reits融资模式:大象的游戏

reits作为今年最热门话题，已经成为开发商求解资金困境的一棵救命稻草，上海复地2337HK、中国海外0688．HK、北京北辰0588．HK都在reits这条路上踯躅不行，目前万达reits也处于上市静默期。那么，reits融资将何去何从呢?

大部分公司都要倒闭，大城市只有50强生存

目前内地开发商的融资渠道相对狭窄，主要的融资渠道都是靠银行，比较前卫或资金实力较好的开发商可以用到部分信托的钱。但是，这些都有一个致命伤，即借短钱做长事。一个房地产项目大部分都要运作三年时间，在银行政策出现改变时就会出现资金链断裂的情况，再加上销售回款达不到预期，就会严重打击资金链。

基强联行的总经理陈基强认为，以后的大城市里会有10―50个大发展商，他们的市场占有率应该超过50％以上，只有他们发展成熟，才能形成一个比较健康的市场。举香港为例，香港个大发展商占据香港80％以上的开发跟销售量，90％以上的销售金额。北京、广州、上海、深圳情况略有不同，可以040 April 2006．WISEMONEY有20家、30家，甚至50家，如果他们的市场占有率超过50％，那么房地产市场就会变得相对成熟。

国际上流行的融资方式reits

目前，国际上流行的融资方式有很多种，在内地谈的最多的是reits(房地产投资基金)，reits融资方式大致可以分为三种，一种是直接投资物业，靠租金收入的reits。另外一种是投资这些按揭包，工行收了很多按揭业务,把几个都打包起来，成为一个资产包。

绝大部分是第三种，即2004年8月后进入中国的收租型的基金，靠购买、收租、物业、打包的方式得到回报，这将成为主流。比如说麦格里购买了新天地旁的一栋大厦，价值8千多万人民币。尔后购买了上海的城市公寓和大连万达的9个物业；摩根士丹利购买了双子大厦；凯德置业购买了中环双贸的两栋写字楼……但他们进来后选择的是合作伙伴，要求很高，极难达到，是进入后的初级的模式。第二轮则有所不同，他们选择的不再是合作伙伴而是物业，有着足够现金流的物业。他们做的不再是亚洲人常说的地产关系．而是要看这个物业带来的现金流回报能否达到10％到12％。因为在做房地产基金和收租物业时，他们主要的回报靠两个，一个是物业每个月收到的租金，如税后能达9％、10％的回报．就会长期出租；二是将若干个享有8％、9％收益的物业打包，达到最低30亿到40亿按揭包，然后拿到股票市场上市，再从股票市场上把资金撤回来，形成另外一种回报。

开发商如何求解reits融资

利用reits融资，实际就是大象的游戏，没有足够的物业储备很难进行。如果开发商想加入reits，利用reits融资，最正常的途径是这样的：首先要经过中国政府的批准，在海外设立一个合法的项目公司。要与海外基金做一个紧密地合作，用纯外资的钱通过项目公司进入内地，把每个项目合理合法地买过来，即以买卖手续把楼卖给海外公司。一般这种投资者具有足够的物业，如4到5个，它们加起来是30―40亿港币或是等值货币，最后上市的是海外公司，而并非国内的物业公司。海外公司上市的理由是有30到40亿的资产及其每年能够为它带来的租金，这是合理合法的。完税后，通过外汇管理局审批即可上市。

大部分投资者知道reits可以用来做房地产、商业、物业的收租。但实际它对零售业有很大的帮助。举例说明，易初莲花超市，因为大卖场在中国非常流行，所以竞争强烈。如果易初莲花在某个区域要跟家乐福或沃尔玛竞争，就要不断地开店来增加市场占有率。以每家店投入2个亿计算，30家店就是60亿，单靠零售商建店实在太难了，而且出租也有一定的难度。但如果与银行、投行合作的话，就可以募到足够的资金开30家店。合作关系如下：投行每帮助超市开一家店，超市业主可租20年，投行可获得10％回报，这样他们之间就变成租客关系。投行可用这30个资产，还有10％的回报在海外市场上市，这在美国非常流行。国营企业中大的零售业(如王府井百货)想与国外在资金上竞争，这是很难的，但如果与国外投行合作的话，就可以帮助企业建更多的店，而他们可以继续做自己的主业。