买房前先学会看气场

“踩盘”是房地产业内的话，即我们常常所说的看房。我们认为，你在明确自身的动态核心需求后，接下来为买房所做的努力除了更加努力地赚钱外，就是不断地利用空余时间去“踩盘”，从一个房地产专业人士的角度审视房子的方方面面，这样不但能增长见识，而且能大大提高成功买到自己喜欢的好房子的概率。

务必请注意：在未决定购买的“踩盘”期间，不宜和开发商或二手房中介方签署任何文件。

看地段要学会的门道

简而言之，地段的识别其实是一个综合性的判断，涉及看房中的方方面面。

谈到地段，就不得不提中国的民俗——风水，其实它主要是研究地理环境形成的气场。我国国内许多建筑，都在一定程度上体现出风水的学问。当然，这仅是我们选择地段的一种参考，不宜太过迷恋。所谓“世事洞明皆学问”，在看房子的地段时，运用现代科学的工具，稍结合些风水知识，可以更胜一筹。

识别地段的关键在于识别气场

地段，地段，还是地段。

然而，却不要忘记了其核心要义——地段中的气场。

房子是不能移动的，因此，某种意义上，每一套房子都有其不同的价值所在。正是这个原因，我们建议踩盘的第一步，就应当关注房子所处的地段。

我们这里所说的地段，并不是指单一的地理位置，而是包括了自然环境、商业环境和人文环境在内的综合性的气场——确切地说，我们所说的地段，是指符合你的核心需求的某种气场。

也许你不太能够理解我们这里所说的地段中的气场。地段当然好理解了，即地理位置。然而，城市中不同级别的地理位置，当中是蕴含着不同的气场。当你不熟悉某个地段的各种情况时，你将无法感知这种气场，更无从得知这种气场能否适合你。打个简单的比方，有一个居住小区，整个小区几乎处于城市的中心，交通四通八达，怎么看起来都是所谓的“风水宝地”。但是，我们可以肯定，那未必是适合你的。为什么这样说呢？因为经过详细的了解，你可能发现这个小区现在居住的很多人从事的都是不稳定职业，整个小区即使深夜也常常很嘈杂。试问，你愿意掏钱买这样小区里的房子吗？

这就是所谓地段中的气场。

大多数人，对于地段的理解，只是停留在表面的宏观地理位置观念上。比如，一说北京，就说二环、三环内怎么样，而三环外又是怎么样。这是非常笼统的地段观念。我们知道，即使是处于同一个地段的居住小区的两个大门，其所具有的气场也是不同的。东边的大门可能正对一个绿地休闲广场，西边的大门却正对一家医院。

运用“四流”考察地段

许多人对地段的识别感觉“无从下手”，主要是因为没有掌握要领。我这里给大家开个方子，那就是看“四流”。

哪“四流”呢？

车流

车是现代城市不可或缺的动脉，车所到之处，必是人所到之处，人所到之处，必定形成特定的“人气”。看车流，首先可以发现一个地段的交通状况，车流量大并且顺畅平缓的地方，一般是个好地段。这里需要注意，并非车很多的地方就是好地段。

通常来说，评判车流是否合适有以下几个标准。

一是看车流是否正常，是整天塞车还是整天不见一辆车？整天塞车的地段，要么是人气极旺的商业要地，要么就是路网设计不合理造成的结果。对于路网设计不合理的地段，好坏自然不用多说了。

二是看车流的方向。看看车流是单向的还是双向的，是环形的还是东西南北垂直的。尤其是要注意看车流是否正对着你的房子，因为车流是一股强大的气场，一般的小户人家是挡不住这种气场的。因此，从气场上论，房子所处的地段存在不足。

三是看车流的平缓起伏状况。你如果是个细心的人，一定会发现，凡是傍着上坡路面建的房子，都不是很讨人喜欢。为什么呢？因为汽车在上坡的时候要加大油门，通常就会发出更大的噪声，对周围的居民不利。同样，傍着下坡的（即上坡路面的另一边）的房子也不太讨人喜欢，车速快，易发生事故，而且有“跑财”之寓意（当然，这个有点封建），主要是车速加快，对人不安全。路面平稳、速度也平缓的车流是比较理想的。

人流

人口的流动方向和数量也是识别地段的关键要素。商业选址中，人口流动是要做详细统计分析的，我们是为买房而做识别，不必太精细地统计，依靠肉眼观察基本上就可以了。

通常，人口密集的地段，都是旺财的格局，这是普遍的常识。但是，细心的人会发现，并非人口密集的每个地方都是很旺财的，这又为什么呢？这主要是人流的去向问题。我们通常关注更多的是人多人少的问题，却偏偏忽略了人流的去向问题——其实这才是更重要的层面。

识别人流方向的简单有效方法是跟着人流走一次。在看房的过程中，应当跟着主流人群围绕社区里里外外走一遍，这样就可以很清楚地体会到人流去向的问题了。如果方向感很差的人都可以走得比较顺畅，那或许可以说明这个社区的内外交通体系是配合得很紧密的，设计较合理。如果你自信自己是个方向感很强的人，都很难在社区里辨明方向，那或许这个社区的交通体系设计是不太合理的。

气流

气流这个问题对于看房者来说，可能很多人会觉得陌生。的确，我们相信很少人会对你说这个问题。但是，我们要告诉你，气流对于地段非常重要。相信许多人都有这样的体会：在居住区里，有些楼栋的地下都没有风，而同一个社区的另外一些楼栋，则有很好的阵阵清风，让人感觉很舒服。当然啦，并非风向气流很顺畅的地方就是“风水宝地”，有些地方是“风口”，风很强劲，而且冬天吹的是正北风，让人感到刺骨的寒冷，则是不良的格局。为什么呢？明摆着的嘛，人都感觉不舒服了，能是“风水宝地”吗？

有一些风向气流格局是非常好的，那就是有缓缓地傍着山、河、湖味道的清风，这通常是难得的好地段，正所谓“气界水则止”，因为有山、河、湖，气流被部分收纳而减缓，极易形成“藏风聚气”的格局。

水流

何谓水流？简单说吧，即是水的流向——这需要你在大雨天进行观察，大雨天有充分的条件可以发现某些地段的地形具体特征。水往低处流，在实际生活中，我们常常会发现：城市的某些区域经常会犯“水灾”。这是为什么呢？一方面固然是与排水设施没有设计好有关系，另一方面也凸显了城市某些区域的地形特征，常常犯“水灾”的地方，通常是低洼、容易淤结之地。风水学中有所谓“上风上水”的说法，通常容易犯“水灾”的地方就是城市的“下风下水”之地。当然，这只是一种说法，事实上关键还是看这种“水灾”是不是严重影响到了生活，如果是，我们当然不应选择这样的居住区的房子。

总体上说，看房时从车流、人流、气流及水流四个方面同时进行考察，那么，地段的优劣势将会非常清楚地展现在你的面前，当然，若是再结合“气场”的概念，将会有更好的地段体会。

对识别地段气场的建议

鉴于地段气场的极其重要性，还有如下5条建议。

（1）地段中的大气场：从整个城市的规划，审视整个居住小区的地段气场，看看小区处于城市的哪个区域，这个区域在规划上又是如何定位的，比如是纯居住区、纯商业区、商住混杂区或工业园区等。

（2）地段中的中气场：从具体的区域再进一步考察，比如，看看整个小区在区域中又是处于一个什么位置？是闹中带静，还是区域边缘的类似三不管地带？

（3）地段中的中小气场：再进一步考察，看看小区内部住的多数是些什么人？外部与之紧密相连的又都是些什么？

（4）地段中的小气场：再进一步考察，房子所处的那个楼层的状况如何？

（5）地段房子里的气场：再进一步考察，推门进去走到阳台上，你第一眼看到的是什么？是烈士陵园还是一家大型银行？听到的又是什么？是火车的轰鸣声还是鸟鸣声？两者给人的感觉完全不同。

我们相信，若你能真正从上述5个从大到小的顺序来审视地段中的气场，那么，你对于地段的问题就理解得十有八九了。