营改增后房地产企业如何加强内部控制

摘要： 营改增对于释放我国房地产企业的压力、稳定国家经济环境、促进国家经济发展有着重大的作用。“营改增”的实施不仅对我国增值税体系的健全与完善带来了影响，更消除了长期以来在我国税收政策中存在的重复征税、问题。本文将就我国房地产企业在实施“营改增”后如何加强内部控制进行深入探讨。

关键词：营改增 房地产企业 内部控制 保证措施

在我国的税收制度中，营业税和增值税是两个十分重要的部分，税收体制的不完善、不合理造成我国增值税在流通等环节无法形成完整的、合理的、科学的链条。为了适应新经济发展形势和市场经济的要求，我国开始实施“营改增”税制改革。随着我国营改增在各行业中的稳步推进，房地产行业实施营改增也已全面铺开。从具体的实施情况来看，房地产行业不论是在税率方面，还是在进项税额的抵扣方面都发生了重大变化。可见“营改增”的实施对于房地产行业而言正面临着重大的挑战，房地产企业的财务管理工作也将会由此而受到巨大影响。内部控制作为房地产企业财务管理中的重要环节必须与时俱进、审时度势，认真研究房地产企业在实施“营改增”后的变化，加强内部控制工作，以此来保证房地产企业各项工作的顺利、健康、有序开展，为促进房地产企业进一步发展奠定基础。

一、房地产企业内部控制现状及问题分析

我国在借鉴西方经济发达国家关于内部控制框架的基础上，结合我国的基本国情设置了适合中国经济发展的《内部控制规范――基本规范（试行）》，这也是我国最权威、最具影响力的内部控制标准，更是我国上市公司进行内部控制活动的基本依据。随着经济的发展，我国又出台并颁布了《企业内部控制应用指引》《企业内部控制评价指引》《企业内部控制审计指引》等三大配套指引措施。房地产行业作为一个高风险、高收益的行业，国家十分重视其内部控制及发展状况，并先后多次采取宏观调控政策。可见，房地产业在多重危机面前面临着高利率、难贷款、资金流断裂等风险，这就要求房地产企业内部必须通过完善的、良好的内部控制、风险管理措施以保证企业的正常运营。

（一）房地产企业内部控制环境令人担忧

良好的内部控制环节是企业的相关人员防范风险、处理风险的基础环节，它不仅对企业战略发展目标的制定、业务活动的组织、风险的识别评估及处理等有着重要影响，更是对房地产企业的控制活动、各职能部门之间的信息沟通、监控活动的设计与执行等产生着重要影响，亦是保证房地产企业内部控制顺利实施的基本要素。但是，就目前我国大部分房地产企业的内部控制环境的营造来看，问题还十分明显，例如：有的企业过分信赖职工自身的高素质，对员工缺乏道德风险的培训与教育，对企业内部目前的管理现状盲目自信，最终导致房地产企业内部组织结构不完善、一些必要的部门缺乏设置、缺乏内部控制活动；再例如：有的房地产企业在人力资源管理上存在问题，员工晋升空间少、激励机制匮乏，这不利于员工的自我提升、不利于员工工作效率的提升；还有的房地产企业文化建设不到位，上至单位的领导层、下至普通员工都缺乏企业文化意识，单纯依靠制度进行企业治理。

（二）房地产企业内部风险评估机制不健全

随着近年来我国对房地产采取的多重宏观调控政策的实施，我国房地产行业所面临的行业环境、市场环境、政策环境等呈现出多样化的发展和变化趋势，很多企业在应对风险与把握机遇之间难以平衡，使得管理者面临新的问题。再加上我国房地产行业属于资金密集型行业，每一项目都涉及巨额资金，而这些巨额资金基本都来源于各种金融资本市场，这也就对我国房地产行业的资金内部控制、资本结构风险内部控制等提出了较高的要求。另外，房地产的建造过程专业技术性很强，房地产建造的价值计量极端复杂并需要具备专业的造价人员操作，这也对房地产企业的内部控制能力提出了较高的要求。风险评估量化指标难以制定，定性方式的模型难以准确选取及应用也是房地产企业面临的主要问题。而且，面对企业面临的风险，很多房地产企业的领导层并未加强风险防范意识，对各部门经理的考核机制尚不健全，这些都为经营风险的产生提供了机会。

（三）房地产企业内部控制活动有待完善

内部控制活动是保证房地产企业内部控制实施的重要手段，更是控制风险的最佳操作手段。但是，就目前房地产企业内部控制活动的现状来看，还存在明显漏洞。例如：房地产企业的员工严重缺乏不相容职务分离意识，对企业内部业务活动的规范性还缺乏管理机制；对企业内部的固定资产处理不及时，这不便于企业内部资产信息的及时更新；企业在制定全面预算制度时并未将企业所面临的实际问题考虑在内，并缺乏预算变动的空间，特别是在预算的执行中更是缺乏有效的激励与考核机制；业务流程虽然较为完善，但是在实际工作中缺乏严格执行，为风险的发生提供了温床。

（四）房地产企业内部监督缺失

目前我国房地产企业内部审计监督部门不健全，有的房地产企业虽然建立了内部审计监督部门，但是在执行过程中却流于形式例如：有的房地产企业的整体监督活动基本是由各部门的负责人通过零散的方式展开的，监督与控制活动缺乏整体性、系统性、科学性、规范性；有的房地产企业缺乏对管理层的监督导致管理层营私舞弊现象严重；有的房地产企业以结果导向作为监督的主要方式，导致企业的监督活动明显滞后。

二、“营改增”后房地产企业内部控制的加强与优化措施

2016年5月1日起，我国“营改增”扩大了试点范围，并将房地产行业涵盖其中，这一举措全面推动了我国房地产行业正式迈入增值税时代。“营改增”后我国房地产行业应从以下几个方面采取措施加强内部控制。

（一）加强对员工的培训，完善房地产行业的内部控制环境

一直以来，我国房地产行业执行的是营业税，因此，房地产企业内部财务内人员、领导者、普通员工等对增值税相关的法律法规、会计处理等工作还认识不足。因此，这就要求各房地产企业必须根据自身的实际情况，加强对本企业内部员工的培训，要求相关人员尽快掌握增值税的计算、账务处理、纳税申报和相关的税务筹划等知识和理论，为内部控制的实施营造良好的内部控制环境。例如：可以组织企业内部人员进行集中学习、自学，组织相关人员对所学知识进行考核，使相关人员尽快熟练掌握相关的知识，并能够与企业内部的实际情况进行正确地、合理地、综合地运用，从而为避免企业内部可能出现的财务核算风险、行政事务风险、经济业务风险、承担法律后果风险等奠定基础。

（二）树立风险防范意识，加强对纳税风险的控制

增值税业务是一项较为复杂的业务，对于增值税专用发票的领取、保管、使用等环节都必须严格按照相关法规的规定执行，特别是针对进项税额抵扣环节，一定要满足抵扣的要求，一定要杜绝偷税漏税行为的发生，为房地产企业避免承担法律风险提供保障。例如：加强对增值税专用发票的领用、保管、使用等环节的控制，严格按照增值税专用发票的使用规定执行。再例如：房地产企业还必须加强对员工风险防范意识的提升，要求相关员工必须严格遵守法律制度，坚决杜绝出现虚开、伪造、非法出售、非法购买增值税专用发票等事件的发生。

（三）加强业务流程控制，完善房地产企业内部控制机制

在实施“营改增”后，房地产企业的相关业务流程发生了转变，为了确保房地产企业各项业务的顺利实施，各房地产企业就必须根据增值税管理的相关要求不断加强对业务流程的完善和控制，以实现内部控制机制的完善。例如：为保证事先控制环节的顺利实施就必须尽快完善企业内部的会计制度；为保证事中控制完善性，就必须尽快改进、完善房地产企业内部的信息化处理系统和流程，通过程序化设计保证会计处理的严格、规范、科学；为保证事后控制的完善性，房地产企业应按照相关规定加强事后监督与审核，以此来保证每一笔业务、每项工作都有专人负责，避免各种差错的出现。

（四）加强制衡与监督机制的构建，完善房地产企业的内部监督环节

在实施“营改增”后，房地产行业的很多上下游行业都有所涉及，形成了完整的增值税抵扣链条，为确保企业确实降低税负，在制衡及监督机制构建上，企业各业务部门既要协同合力，又要不相容岗位相分离，业务发生后取得增值税专用发票，财务部确实负担起审核职责，同时，加强内部审计机构的建设，并保证内部监督机构的独立性、权威性；房地产企业还应该不断拓宽内部监督举报的渠道，为广大群众提供举报的途径。

总之，“营改增”为我国房地产企业的发展带来了新的机遇和挑战。我国房地产企业必须紧跟时展步伐、与时俱进，以此为契机，加强内部控制制度的建设与完善，加强企业文化建设，提升企业风险管理能力，为保证房地产企业的健康、稳定、可持续发展保驾护航。

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