新形势下房地产行业财务风险的控制研究

摘 要：随着我国社会主义市场经济的逐步建立和完善，企业要想在激烈的市场竞争环境中生存必须面临各种各样的风险。房地产行业是我国的新兴行业，是近二十年来才开始进行改革的行业，其发展的过程却是突飞猛进的。但是，伴随着房地产行业的快速发展，其所面临的风险也是不可被忽略的，这个行业有其高收益性，也有着高风险性，财务风险也不得不被企业的管理层重视。

关键词：房地产 财务风险 控制 问题

房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，由于经济发展状态的限制，向欧美国家的房地产行业融资发展的先进模式在国内难成规模，而上市公司门揽高，信托受限，随着银行对房企的紧缩政策，日益增大的资金需求与单一的融资渠道是我国地产行业亟待解决的主要矛盾。而对于房地行业来说巨额的筹资也带来了极高的偿债风险。

1、房地产企业财务风险特点

房房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，房地产行业用于运转的资金主要来自于企业自筹资金，银行贷款及购房预付款，其他资金来源所占比例不到20%。目前不少企业的资产负债率目前已达到80%甚至90%之上，风险之大令人堪忧房地产项目本身具有投资回收期长，需要大量资金密集的投入的特点，一个项目在较长的建设过程中会涉及到钢铁，建材等多达几十个行业的市场，又与周围的竞争环境，宏观经济货币政策及市政规划的改变有不可分割的关系，这些因素都会对其产生企业不可控制的影响，而由此引发投资活动的不确定性便会引发出财务风险。

我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来。我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来确保企业的资金链。本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：

1.1、产品本身具有的特性引起的财务风险房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。

1.2、企业经营管理活动引起财务风险我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。

2、房地产行业财务风险成因

房地产行业财务风险成因具有与其他行业的共性，如都受到内部环境与外部环境的影响，但每个行业对其影响因素的敏感度与影响结果都不同，本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：

3、产品本身具有的特性引起的财务风险

房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。

4、企业经营管理活动引起财务风险

我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。

5、我国行业发展现状带来的财务风险

我国的房地产行业发展迅速，从爆发期到现在的深度调整期，每个时期企业发展模式都有所不同。从”土地"模式到现在“现金为王”模式的转变也在无形之中为不少企业增加了财务风险。“土地”模式倡导以土地储备量作为房地产企业实力的决定性评价标准，在实际企业操作中却将其极端化，各个企业竞相正当“地王"如，不断的用新拍土地带来的项目融资去获取新的土地，而拍得的土地又带来新的融资，这样的模式使得地价愈来愈高，而融资风险愈来愈大，最终承载却是银行与消费者。在健康的房地产市场中稳健的资金链应该是其主要特征，如何控制其资本结构而取得最佳的土地储备量并保证资金的使用效率是每个企业在各个时期都要重视的问题，也是房地产企业特有的并且必须要控制的风险之一。

6、结语

综上所述，针对当前在房地产行业所出现的一系列财务风险，相当人员必须在切实了解房地产企业财务风险的特点及其成因的基础上，概括总结出影响房地产行业财务问题的相关因素，并对此提出相应的解决对策，以切实保障房地产行业的稳定发展。