王连生产业地产需谋求差异化

作为一名金牌职业经理人，王连生从最开始做纯住宅开发，随后转型豪宅开发，以及后来操盘高端综合体及产业地产。在地产道路上经历多个领域的洗礼之后，王连生最终回归产业地产这个更加复杂的领域。在他看来，传统的住宅开发为简单的买地、建房和卖房的过程，有“房”和“地”而无“产”。而产业地产则通过长期可经营的“资产”，实现 “房”、“地”和“产”三位一体的资源整合。

丰富的地产江湖历练，使得王连生对产业地产有自己独特的理解。在产业园同质化盛行之时，他更专注于打造有特色的“企业独栋空间”。在新兴崛起的开发区，嘉逸置业旗下的枢密院通过独立的办公区间，以及各具特色的外观形态，呈现出精致、低密的高品质业态属性。而枢密院系列产品，也将在通州、顺义等区域逐渐布局开来。

在崇尚实干的王连生看来，做产业园应找准企业客户需求“按需定制”，而对于企业客户要主动出击。在此理念之下，王连生对自己要求十分严格，每天七点半准时到公司，周末偶尔还会回公司“督战”。

此外，王连生兴趣广泛，其学过法律，精通工程，善于管理与沟通，爱好体育与书画，在书画领域更有建树，是文化部硬笔书法协会会员，其个人履历，似乎也和“地产多面手”的姿态相吻合。

谈项目：枢密院专注企业独栋

房地产世界：目前枢密院的整体规划如何？

王连生：枢密院地块分两期开发，一期29栋楼已经竣工入住，二期还待开发的是接近8万体量的地块，对外推广名称叫“枢密院大本营”，计划两年左右把项目建完。项目主要还是做独栋办公产品，将在一期的基础上进行升级提高。

项目斜对面还拿了一块4万多平米的多功能用地，做小户型公寓和可拆分的小面积办公楼和商业，主要用于给企业及区域做配套。第三期也是总部型产品叫“枢密院・飞白”，计划明年开工，体量15万平米左右。

房地产世界：枢密院对于企业入驻有何门槛，入驻企业有何特点？

王连生：我们这个项目是白酒和文化产业为主导的总部型产业园。签约入驻的企业，其中酒业类企业主要有红星酒业、泸州老窖等，传媒类企业有财富传媒、航美传媒等，总部型企业有中石油、城建集团、中关村建设等一批知名企业。

当然，枢密院对入驻的企业有一定门槛，要求企业自身实力较强。我们做项目不是简单地卖房子，会对企业进行相关考核，比如看哪家纳税多，哪家长期发展势头好。目前，五百强企业、上市公司、行业龙头是我们的首选。

房地产世界：现在政府对产业园区的政策倾斜力度较大，亦庄区域的产业地产有何优势，入驻企业享有哪些优惠政策？

王连生：未来5到10年，北京政府重点发展南城，增加投资比例。在亦庄开发区，去年北京投资200亿做基础配套，今年投150亿，可见政府对投资力度加大了。从大的区域优势来说，我们这块属于大亦庄区域，享受亦庄国家经济开发区的相关政策优惠；从小的区域来说，我们也是通州十个开发园区的产业园之一，享受通州开发区所有优惠政策；2006年我们这个园区又并入中关村科技园的通州分园，中关村相关政策优惠我们也享受。相当于三重优惠待遇，以优惠比例最大的为主。

房地产世界：未来枢密院在北京及京外如何规划？

王连生：从通州枢密院项目的一期和大本营开始，到现在的尖子班、飞白项目以及陀飞轮项目，枢密院都在积极地筹备和建设中。目前我们主要在北京的相关开发区继续深耕，因为北京还有五六块地，会踏踏实实做好。未来的枢密院项目除了辐射北京区域外，还将延展到中国的其他城市。

谈行业：未来产业地产向综合体转型

房地产世界：由于住宅受到调控，商业地产和产业地产目前的关注度都较高，你如何看待中国的产业地产今后的发展？

王连生：产业地产目前处于一个高速发展时期，不但因为中国的经济快速发展，也由于国家对房地产的诸多调控政策陆续出台，上市集团企业和大型房地产公司都在陆续转型。而房地产这个行业也在朝着专业化方向发展，比如住宅地产、商业地产、旅游地产、产业地产等进行专业化细分。

相对来说，产业地产投资较大，能配合当地经济发展，把房地产开发和产业发展、城市发展融为一体，对城市的经济结构和产业升级都有重要意义，所以产业地产比较受到政府支持，产业地产热也是正常现象。

房地产世界：不少业内的观点认为，商业地产和产业地产的一拥而上会造成区域性泡沫，你怎么衡量一个区域是否适合或者说有足够的成熟度支撑产业地产？

王连生：关键是要控制比例，如果在区域可承受范围之内，那么发展就是良性的，超出这个承受范围自然就产生泡沫。

另外一点，就是要考量整个环境的大配套，是否有足够的支撑。但同时在区域内我们自身也会进行相关商业设施投资，在自己园区也进行相关基础配套建设。比如商业配套规模大概会占到项目20%左右，包括快捷酒店、餐饮、超市、银行、药房等日常的配套服务等。

房地产世界：今后园区产业形态会发生什么变化？

王连生：会向商业综合体延伸，产业园区会囊括与城市发展相关的更多功能，包括住宅配套、金融配套、研发配套和娱乐配套等。也就是说，产品定制会考虑企业客户需求，吃住行配套都跟上。比如我们这次和世界500强的大型集团的战略合作就是出于这个考虑。

谈定位：坚持差异化突出特色

房地产世界：现在大量产业园建设产生的一个问题是同质化相当严重，在这一点上企业应该如何避免？

王连生：我们肯定会坚持做差异化，相同区域内的产品我们会去调研，别人做过的我们不做，只有通过差异化，才能减少和周边项目的竞争。另外，我们还会做一些特色产品，比如在枢密院一期的中心广场上，我们做的北京唯一的“纯铜打造的独栋”，建筑外立面用的是德国进口的铜板材料，随着时间的推移，铜板的颜色也变化，建筑学上称之为“有生命的建筑”。

这些差异化里，有个很重要的就是服务的差异化。我们整个一期的项目售罄后，还是会跟进服务，因为企业入驻后还会有很多问题，比如物业服务、企业外部沟通等，我们都会进行跟进协调。

房地产世界：找准特色定位之后，如何打造一个有竞争力、有吸引力的园区需要哪些要素？

王连生： 我觉得主要还是要对产品要有深刻的认识，包括对社会经济发展，周边配套及政府规划要有了解。具体到做项目而言，一定要有一个合理的规划布局，尤其要和当地政府规划合拍；其次项目所在地要有交通的优势；再者，要确保项目的功能完善，比如供水、供电、道路等配套，以及相应的商业配套如银行、超市、餐饮、会务等商务配套。总的来说，对于项目自身要有足够的资源投入，对于品质要求要高。