关于“小产权房”问题的一些探究

摘 要:随着近几年我国商品房价格的不断攀升以及土地资源的趋日稀缺,小产权房的数量已经非常庞大,成了政府部门不得不面对的一个重大社会问题。文章首先分析“小产权房”的现状如数量庞大,价格低等,结合小产权房的隐性问题,由此提出对产生这些现状的原因:由市场机制及其政治体制的弊端造成的,在此基础上提出几点针对性的建设性意见。

关键词:小产权房;法规;政治体制;保障利益

中图分类号:DF461 文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2010)020(C)-0256-01

中国房地产行业近年来以一种近乎狂热的速度在发展着,然而在诸如房地产价格持续上涨,房地产投机行为逐渐增多等众多问题中,“小产权房”问题也受到人们的普遍关注。

按照不同角度的解释,“小产权房”有多种定义,按房屋产权证的发证机关来区分,县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的叫大产权房,由乡镇人民政府或村(居)委会颁发产权证的叫小产权房。具体来说“小产权房”就是指在农民集体所有的土地上,由开发商和村委会合作或村委会自行组织开发建设的房屋,在未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行销售,并向购房者发放由乡镇人民政府制作的“房产证”。

一、“小产权房”的现状

归结来说来说小产权房的现状如下:

(一)规模庞大,涉及面广。据统计,目前我国住宅总量在186亿平方米左右,其中高达66亿平方米面积的住房属于小产权房,占比超过1/3。全国各大城市的小产权房数量惊人,在深圳小产权房的数量占市场总量的49%。北京、上海的小产权房数量占市场总量皆为22%左右,西安小产权房已占市场总量的25%―30%,郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在20%以上。

(二)价格低,客观需求量大。小产权房难以控制的最根本原因是其价格与现今高房价相比要低很多。除去土地出让金和开发商过于疯狂的利润攫取部分,小产权房的建设成本变得非常低,所以其价格一般仅占同地区商品房价格的1/3甚至更低。

(三)法律依据不足。小产权房问题的泛滥来了许多隐性问题,一方面买房人的利益很难得到保障。小产权房的买卖,因违反法律强制性规定,双方所签合同为无效合同,无法在房屋管理部门进行权利登记,买房人在交付房款后并未获得房屋的所有权。因此,一旦发生相关当事人主张购买行为无效或者国家按照法律规定进行整顿时,买房人的利益很难得到保障。另一方面建设小产权房,从表面看,农民是获得了很高的收益,但其实,农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障。

二、解决途径的几点分析

(一)明确小产权房的不合法性,进一步完善相关法律、法规。我国目前有关土地管理的法律法规还不健全、不完善,有些甚至是相互冲突矛盾的。面对强烈的社会争议和小产权房屡禁不止的行为,应明确小产权房处置的时段,对现已经完工出售的小产权房列为处置的范围,对未建或正建的小产权房立即叫停;公告社会,对以后再建的小产权房一律拆除,并追究当事人的法律责任。

(二)处理现有小产权房,加强保障性住房建设。全国各地已经销售的小产权房不在少数,强行拆除不利于社会稳定及社会资源的节约,应当采取惩罚和改造的方法。对于已销经售的小产权房,购房者应当补交土地出让金,以取得合法产权证书。对未销售的房屋,可将其转为保障性住房。国家正在实行加大建设经济适用房、廉租房的政策,但是建设进度却缓慢,所以建议将尚未销售的小产权房转换为保障性住房,将其从不合法的位置提升到社会公益性位置,在一定程度上可以缓解我国保障性住房不足的情况。

(三)政府应当积极探索新的住房生产和分配制度,控制商品房价格,减少城市居民购买小商品房的需求。一方面,在暴利的推动下,中国房地产行业异常繁荣。另一方面,地方政府和开发商借法律法规的漏洞,刻意推高地价、房价,造成了新的社会矛盾。而且,在开发商模式的设计中,地方政府还承担特殊的责任――通过提供大量的廉租房、两限房、经济适用房(俗称“三类房”)来解决中低收入人群的住房改善问题。

(四)提高征地补偿,保障农民集体利益。对于没有经济实力的、处于社会最低阶层的农民而言,土地是他们生存的根本。国家低价征收农民的土地,农民再辗转反侧移居他乡,对农民而言这怎么算都是一笔不合算的交易。想要更好地阻止农民卖地给开发商,政府应当完善征地补偿制度,将生态补偿纳入补偿范围,提高征地补偿费,合理的征地补偿费再加上法律的约束才能与开发商给出的利益相抗衡。

(五)加大监控力度,严惩违法三方。与合法产权的房屋一样,小产权房的建设也联系着农民、房地产开发商、基层政府三方的利益。不过这其中应当负首要责任是房地产开发商,这些房产开发商为躲避交纳土地出让金而将目光瞄向了农村集体土地,以低廉的成本建设房屋,然后以的商品房的形式卖出。对这部分知法犯法的开发商,应当根据其造成的危害程度,采取罚款、吊销营业执照或是降低资质等惩罚措施。农民在这个过程中虽然是弱势群体,对这部分农民应当给予一定的罚款和法律知识教育。过错的第三方是基层政府,在合法土地出过程中基层政府得不到出让金,其财政不宽裕,缺乏抵制开发商诱惑的能力,这也是小产权房得以建设的根本原因。

作者单位:四川大学经济学院

作者简介:黄敏(1988― ),女,汉族,四川内江人,本科生,四川大学金融工程学生。

参考文献:

[1]王海卉.从小产权房看农村土地制度的变革[J].规划师,2008,(4).

[2]魏瑛.关于小产权房的法律制度分析[J].财经界(中旬刊),2008,(3).