首开万科公园里将成为继东亚印象台湖之后，台湖区域的另一个以纯刚需群体为定位的品质大盘。据悉，项目有望于今年10月份快速入市。
“随着台湖新项目的陆续入市，届时台湖、次渠两板块都将改变目前一枝独秀的局面，在区域竞争开始升级的同时，品牌效应也将加速带动区域配套的初步建立与完善，将来会为京东购房者提供更多选择。”任启鑫这样预测台湖区域的前景。