隐性需求支撑上海房价

相当多市场人士认为，有关部门的统计数据明显低估了“两外人士”对于上海房市的影响

“真是一时糊涂啊!”李峰砥后悔莫及，“本来想房价能降点，观望了四五个月，眼看着又涨了600多块钱，不得不赶紧买，一下子就多用了6万多块。”

李峰砥属于从外地来沪工作定居的“新上海人”，是复旦大学2000年的本科毕业生，在家里的资助下，刚贷款在上海五角场政立路买了一套90平米二手房。

据上海中原房产研究人员透露，根据9月份以来的不完全统计，上海排队购房的案例已经超过了20例，几乎每天都有人在彻夜排队购房。

这正是很大一部分购房者的真实心态，业内人士认为，正是这种心态使9月之后的上海房价尤其是二手房价结束调整，继续攀升。

再逞强势

农凯集团副总裁董玉根接受《望东方周刊》采访时介绍，农凯开发的“伦敦广场”精装修房，总计只有88套，上市以后很快售完，根本看不出有滞销的迹象。而中环集团开发的1万多平方米的“万里城”楼盘，每平方米售价在7000元以上，提前三天进行公告后，第二天就有人排队等号，连续排了两天两夜，开盘当天上午房子就全部销售一空。不同的是，万里城新开盘项目的购房者是清一色的上海本地人，他们拥有雄厚的资金实力，并看好上海房地产市场。

与此同时，二手房市场也明显回暖。据《望东方周刊》从上房置换国定店、德平店、政通店等处了解到的情况，二手房交易量与6、7月份相比，已经明显回升。

从抽样调查数据来看，多数中介反映，8月份二手房成交量较上月有所增加，其中闸北区的大宁地区一枝独秀，以54％的月涨幅位居首位。 上海二手房指数办公室统计也显示，8月份上海二手房指数为1382点，比上月上升16点，涨幅为11％。经抽样调查显示，多数地区房价小幅上扬，交易量有所回升。

在需求强劲的刺激下，上海房价持续走高。远东房产的项目经理胡义俊透露，在远东房产东源名都项目所在的金桥高行地区，二手房价已从6月份前后的4800元涨到5300，短短3个月就上涨了10％以上。

更值得注意的是，上海商品住宅空置率在不断下降。2004年7月末，上海商品住宅空置94．57万平方米，较年初下降63．3％。上海市统计局最新公布的全市范围内进行的抽样调查数据显示，根据新界定的空置住宅、出租住宅概念的口径，沪上住宅空置率为2．7％，低于国际公认的3％一10％住宅空置率合理区间。

多空反复较量

上海房市和房价不断走高，已经成为多半年以来的看空和看多两方争论的焦点。

早在2003年年底，就有人根据当年10月份，上海房地产市场首次出现供大于求近80万平方米，高档商品房预售价格指数3年来首次下跌了0．62％等迹象判断上海房市即将出现拐点。与此同时，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠也首次发出了上海房市可能下滑的预测，引起市场的广泛关注。

据上房置换德平路店的工作人员介绍，2003年年底到春节前，市场上确实出现了观望气氛，价格涨幅相应回落。然后让人始料不及的是，“春节过后，房价下跌并没有出现，买房的人又开始多起来了，房价又‘噌噌噌’上蹿”。

2004年4月份以后的宏观调控让上海房市又出了一身冷汗。6月份，市场又开始风声鹤唳。专业房地产咨询机构美的行(上海)当时报告称，据对新盘案场分析和观察，2004年5月1日以后，新盘成交下降，现场来人、来电明显减少，成交速度下滑，意向性客户弃单现象较多。高价盘开始回落，浦东一楼盘单价跌幅超过1000元。

同期，加拿大上市房地产投资基金团队首席执行官、亚太国际集团副总裁、原花旗银行副总裁陈雄英亦表示：感觉内地这个房价未来几个月可能会出现一些调整，特别是上海。

于是，市场的观望气氛再次回升。8月初公布的上海房价走势调查结果显示，45％的被调查对象认为房价会“大幅下跌”；33％的人则持相反意见，觉得会“继续较大幅度上涨”；持“基本保持平稳”观点的人为10％。

不曾想8月份之后，上海房市又一次让看空的人大跌眼镜，重新回到稳步上扬的态势。上海市房地产协会9月底公布的调查显示，556家受访房地产企业中，对今年下半年房市看好、看稳的占到总数的98．4％；认为今年下半年供求总量基本平衡的占80.9％；认为今年下半年房价持续上涨、上涨但涨幅略有下降、上涨但涨幅明显下降的占82．2％。这都显示，市场景气预期仍然处于高位，房地产企业对年内的房地产市场仍然看好。

旺盛的隐性需求

两次的看空之后仍然“牛劲”十足的上海房市，使得着重沿用收入与房价比这个基本点来判断房价走向的观点，显得有些缺乏解释力。其中奥秘，关键在于上海房市的独特性。

上海通茂置业有限公司董事长刘蔚，用一句话来总结上海房市的独特性：“上海不仅仅是上海人的上海，也是中国人的上海，还是世界的上海。所以，观察上海房市，不仅仅要看上海人的收入状况和上海本地的需求状况，还要看全国甚至是全世界的需求。”

这个观点，已经为上海市场的现实状况所证实。据上海市物价局监测中心的统计数据显示，2003年合计53。6％的高档楼盘被外来人士“抢购”，其中境外人士占30．9％。在上海登记预售的商品房中，外省市及境外人士购房比例已经达到25％。外地人在沪购买商品房已从办蓝印户口转向投资性购买。

即便如此，仍有相当多市场人士认为以上数据明显低估了“两外人士”对上海房市的影响。业内人士对这一指标的估计最高可达50％；在中高档住宅市场上，甚至有人士估计达到了60％一70％以上。著名物业顾问公司戴德梁行旗下的泛城(中国)综合住宅服务部董事胡港文认为，在上海，外省市购买力占到了40％，境外购买力占6％一7％。

胡港文认为，上海城市竞争力排在香港之后，位居中国第二；居民平均收入排在全国第一位。良好的环境吸引了泛亚太中国人的瞩目，同时这个城市的房价远远低于香港、新加坡，长远看外来购买力依然会是高价房的主要消费群，交易量还会继续活跃。他认为上海房地产市场外来需求比重要远远高于北京、广州、深圳等全国大城市的平均水准。这就使得上海房市有可能获得更大范围的支撑。

在9月26日举行的“城市品牌营造”论坛上，著名策划师王志纲认为，上海的地域结构实际上是上海房价远远走在全国前列的重要原因。在珠三角，中小城市跟广州在结构上是一种离心的倾向，深圳、顺德、南海的人很少在广州买房；而在长三角，情况恰恰相反――义乌、温州这些地方的老板发财了，都是往杭州或者上海走。

中华企业房产开发部经理叶黄生则向《望东方周刊》表示，长三角的上海和杭州等城市政府作为一个强势政府，对房地产市场明显有托市行为。杭州9月份取消了二手房20％的交易税，而上海原本也在考虑征收同样的税种，但最终也将这一方案束之高阁。