京沪深成交量小幅反弹

随着国家针对房地产市场的一系列政策出台，近期的楼市又让许多投资者投来了关注的目光。让不少市场人士稍感欣慰的是，近日，北京、上海、深圳、广州等地的数据表明，市场交易量出现了不同程度的上升，买房者的观望情绪得到初步释放。不过，多个地方出现成交量上涨的很大一部分原因是大量保障性住房的入市。

北京：新政刺激楼市交易

随着国家及北京出台的“救市”新政的实施，11月北京住宅楼市出现回暖趋势；住宅供应持续增加，但同比涨幅较前两月有所下降。与此同时住宅成交面积当月大幅回升，但同比仍然保持下降。而价格方面，在住宅总体成交量上涨的情况下，11月北京保障性住房成交所占比从10月的48.92％下降到11月的47.87％，使整体住宅成交价格小幅回升。

根据中国房地产指数系统统计，11月北京住宅供应套数和面积分别为13804套和136.30万平方米，而从住宅上市面积结构分布来看，11月住宅上市量主要集中在普通住宅上，上市面积占比达到81％。随着政府各项“救市”新政的实施，北京住宅市场需求有所回暖，住宅成交量明显回升，11月住宅成交套数和面积分别为12446套和119.22万平方米，环比分别上涨51.0％和52.35％。与此同时，11月份商品住宅成交均价持续回升至万元，较10月上涨847元/平方米，环比涨幅为9.16％，各区县商品住宅成交均价涨跌各半。

上海：政策效应逐渐显现

在种种合力下的作用下，上海住宅市场交易量在11月有明显回升，这是自今年6月连续五个月交易下滑以来的首度环比增长，住宅初现解冻行情。

11月份，上海商品住宅上市面积166.60万平方米共15312套，较上月上涨18.85％，比去年同期小幅下降了3.46％。随着成交量的不断增加，市场状况有所好转，部分楼盘也加快了入市节奏，从而使本月供应量出现小幅上涨。根据中国房地产指数系统统计，11月上海商品住宅成交面积达到120.69万平方米，比上月提高了40.43％，与去年同期相比，住宅成交量同比下滑41.21％，但降幅已明显减少。11月本是楼市淡季，但由于新政14条的实施以及央行108个基点降息等利好政策的不断推出，前期持币观望的部分刚性需求得到有效释放，配套房当月亦有较多成交。另外在房价方面，11月除外环以外区域保持小幅上涨外，其他环线住宅成交均价都有不同程度的下滑，而总体价格有则小幅上扬。该月内环以内商品住宅成交均价为31019元，平方米，环比下降了1.21％；内外环间商品住宅成交均价下降为14144元，平方米，较10月份下滑1.38％，外环以外商品住宅成交均价为6914元，平方米，较10月份微幅上涨0.30％。

11月南汇区商品住宅成交量排名第一，共成交18.94万平方米，宝山区、闵行区、浦东新区和松江区住宅成交量依次减少，分别为17.51万平方米、15.96万平方米、14.49万平方米和12.56万平方米，以上五个区域是住宅成交量都在10万平方米以上的，与上月相比总体有明显上涨。内环以内区域中杨浦区商品住宅成交量最为突出，住宅成交面积和套数分别达到3.08万平方米和311套，此外黄浦区和卢湾区11月成交量亦有较大幅度的上涨。

深圳：中低档小户型成主角

11月深圳城市综合指数小幅下跌，分类指数中写字楼指数和商铺指数有所上升，该月刺激和鼓励首次置业者购房的楼市新政全面实施，大批中低档小户型住宅入市，从而使得城市综合指数和住宅指数双双下跌。

该月深圳新开盘24个住宅项目共推出10361套和91.33万平方米，供应套数环比增加133.05％，供应面积环比增加120.98％。11月开盘量井喷，主要是因为鼓励首次置业者购房的一系列楼市新政实施后，中小户型成交量大幅增加，面对如此好的局面，手持中小户型楼盘的开发商纷纷推盘回笼资金。根据中国房地产指数系统统计，11月深圳市商品住宅共成交6435套和59.18万平方米，成交套数环比增加84.75％，成交面积环表3深圳2008年11月新增商品住宅供应各区分布比增加74.86％。该月自楼市新政实施以来，日均成交套数上升到了200套以上，随后的大幅降息，也超出了人们的预测，大大减轻了供房者的负担，进一步刺激了楼市回暖。该月中小户型异常热销，从当月各户型成交情况看，成交面积环比涨幅最大的是一室户型，涨幅达137.36％；其次是两室户型，环比增长103.14％。11月份深圳商品住宅成交均价为12396元，平方米，环比下跌4.49％，比去年同期下降22.13％，主要是受大量中小户型住宅项目低价入市并热销的影响。

刺激政策仍有拓展空间

分析到这里我们可以发现，近期出台的一系列政策已经对楼市产生了一定的作用，这已经可以从市场的成交量上得到答案。不过从总体来看，楼市并没有改变调整的态势，而在刺激内需的大背景下，相关刺激政策未来仍有进一步拓展的空间。比如日前有关方面已经“有限度”地松绑了二套房贷，但这个“限度”在当前市场态势下还有没有必要存在就值得商榷。去年出台的限制二套房贷政策，其主要目的是为了给楼市“降温”，而现在却到了给市场“加热”的时候了。其实对于银行来说，购买了第一套房还请贷款后再去购房，无疑是他们非常欢迎的“优质客户”。而这样的改善型需求，也是政策面应该予以鼓励的。

日前，中房协副会长兼秘书长朱中一明确表示，中房协已将稳定楼市、进一步鼓励居民合理购房的相关研究和建议上报建设部和发改委，这些措施包括，呼吁银行在信贷方面对居民合理的改善型住房(俗称“二套房”)需求给予支持。从这一点来说，对于明年政策面的进一步变化购房者也可多加留意，利率和税费无疑是其中的两个关键点。