奥运地产升值究竟仍在

5月，三新盘集中入市，使得本已受大众瞩目的亚奥板块再度升温。根据中大恒基不动产营销市场研究中心的统计，2006年10月至2007年3月，亚奥板块在售的8个项目平均价格上涨了11％。值奥运临近之日，又有新盘入市，其升值前景如何成为买房人最关注的焦点。本期购房纪实栏目记者随买房人陶女士，一道前往6月即将开盘的奥运板块项目一探究竟。

陶女士是北京某国营企业的财务总监，丈夫张先生是一所高校的客座教授，他们的女儿就职于北京奥组委，收入丰厚的家人既想在北京周边区域购买一套别墅作为老两口养老之所，又想为即将成家的女儿在奥运村附近购置一套高档公寓。

为了满足陶女士的置业需求，《楼市》购房纪实栏目记者推荐了位于北京北四环中路与北三环中路之间，与北京奥运会主体育场――鸟巢仅一路相隔、即将于6月底开盘的奥运板块某新开盘精装公寓项目。5月21日，陶女士在记者的推荐下来到该楼盘，对其进行了实地考察。

楼盘距离地铁五号线北土城东站仅300米

中午11:30，刚刚结束了一上午繁忙工作的陶女士如约在目标楼盘售楼处门口与记者相会，“从三元桥的单位所在地打车过来用了11分钟，一路上交通情况还比较顺利，而且刚刚从北三环的和平西桥向北过来的时候，我还看见元大都遗址公园这边正在进行地铁施工，不知道是不是地铁五号线，如果是的话，那我女儿以后就不用开车在四环上绕圈才能到奥运村了!”在回答记者到达楼盘是否顺利时，陶女士不无兴奋地表示。(非说不可：地铁五号线的开通试运行似乎给众多买房人打了一剂强心针。)

对此，记者表示，陶女士刚刚路过的元大都遗址公园部分是规划中的地铁十号线北土城东站站址，并且按照已经完成试运行的地铁五号线线路所示，该站点为地铁五号线与十号线唯一的换乘车站。

“按照地铁五号线的规划线路，它起始于南三环，终止于正在兴建的奥运村，贯穿北京南北城，同时，地铁十号线起始于现京西世纪城所在地，沿3.5环(即北京三四环中间市政路)向东，与地铁一号线汇合，南至百子湾区域。因此，在两条地铁线路相继通车以后，这两条地铁线路不仅可以满足您女儿在奥运村上班的需求，也可以到达北京所有地铁站点辐射的区域，今后出行比较便利。”记者介绍。

进入售楼处以后，销售人员的介绍印证了记者的判断，并且该销售人员还补充强调，“本公寓距离北土城东站的直线距离为300米，步行时间约为5分钟，即使对于有私家车的家庭来说，拥有如此便利的地铁交通条件也很不错。”(非说不可：

地铁、公交线路是为满足平民百姓出行所设，但是现在看来，越是靠近地铁的楼盘，档次越高、价格越贵!)

专家马后炮轨道交通便捷度参考要素

1．站点设施是否合理：一般来说，地铁、城铁等城市快速轨道交通站点的设立与居民居住地距离不超过1000米较为适中。

2．轨道交通线路是否满足日常出行需要。

3．轨道交通换乘是否方便。

4．地铁、城铁等城市快速轨道交通运营时间长短。

纪实问题回眸

该楼盘距离地铁五号线与十号线换乘站―北土城东站直线距离为300米，步行仅需5分钟，符合专家所指“适中”标准，同时由于该线路换乘及线路均与买房人工作，出行需求相符，因此可以判断该楼盘所拥有的轨道交通条件比较便利。

区域内公园、商场、学校、医院一个都不少

“除了交通条件占优势以外，本楼盘最大亮点就在于所属区域已经非常成熟”，销售人员一边将陶女士带到区域整体沙盘前一边说道，“现在楼盘所在的位置属于北京高档居住区发展最早的亚运村地区，20世纪80年代中期，随着北京亚运会的成功申办，北三环、四环相继建成通车，亚运村商业也开始蓬勃发展，而我们现在所在的四环以内亚运村板块则随着工厂的搬迁逐渐发展成名流云集的高档社区。”

接着，该销售人员介绍，楼盘东北方向200米就是华堂商场(朝阳区小营店)，向南2公里有朝阳区重点小学――和平里三小、北京中医药大学等知名院校，向东500米是北京藏药研究所及其下属医院，向西400米为奥体东门，向南300米为北京元大都遗址公园……(非说不可：城里地块之所以价值千金还不就是因为配套齐全!)

“这个区域整体配套条件还是不错的，比起以前看过的一些郊区别墅项目来，还是四环内的楼盘配套更加齐全。”陶女士听过介绍后，对记者暗暗赞许道。

专家马后炮区域配套完善标准参考因素

1．交通配套，包括市政道路、公交线路、轨道交通、

城市快速路、高速路等。

2．生活配套，包括医院、学校、银行、公园绿地等。

3．市政配套，包括变电站、燃气站、辰出所、街道办事处等。

4．消费配套，包括综合商场、便利店、餐饮设施等。黎纪实问题回眸

经记者事后实地走访发现，该楼盘周边配套基本与销售人员介绍相符，能够达到专家提出的标准，基本符合“完善”这一标准。

除此之外，记者发现该楼盘周边餐饮业较为发达，既有周边酒店内设的高级西餐厅，也有肯德基这类快餐店，档次区分明显，消费水平能够满足高端置业者需求。

社区规划比较合理物业公司尚未确定

在了解了区域整体配套之后，陶女士提出要对楼盘进步了解，销售人员便将其带至楼盘模型处作进一步介绍该楼盘占地面积为13536平方米，建筑面积为74783平方米，由一栋板塔结合楼和一栋双塔结构楼组成，内设4000平方米园林，配有比率为1:1的一个地下车库和一座两层的商业楼。

此外，据记者了解，该楼盘外立面设计为深灰色调，由面砖外装，每个单元设有独立大堂，大堂内全部采用大理石装潢墙面，配有玻璃穹顶。

不仅如此，整个小区还采用了人车分流设计，业主步行、出入口设于楼盘东侧、两栋楼之间，车行出入口位于楼盘西侧南，北两向，因此，小区居民在园区自由走动而不受汽车行驶干扰。“该销售人员表示”，虽然整个楼盘仅设有300余户，但是小体量社区有便于管理、私密度高，安全性好、社区配套优化的优势。(非说不可：社区大小是其次，关键要看社区配套是否能够满足买房人的实际生活需要。)

陶女士对此说法不置可否，但她认为，小区居住舒适度高低在于入住后物业管理水平和物业服务质量。

见状，销售人员对陶女士表示，该楼盘物业公司尚未确定，但是从开发商之前在东直门区域建设的某高档公寓项目服务品质得到广大业主的一致好评情况来判断，开发商非常注重后期服务质量，因此，本项目今后的物业服务水平也不会差强人意。(非说不可：物业服务品质这种事情，还是亲身感受来得实在，怎么能看别人家好就说自己家也好呢?)

专家马后炮买房人需关注物业服务五大要点

1．物业公司资质是否达到国家相关要求。

2．前期物业公司与开发商是否存在连带关系。

3．签订买卖合同时，开发商必须提供前期物业管理公约。

4．物业服务费用是否合理。

5．侧面了解物业公司从业人员从业经验以及物业公司曾参与服务的楼盘品质。

楼书、户型图、样板闻、装修标一个都没有

在对楼盘整体情况基本介绍完毕之后，销售人员提出为陶女士介绍一下具体户型，“由于楼盘还没有正式开盘销售，所以楼书，户型图暂缺，我将给您出示的是设计图，只能参考户型形状和位置，实际面积与设计图纸还有一定出入。”销售人员边走向交易区一边说道。

这一现实令陶女士备感失望，她不解地问道：“为什么网站上面都有你们的户型图，可是售楼处现场却没有?那买房人来了以后都只能看设计图纸的话，怎么正确判断室内空间的大小和使用情况啊?”

对此，销售人员表示，该楼盘户型为86平方米一居至255平方米三居，共有300余套房屋，两栋楼使用率都达到80％，“因此，客户来访可以以此判断出自己目标户型的实际使用面积。同时，由于每个户型的格局还是跟设计图纸一致，所以也不难判断实际使用方式”。(非说不可，虽说买房人经常被空间布局设计巧妙的户型图、设计精美的楼书忽悠，但是没有了这些基本参考资料，买房人只能自己忽悠自己了。)

即便该销售人员如此费心解释，陶女士仍感到非常失望，她随即提出要看看样板间的要求，但销售人员关于“样板间月底才能开放，现在仍在装修中”的说法再次令陶女士原本高涨的热情降温。

“作为精装修楼盘，是不是可以提供下精装修标准和装修品牌呢?”记者的提问同样得到了销售人员否定的答复。

专家马后炮买房人选房时应获取的基本信息资料

一般来讲，商品房楼盘开盘营销时，应具备以下三个基本信息

1．楼书

2．户型图

3．样板间

对于精装修房屋来说，买房人还应该注重装修标准和建材品牌以及品质。

纪实问题回眸

虽然该楼盘尚未开盘，但已经开始进行销售接待，因此，专家上述信息参考文件理应具备，但是从现场情况来看，该楼盘宣传资料不仅没有齐全，甚至一项都不具备，这对买房人正确判断购买与否将造成较大困难，开发商急需解决这问题。

预计定价2万元升值潜力看好

带着些许无奈，陶女士接过了销售人员手中的设计图纸，在仔细“研究”了所有三居室户型之后，陶女士对记者表示，她比较中意F户型。

经记者观察发现，陶女士所看中的F户型位于该楼盘板塔结合楼的板楼部分，户型南北通透。其中起居室与主卧室朝南，采光面充足，起居室开间达到4.75米，可以增加室内空间开阔感，两个次卧室朝北，与起居室之间做到了动静分区的设计，两个卫生间位置设置合理，进门处设置厨房能够满足现代人人性化生活的需求。

“这个户型还是很令人满意的，面积也符合我的要求，不知价格如何?”听过记者的分析后，陶女士询问道。

销售人员对此问题略带歉意地表示：“该楼盘开盘价格尚未确定，初步定价为18000～20000元／平方米之间，按照商品销售惯例，价格最贵的户型应该是一居室，而您看重的这套三居室户型定价应该不会超过20000元／平方米。”

在陶女士表示这一价位可以接受之后，销售人员进一步介绍道：“如果保守一点按照20000元／平方米单价计算这套面积为186平方米的三居室总价的话，应该是372万元，按照5，5％各项税费比例计算，房款外支付费用约为20万，也就是说，这套房屋总价款为400万元左右。”

据该销售人员介绍，该楼盘可以办商业贷款，贷款银行尚未确定，按照北京市关于封顶销售的有关规定，如果陶女士于2007年6月支付首付款，那么贷款在楼盘主体结构封顶之后才需要支付贷款利息。(非说不可：先销售后办贷款成了新盘通则。)

“虽然总价较高，但是奥运板块地产升值潜力仍然较大，前段时间网络调查的数据就显示，在北京的置业人群中有超过70％都看好奥运地产，官方的数据也显示，自从2001年7月13日北京申奥成功以来，奥运板块商品房销售价格已经上涨了30％。此外，据业内人士介绍，上届奥运后，雅典奥运村周边商品房房价翻了一番，虽说北京的房价已经不可能再翻倍增长，但是未来升值还是可以保证的。”销售人员最后补充说道。

“如果说自住房产可以升值，那也是一个不错的消息。”离别前，陶女士对记者说：“现在看来就等待楼盘正式开盘了，一旦样板间开放，资料都齐全以后，我就带家人一起过来看看房子，不出意外的话，他们应该也会喜欢这个楼盘的。毕竟现在北京城区内的商品房越来越少，能够达到这样标准的应该不多了。”