房屋登记中的几个具体问题

某县登记机构询问几个房屋登记中的具体问题：

一、当事人几年前就签订了房屋买卖合同，但没有及时到房屋登记机构办理登记手续。现在买方要求办理转移登记，但出卖人现在已患老年痴呆，不能辨认自己的行为，这种情况如何处理？二、我县有一对夫妻，在婚姻关系存续期间预购了6间商铺，并已经办理了预售商品房备案和预售商品房转让及抵押的预告登记。现在房屋刚竣工，开发企业尚未办理房屋初始登记。但购房人不久前已到民政部门办理了协议离婚手续，离婚协议中约定该商铺每人3间，现购房人来办理房屋分割，从现场看，该房屋是可以分割为两个登记的基本单元的。如果购房人同意共同承担银行债务，我们是否可以为其办理转移登记？在办理前我们是否要通知银行？三、土地使用权已经抵押，还能否再申请在建工程抵押登记？ 《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程是连同土地使用权一起抵押的，如果允许抵押，是否存在土地重复抵押的问题？

金绍达：一、只要不违反《合同法》关于合同效力的规定，出卖人在健康时签订的合同仍然是有效的。现在出卖人不能辨认自己的行为，应当由利害关系人向人民法院提出申请，待人民法院宣告原出卖人为无民事行为能力人之后，由其监护人作为人与买方共同提出房屋转移登记申请。

二、预售商品房备案并不是物权登记，预告登记虽然是物权登记，但登记的并不是物权，而是依法可以登记的请求权。此时即使开发企业办理了房屋所有权的初始登记，买房人也还没有取得房屋所有权。没有办理房屋所有权初始登记或是没有取得房屋所有权的房屋是不能办理转移登记的。 双方可以按离婚协议中对债权的约定，等房屋具备登记条件时再来办理。

当事人要求分割房屋，登记机构没有义务通知银行，这也不是通知银行就能办理的问题。按《房屋登记办法》第六十八条规定，办理了预告登记后，“未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理”。

在日后预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记后，预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记时，应由房屋所有权人和抵押权人共同申请。其后的房屋分割属于处分，应当由抵押权人书面同意。对房屋分割后抵押权的变更登记，应当由房屋所有权人和抵押权人共同申请。

三、在建工程抵押是将在建工程连同土地使用权一并抵押，这时，房、地在价值上已互相包容。土地使用权抵押后再申请在建工程抵押，是把在建工程和土地使用权作为一个整体，其总的价值扣除已担保的债权数额，就其余额部分再次设定抵押，因此并不存在土地重复抵押的问题。在登记时，这一在建工程抵押应该明确是后顺位的抵押。