崇明楼市驶入快车道

种种迹象表明，位于上海东北部的崇明楼市明显升温。虽然崇明岛拥有诸多优势，如生态环境、土地资源、岸线条件等都适合发展房产，但由于受到对外交通条件的限制，因此这里一直是上海的房价洼地。

不过这一现状即将改变。其发展契机来自于即将开通的上海长江隧桥和崇启大桥项目。前者将崇明和上海本土连接，后者则将江苏与崇明合为一体，并与南京高速公路相连，直至西安。崇明楼市近几年发展状况如何?目前的市场状况怎样?未来发展前景又如何?……带着诸多问题，记者近日专程前往崇明岛进行了实地探访。

交通改善刺激房价

近日，经过历时三年多的建设，上海长江隧桥工程提前一年多实现长江大桥结构合龙和长江隧道盾构贯通目标，按照工程进度预计，隧桥本月底有望全面建成通车，届时从上海市中心出发，驱车1个多小时就能直达崇明岛。

交通条件的改善，预示着崇明楼市由此步入了新的发展时期。受此重大利好刺激，崇明房价有所回应。“城桥镇的房价在最近几个月涨‘疯’了。”一位当地的房产中介人员施女士这样告诉记者。城桥镇是崇明岛经济、商业等最为发达的区域，这里的房价变化直接影响着整个地区的房价走势，具有风向标的作用。

据施女士介绍说，从今年7月份开始，城桥镇房价突然出现一波强劲上涨行情，在过去三个月里，整体上涨了1000元／平方米左右。从表面上看，月涨幅不到5％，这样的上涨速度也许并不显眼，但在崇明当地较为罕见。记者在4年前曾来到这里采访过，当时城桥镇上的房价整体水平并不高，工房约4000元／平方米，次新房也只有5500元／平方米，而目前工房均价在7000元／平方米，次新房大多为8500元／平方米，也就是说，在过去的4年多时间里，城桥镇的房价涨幅并不大，因此过去的三个月里房价涨势，是施女士见到的房价最为疯狂的时间。而在那段时间里，她基本上每天都要跟买家、卖家打交道。“房子卖得也快，跟‘抢’一样。”她说。

受重大利好的刺激，目前崇明二手房已有人开始试探性报出万元以上的价位，如一套出自宝岛世纪园的两房，报价为10000元／平方米，天赐景城的一套三房，报价甚至达到了11200元／平方米。新开楼盘也准备将价位调高至万元水平，如近期准备开盘的达安・御庭，其开盘价就在这个水平。

其实，开发商层面也表现出了强烈的看多意向，目前崇明土地价格更是从原先仅50多万元，亩的价格突破了200万元，亩。来自上海统计局的数据显示，崇明的房地产投资今年上半年高于全市水平，1～7月，崇明房地产投资5.3亿元，同比增长19.1％；而1―8月，上海全市房地产开发投资919.26亿元，同比仅增长4.2％。

投资房产傍交通

崇明楼市终于引起了更多人的关注。受交通条件影响，在此之前的崇明楼市主要以满足本地人需求为主。对于工作在上海市中心的人群来说，要是碰到恶劣天气如台风等，轮渡停运过江变得很困难，这使得崇明以外的人在置业时会顾虑重重。

交通便捷程度不高，也在很大程度上影响房价上涨的潜力，因而投资者也因为房价涨得慢而很少关注这个地区。一位跟记者长期保持联系的房产投资者余先生在谈到崇明时表示，之前他之所以不会考虑这个区域，缺乏更大市场基础的市场，注定投资潜力不大。

但这种现象近期已经改变。良好的生态环境让一些人决定把家安在崇明岛上。记者在崇明采访时，就碰到一位来此看房的购房者朱先生。朱先生已经退休，他打算出售位于徐家汇附近的一套公寓房，然后在崇明购买一套别墅。崇明的房价水平不高，市中心的公寓价格要高于这里的别墅，两者之间的差价部分他打算作为旅游开支。

此外，也有投资者已经开始关注崇明岛。据记者从当地中介公司了解到的信息显示，投资者主要来自上海本地和江浙一带如温州等。上海本地人较为喜欢崇明岛上交通要道附近的别墅项目，投资居住两相宜；而来自江浙一带的投资者则关注城桥镇上的公寓项目。

投资崇明房产，必须结合道路交通分布情况来确定目标，因此投资者有必要对崇明的交通规划进行详细了解。

根据崇明县政府公布的规划结果显示，未来崇明城镇体系将形成“新城一新市镇一中心村”的三级城镇体系。毋庸置疑，其中新城和新市镇将会成为人口大量聚集的区域。而记者将此与交通系统规划对比发现，新城和新市镇主要集中在主要交通干线上。因此对于交通规划的了解，则显得尤为重要。

据了解，崇明将形成“三岛联动、内外结合、模式多样、各具特点”的生态型现代化综合交通体系，主要由公路网络、轨道交通、水路交通以及航空交通等四大板块组成。其中对投资影响最大的是公路网络以及轨道交通。

公路网络规划将建设沪崇苏高速公路，同时设置三处对外连接的出入口，分别是崇明岛南部往长兴岛通往浦东的上海长江隧桥，崇明岛北部通往江苏启东的崇启大桥和通往江苏海门的崇海大桥。规划三岛间通过高速公路和主要公路开成“工”字形干道进行沟通；崇明本岛形成“一环三横十五纵”的公路网络；长兴岛公路网构成“十”字形干路骨架，并进一步形成富有特色的“鱼骨”格局；横沙岛公路形成“一环+十字”的结构。

轨道交通规划依据上海市轨道交通系统规划，轨道交通9号线将随上海长江隧桥一并经长兴岛最后延伸至崇明岛陈家镇和横沙岛；另外，规划预留轨道交通1号线通至城桥新城。

水路交通规划进一步改善和发展南门、堡镇、新河、奚家港、马家镇、横沙港与上海市区的陆岛水上轮渡，同步发展三岛间的水上客运轮渡。在长兴岛建设中心渔港。规划在城桥新城、陈家镇、横沙岛设置旅游码头。在新河港设置集装箱码头。

航空交通规划崇明岛现有一座军用机场，可适时发展为军民合用机场。规划在陈家镇、明珠湖休闲度假区以及横沙岛北侧设置直升机起降点，满足特定需求。

两大板块受关注

崇明新城和陈家镇(东滩)新市镇的建设率先启动，这无疑是最受关注两大板块。据了解，这两个热点板块正在按生态岛建设要求打造两个建设样板，新城突出“田园、亲水和适居”特色，新市镇着重体现“生态、知识和休闲”理念。崇明新城被定位为崇明未来的政治、经济、文化中心，而陈家镇(东滩)新市镇则会被发展成为生态居住区。

今年以来，崇明已经加大基础设施投资力度，以崇明新城、长兴海洋装备岛和陈家镇三个重点地区为主的建设由点到面有序展开，基础设施投资加快，固定资产投资总额创同期最高水平，1～7月全县完成固定资产投资24.6亿元，同比增长41.5％。

崇明新城：房价大幅上涨

随着崇明新城建设的推进，以及上海长江隧桥完工在即，与新城一衣带水的城桥镇房价近期大幅上涨。

崇明新城的城市性质被定性为上海大都市北翼的中等规划新城，崇明岛域的政治、经济、文化中心和崇明大开发战略依托，以田园水城为鲜明特色的现代化的海岛花园城市。规划形成“一核、两轴、三区、环状放射”的总体布局结构。远期城市建设用地26.12平方公里，人口规模20万。

其中，新城核心区为沿老激港及中央群湖的滨水地带布局行政办公、商务金融、会展服务、商业中心、休闲娱乐、文艺科技等都市中心功能，构成高能量、高品位的城市中心区，是集中体现新城活力的场所。

目前老城区的房价水平又上了一个台阶。城桥镇房价层次分明，新房价格相对较高。以老工房为主的二手房虽然面积小、总价低，但是其单价并没有优势，目前房龄超过20年以上的老工房单价主要集中在6000-7000元，平方米之间，如出自西门北村、西门南村、湄洲一村等小区的房源报价均处于该水平。而房龄小于16年的工房，报价则稍高一些，如南门新村、观潮新村等小区的二手房为6500～7500元／平方米。房龄少于8年的次新房价格则为中上层次，报价在8000～11000元／平方米，如宝岛世纪园、天赐景城、广安苑、嘉年花苑等小区房源，报价在这个水平。

城桥镇也是目前崇明楼市较为成熟的区域，不过近期新房供应量并不多，准备开盘的楼盘有达安-御庭，具体价位尚未确定，但已有售价超过万元的风声传出。

陈家镇：未来的生态城

陈家镇作为崇明近期另一个重要建设板块，其发展潜力不可小觑，将发展成为生态城。

陈家镇规划城镇人口规模为12万人，建设用地15平方公里。陈家镇的交通便捷程度在崇明应是首屈一指。其上海高速公路A14线是国家沿海大通道的重要组成部分，是上海联系北方地区的重要交通走廊，规划预留全国沿海铁路选线位置，平行于大通道布置。根据全市轨道交通规划，R4线向北通人崇明岛，并可以大型主题乐园区为终点。规划在奚家港或团旺河河口设置游艇码头，开辟东滩经黄浦江与陆家嘴和十六铺间的水上旅游交通线，同时作为私人游艇的集中式港湾。

陈家镇总体规划采用组团式的生态城镇布局结构，形成“四片穿插，Y型组合”的城镇与田园相交融、人与自然相贴近的新型城镇布局格局，四个片区分别为：实验生态社区、森林型商务区、国际高教区、新型农村社区。

目前陈家镇的房地产开发尚未启动，因此这里还见不到住宅项目。不过上实集团计划在这里打造一个达32平方公里的生态城，一旦建成。这里将成为崇明最为宜居的新市镇之一。

自住投资区别对待

如何投资崇明房产?记者以为应该区别对待。崇明不同于市中心，市区面积远小于农村地域。记者通过观察发现，在崇明购房，应该根据自己的实际需求来区别对待。

如果是考虑投资，记者建议重点选择崇明新城。崇明新城规划为崇明县未来的政治、经济、文化中心，那么也就是说，未来这里的租赁市场应该是全崇明最为成熟的地方，因此投资者可以获得一些租金收益，以提高收益率。其他板块如堡镇、新河等，虽然也是重点发展区域，但相对来说难以吸引到更多的租客，而且区域本身又没有发展相关产业，居民不多，租赁市场难以发展起来，因此不难判断空关的时候居多，投资收益会减少。

当然，来崇明买房还有另外一个目的就是自住。目前已经有少数眼光独到的市内居民在崇明买房养老，相信以后会有更多的人效仿。居住在新市镇内，既可降低购房成本，生活环境又更加优越，而且随着交通条件的改善，也不会为出行增加难度，因此记者认为可选择陈家镇、堡镇等作为置业区域。

当然，考虑到轨道交通是未来最为便捷、而且也是性价比最高的交通方式，记者建议购房者可重点关注处于轨道线上的“一新城六新市镇”，即崇明新城、陈家镇、向化镇、堡镇、新河镇、庙镇、明珠湖等。