如实申报成交价格才能成为善意第三人

一、基本案情

2006年1月5日，曾某以原告黄某的人的身份与第三人赖某签订了一份房地产买卖合同，约定将登记在原告名下的房屋转让给第三人赖某。同日，买卖双方向被告申请前述房屋的房屋权属转移登记，并提交了转让及权属登记申请表、身份证、房地产买卖合同、委托公证书、完税凭证、原土地房屋权证等申请材料。登记机构在对申请材料进行审查的基础上，办理了该房屋的权属登记，主要内容如下：权属人赖某，房屋产权来源为2006年1月5日购买，房屋价值270578元，建筑面积95.26平方米。2006年1月18日，赖某领取了土地房屋权证。原告黄某不服遂向法院提起行政诉讼。

二、法院审理查明情况

该房产系原告黄某于1997年购买，于2000年取得土地房屋权证，该权证上登记的房屋价值为270578元。2004年9月16日，公证处作出公证书，证明黄某于2004年9月16日在公证员面前，在委托书上签名。该委托书的主要内容是黄某委托曾某代为处理上述房产部分事宜，有权出售上述房产。2006年1月5日，曾某以黄某名义，与第三人赖某签订房地产买卖合同，将上述房产出售给第三人，售价270578元。同日，曾某和第三人向被告登记机构提交房地产转让及权属登记申请表及房地产买卖合同、委托公证书等相关材料。嗣后，被告作出上述房产的土地房屋权属登记。2006年1月18日，第三人领取了土地房屋权证。2008年9月8日，原告向公证处申请撤销委托公证书。2008年11月27日，公证处决定撤销委托公证书。

三、审判

法院认为，被告于2006年1月作出土地房屋权属登记时，对当时合法有效的申请材料进行审核，并给予登记发证，其行为并无违法之处。然而，在被告作出被诉行政登记行为后，因委托公证书被公证机构撤销，该登记行为的合法性基础已经不存在，故依法应予撤销。虽然被告提出第三人系善意取得问题，但被告和第三人均未就此问题提供证据或提出令人信服的理由。而且，本案还存在第三人2006年支付的购房款与原告2000年登记的房屋价值完全一致这一不合常理的情形。因此，对被告关于善意取得的意见，法院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项规定，判决如下：撤销被告作出的土地房屋权属登记。

第三人不服提起上诉，二审法院认为，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律法规正确，程序合法。判决驳回上诉，维持原判。

四、评析

就本案而言，登记机构根据公证委托书及对合法有效的申请材料进行审核，并给予登记发证，登记行为并无不妥之处。登记机构于2006年1月18日登记发证后，公证处于2008年11月27日撤销委托公证书，导致登记行为的合法基础不存在。根据《公证程序规则》规定，公证书的基本内容违法或者与事实不符的，应该作出撤销公证书的处理决定。公证书的内容合法、正确，但在办理过程中有违反程序规定、缺乏必要手续的情形，应当补办缺漏的程序和手续；无法补办或者严重违反公证程序的，应当撤销公证书。被撤销的公证书自始无效。因此，本案的委托公证书为何被撤销，我们不得而知，但可以推断出应该是存在实体或者程序上的问题导致被公证机构撤销。委托公证书被公证机构撤销。委托公证书被撤销，并不必然导致买卖行为被撤销，若受让人为善意第三人，其合法权益仍能得到法律的保护。

《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

“（二）以合理的价格转让；

“（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

本条是对善意取得的规定，所谓善意是相对于恶意而言，是指第三人不知道或者不应该知道转让人为非法转让。

从上述规定我们可以看出，如何确认买受人为善意第三人，以合理的价格转让是非常重要的一个条件。本案中，买卖双方可能是为了逃避税费，通过签订“阴阳合同”的手段向登记机构申请登记的成交价格低报以达到减少交易环节税收的目的，导致出现了买受人2006年支付的购房款与原告2000年登记的房屋价值完全一致这一不合常理的情形。所谓“阴阳合同”，就是买卖双方为了逃避税费，向登记机构申请办理转移登记时提交一份虚假的买卖合同并虚报成交价格，而私下按真正的成交价格另签一份房地产买卖合同，导致登记机构登记的成交价格远低于真正的市场价格。对于同一个交易行为若同时出现2份内容不同的房地产买卖合同，哪份合同的证明力更大呢？根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言的原则认定。也就是说，若存在2份成交价格不同的房地产买卖合同，经过登记的买卖合同的证明力大于私下签订的买卖合同。另外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。以逃避税费为目的的“阴阳合同”无效，无法得到法律的保护。

因此，在二手房买卖的过程中，对于买方来说，只有如实申报成交价格并依法纳税，才能更好地保护自己的合法权益。