一个案例来说明“定金罚则”

【摘要】伴随着经济的发展，各类合同已经渗透到我们生活的方方面面。但是人们的法律意识却没有紧随法治发展的步伐。“订金”与“定金”虽然只有一字之差但是带来的法律后果截然不同，但在现实生活中，却往往被当事人忽视，待发生争议时才追悔莫及，本文通过真实案例为切入点，来讨论二者的不同。

【关键词】订金 定金 定金罚则

一、案情介绍

原告：宋某；被告：申某

原告诉称：2011年2月12日原告与被告口头达成商品房认购意向，约定原告将要购买被告所有的位于延吉市新安乡古城花园3号楼4单元602号、面积为68平方米，总价为17万元。当日原告向被告支付了1万元现金订金款，被告给原告出具了一份订金收条。但支付订金后不到三天，原告却发现被告欲出售的房屋并非商品房二是农民集资房，所有权不明确，而且无房照，无法办理过户手续。于是，原告立即找被告说明不想购房并要求退还订金。可被告拖延至今始终未返还房屋订金，且已把该房出售给了他人。故原告诉至法院请求判令被告立即返还房屋订金1万元。

被告辩称：被告向原告出卖房屋时并未向原告说此房是商品房，且原告确定购买意向前已和别人多次看房。2011年2月12日原告向我交付了1万元订金，并于当天约定原告在七天内交付剩余房款，但原告一直到2011年2月28日也没有交付。按照约定我不能退给原告订金。

法院认定事实：2011年2月12日，原、被告口头商定，原告购买被告位于延吉市兴安乡古城花园3号楼4单元602号、面积为68平方米，总价为17万元。当天，原告向被告支付了现金1万元，被告给原告出具了一份“房屋订金收条”。收条具体内容为“今日收到古城花园3号楼4单元602号、面积为68平方米，总价为17万元，包一切费用。订金先收1万，七天以后（19日之前）更名。如果期内不办的话，收的订金不退。”之后，经被催告催办，原告未在约定及被告顺延的2011年2月28日前交付剩余房款。顾被告于2011年3月23日将诉争房屋出售给他人。期间，原告要求被告退还已交的一万元，被告予以拒绝。故原告诉至法院。

二、法院审判

法院经审理认为：被告2011年2月12日收取原告现金1万元是购房订金还是定金，是本案的争议的焦点。根据被告给原告出具的“房屋订金收条”显示，应当认定是购房订金，而不是定金约定。既然不是定金，该款就不能适用关于“定金”的相关法律规则。也就是被告作为收取订金方，不能按照定金法律概念，在给原告出具的收条中，自行约定“收到订金不退”内容来约束原告。现原、被告买卖合同已经解除，原告请求被告返还交付的订金，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：被告申某在5日内返还原告宋某购房订金1万元。

三、案例评析

本案的争议焦点是被告2011年2月12日收取原告现金1万元是购房订金还是定金。要解决这个问题，关键在于明确订金与定金的区别。实践中，从形式上看，订金与定金都是合同当事人双方约定的由一方在合同金额内先给付对方的一定金额，在合同履行后，定金可抵做价款，此时便具有预付款的性质，但订金与定金在本质上是不同的，具体表现在：

性质不同。定金是一个法律概念，是对债的成立和债的履行提供担保。法律明确的定金类型包括立约定金、成约定金、解约定金。定金合同或者定金条款是主合同的从合同，依约定应交付定金而未交付的，并不构成对主合同的违反；而法律对订金并没有明确的定义，其主要是实践中的习惯性用语，一般作为预付款，并不具有担保合同签订及合同履行的功能，其主要目的在于履行合同约定的付款义务，当事人关于订金的约定是主合同的组成部分，依约定交付订金而未交付的，构成对主合同的违反。

效力不同。鉴于定金的担保功能，法律明确规定了制裁违约方的定金罚则，即双方当事人在签订了定金合同履行前交付了定金，那么定金合同或定金条款生效。若给付定金的一方不履行约定的债务，给付方无权要求返还定金；若收受订金的一方不履行约定的债务，收受方应当双倍返还定金。而订金的给付仅具有履行合同约定的给付付款义务的效力，收受订金的一方当事人不履行合同义务，应承担违约责任，返还所收受的订金，因给付方原因致使合同未成立而给收受方造成损失的，收受方可依相关法律规定另行要求赔偿。

数额限制不同。法律对订金的数额有明确限定。《担保法》第91条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”。《担保法解释》第121条规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不做限制。

适用范围不同。定金广泛适用于各种合同，但借款合同除外；而订金一般适用于金钱的给付为一方履行债务的合同中，多见于买卖合同、租赁合同、承揽合同等各种有名合同之中。

结合到本案，被告给原告出具的“房屋订金收条”没有使用“定金”一词，而且从双方关于“一万元订金”的约定内容看，应当认定是购房订金，而不是定金约定，且购房合同实际上已解除，故被告应返还原告1万元订金。日常生活中，人们往往忽视“订金”和“定金”在法律上的差别。如果当事人在合同上明确写明“定金”字样，那么将适用定金罚则而处理；如果只是写明“订金”也不对定金性质做规定，那么依据《担保法解释》第118条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张订金权利的，人民法院不予支持。

参考文献：

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