雅居乐 决战云南

在海南清水湾项目销售高峰期过后，雅居乐急需寻找一个新的销售增长点。在这个背景下，雅居乐将目光投向云南。根据雅居乐计划，在整个云南将投入450亿元，这是一次比清水湾更大的旅游地产投资计划。

蛰伏两年，雅居乐在云南首个项目终于走上前台。11月23日，雅居乐・云南原乡首个开放日，首批推出的200余套房源抢购一空。

带着续写清水湾辉煌的期许，雅居乐对原乡这个旅游地产项目寄予厚望，更希望借此打破多年的销售瓶颈，但雅居乐能成功吗？

腾冲突围

雅居乐方面公开资料显示，原乡项目是雅居乐自海南清水湾之后第二个大手笔投入的旅游地产项目。首期将推出约2400套房源，包括51-162平米洋房、170-345平米泰式别墅、200-551平米现代风格别墅等，其中洋房与别墅分别仅以单套35万元、180万元低价入市。

11月15日，“筑梦云南”雅居乐地产云南战略新闻会上，雅居乐集团副总裁、海南云南区域总裁黄奉潮透露，原乡一期项目在建约为50万平米，开盘均价带精装为7000元/平米左右，可售货值约50亿元。11月23日，雅居乐・云南原乡首个开放日，首批推出的200余套房源成交金额高达3亿元。

但腾冲原乡项目是否能延续雅居乐清水湾的成功，一切还有待商榷。腾冲在全国甚至在云南本土也算不上主流的旅游特点城市，自然景观资源比较有限。

“相比云南其他城市，腾冲的旅游资源优势确实不突出。”即使是腾冲人李楠也不得不承认，无论是市场成熟度，还是旅游热度方面，腾冲都比不上昆明、大理、丽江等城市。腾冲现在也涌现出不少旅游地产项目，但不可忽视的是同质化竞争较为严重。

目前，腾冲在售的旅游项目有四个。分别是腾冲世纪城、奥宸纳帕溪山、高黎贡国际旅游城和水墨中国・腾冲旅游第一站。四个项目均主打别墅、洋房、小高层，洋房售价在4200元-6000元/平米之间，独栋别墅售价8600元-9000元/平米，双拼和联排别墅的售价则在6000元-8000元/平米不等。这四个项目不管是在价格还是在产品类型方面，都会给雅居乐带来直接的竞争压力。

不仅如此，腾冲还有很多项目正处于开发阶段。例如，云南柏联和顺旅游文化发展有限公司投资打造的“天下和顺”旅游文化产业项目、成都嘉润集团有限公司投资的腾冲江东古银杏旅游风景区项目等等。

这些项目在未来入市后，给雅居乐带来的压力也不容小觑。而腾冲本地总人口却仅有65.34万，雅居乐要如何吸引投资客户，在一众对手中突围，也是极大的考验。

寻找销售增长点

在大笔投资腾冲项目的同时，一个不容忽视的问题是，雅居乐今年的销售目标恐怕要打折实现。

截至11月底，雅居乐实现累积销售金额为339.3亿元，雅居乐在前11月只完成了420亿元销售目标的80.8%。

克而瑞研究员认为，雅居乐想要完成420亿的目标，意味着12月份要实现80.7亿的销售金额。如果按照上下半年的去化率和均价一致计算，以及按照管理层此前的意见，增加刚需货源，全年业绩最多突破380亿，完成420亿的目标，这似乎是个不可能完成的任务。

“雅居乐销售出现问题，很大一部分原因在于其项目过于单一，习惯于押宝重点项目的销售额，过去清水湾项目就是个很好的例子。”中国旅游地产服务集团副总经理王路表示。曾经，雅居乐的销售业绩随着海南清水湾项目的销售水涨船高，2009年和2010年分别实现合约销售额226亿元和323亿元。但接下来的三年里，清水湾项目受房地产政策调控的影响出现销量下滑，雅居乐的销售额也受到较大影响，连续三年徘徊在300亿元的水平上。

在海南清水湾项目的销售高峰期过后，雅居乐急需找到一个新的销售增长点。在这个背景下，雅居乐将目光投向云南。根据雅居乐计划，在整个云南将投入450亿元，这是一次比清水湾更大的旅游地产投资计划。

云南房地产行业协会会长韩忠庆在“筑梦云南”的会上，用一组数据描绘云南旅游地产的发展：从全省开发投资的情况来看，住宅型的房产，从投资到销售都在下降，而商业地产、旅游地产上升较快，1至9月份完成开发投资283.93亿元，同比增长63.7%。在韩忠庆看来，云南旅游业发展迅速，雅居乐选择云南选对了。

雅居乐自身显然也对进军云南抱有很大信心。黄奉潮直言看好云南旅游地产市场的发展，除原乡外，雅居乐还在云南西双版纳和瑞丽投资了两个项目，投资额高达450亿元。

与雅居乐十足的信心形成鲜明对比的是，金融机构、分析师对雅居乐进军云南之举表示担忧。美银美林在报告中称雅居乐大举进军旅游地产而忽略刚需的做法，不会为公司带来更高估值。瑞信也在最近的报告中提及，现在并非扩大旅游地产项目的合适时机。更多的业内人士认为雅居乐在云南重注450亿元是一次风险很大的投资。

在中投联达（北京）投资有限公司董事长杨少锋看来，得益于海南岛自然资源优势及当时的市场环境，雅居乐清水湾在海南取得成功不难，但不意味着其在全国复制也可以一帆风顺。“尽管开发模式和营销模式可以复制，但由于云南和海南的环境差异大，政策市场环境不同，清水湾的成功模式很难复制。”

滚动投入开发

雅居乐和腾冲结缘，始于2011年。2011年，雅居乐与腾冲县达成合作协议。雅居乐将在腾冲兴建一个总占地33000亩的旅游小镇。雅居乐将这个命名为“原乡”的项目定位为“国内首屈一指的国际级休闲养生度假城”。

按当时披露的雅居乐云南构想，腾冲及西双版纳项目，则是雅居乐旅游地产战略中的旗舰产品。目前率先启动的腾冲原乡项目，则被雅居乐视为“第二个清水湾”。

虽然被视为“第二个清水湾”，但雅居乐并不打算走清水湾的老路。

“对于过去一直依靠广东省内项目和清水湾为主要销售来源的雅居乐来说，在海南清水湾销售进入低谷后，旅游地产布局过于集中，风险一直突出。”杨少锋表示，而现在看来，雅居乐也意图摆脱这种局面。

据黄奉潮透露，原乡不会简单地复制清水湾的模式。清水湾单年销售能够达到几十亿元甚至上百亿元，但原乡的销售贡献不会那么高，雅居乐不会过度依赖单个项目。

在今年早些时候雅居乐集团就曾表示，雅居乐下半年将会从可售资源、产品结构及销售策略等方面作出相应调整，以满足市场需求及应对市场变化。

2013年以来，雅居乐有意调整重仓旅游地产的模式，转向一二线城市拿地。上半年，雅居乐在华东片区一二线城市取得多宗住宅及商业用地，拿地金额占到当期销售的六成。黄奉潮表示，目前雅居乐的布局和产品更趋多元化，未来旅游地产产品的营业额在集团内部占比为20%-25%。

而对于450亿元的投资额度是否较为急进、存在较大风险一说，黄奉潮在会上也有自己的看法。

他认为，投入不是一次性的，而是滚动开发，由第一期投入带来的利润再去开发下一期的项目；投资额度越大，项目周边的配套越齐全，影响力越大，吸引前来旅游和投资的人就会越多。此外，腾冲项目200亿元的投资资金主要来源于集团支持、银行贷款等。他坦承，目前包括清水湾在内，所有旅游地产的盈利模式并没有成熟，仍然重点依赖销售收入。

除腾冲项目外，雅居乐目前在云南运作的还有瑞丽和西双版纳项目。2011年4、5月，雅居乐分别与西双版纳、德宏瑞丽、腾冲县政府签下了总计64000亩的意向投资协议。黄奉潮透露，这些协议是框架性的，目前相关拿地等工作正在推进中。

值得一提得是，与清水湾类似，目前原乡项目已经取得的土地成本，仅为每平米数百元，而原乡项目一期售价均价为7000元/平米。黄奉潮表示，很多旅游地产的土地出让成本几乎都可以忽略不计，开发土地的成本主要来自前期平整土地、道路修建、建设配套设施等，以此计算，原乡项目的土地综合成本约为3000多元/平米。