千亿元后的万科:规模与数字不是主题

万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）的千亿元销售规模，正在成为常态化。

8月7日，万科公布了上半年业绩，期内实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元。截至6月底，万科已售未结资源规模达到1392万平方米，对应合同金额达到1464亿元，全年的业绩已经提前锁定。

“只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售额超越去年是大概率事件。”万科董事会秘书谭华杰在业绩会上表示。这意味着，万科将会再次刷新自身的销售额纪录。

但千亿元之后的万科，规模与数字已不再是主题。万科需要“有质量”的增长：虽然销售规模快速增长，但净利润的增长相对滞后；虽然实现了1000亿元销售规模，但净利润突破100亿元的目标仍旧没有完成。

另一方面，万科遭遇的各类“质量门”事件，让人看到，千亿元规模后的万科，质量问题也随之集中爆发。万科董事长王石甚至毫不讳言，万科可能会为了质量沦为老二老三。

此外，一直坚持住宅专一化的万科，正在发生着微妙的变化—今年5月，收购香港上市公司南联地产（01036.HK），被外界视为万科在为其发展商业物业搭建平台，其“专一化”正在向“多元化”转移。但万科一直不愿意承认这一点，认为这只是对国际化的一个尝试。

如今，摆在郁亮面前的新难题是：万科在急速扩张中，应该如何去解决规模、质量与效益之间的矛盾，让三者通过精细化管理重新达到一个新的平衡，让万科实现“有质量”的增长。

“快跑”牺牲了效益

王石曾经这样说道，狼和兔子两者，固然狼更有攻击性。但只要跑得快，兔子就可以生存。

“快跑”仍旧是万科在地产调控持续之下所选择的生存方式。数据显示，2012年上半年，万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。

万科董事会秘书谭华杰表示，上半年公司推盘量不大，明显低于去年同期，全年新推盘资源主要集中在下半年特别是在第四季度，9月份之后预计推盘会有明显增加。只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售额超越去年的1215亿元是大概率事件。

中投证券预测，万科下半年新推盘或将超上半年50%，预计全年销售额增长10%-20%。按此推算，万科2012年全年销售金额有望达到1300亿-1450亿元。

尽管，万科保持了“快”的速度，却也牺牲了有“质量效益”的增长。以价换量的销售策略，使得万科的毛利率进一步下滑。

万科上半年的房地产业务结算均价为11456元/平方米，同比下降17.4%；房地产业务毛利率为26.5%，相比2010、2011年上半年的28.95%、32.1%的毛利率，有所下滑。

“均价下降是结构上的问题，去年同期，上海、深圳、北京这些地方卖得多一点，而今年不是这样。另外，这两三年来，普通住宅价格一直维持在比较高的位置，所以在价格上有一些调整。”郁亮这样解释。

除产品的结构影响外，万科执行副总裁王文金补充指出，万科产品精装修比例提高、劳动力成本上升、销售价格波动等对毛利率下滑也造成一定影响。

尽管万科的销售规模一直居行业的首位，但实现规模效益却一直是万科的短板。如果与高毛利润的中海地产相比较，这种弱势则更为凸显。

8月10日，中海地产的半年报显示，期内实现销售额651.5亿港元（折合人民币约534亿元），同比增长高达25%，其中净利润83.8亿港元（折合人民币约68.7亿元），同比增长17.7%。此外，中海上半年的毛利率为48.38%。中海上半年的净利润总额，已经接近万科的两倍。

中金公司在其研报中也指出，今年上半年，万科存货减价销售导致该部分项目毛利率偏低。预计万科未来的毛利率还将有进一步下降的趋势。

不过郁亮认为：“万科的盈利能力，还有进一步提升的空间。”

王石出言警示危机

事实上，在行业调整过程中，万科的规模优势正在被追赶。正是看到这一点，2011年，郁亮提出，万科要从“规模速度型”向“质量效益型”转变。

可显然，万科正在经历着转型的阵痛。今年以来频频发生的产品质量问题，使得外界开始对万科内控机制是否有存在缺失提出疑问。

从年初被牵涉进供应商安信地板的“毒地板门”事件，到深圳万科第五园六期精装修房的“纸板门”、“金色领域质量门”。以及近期发生的重庆万科的锦程一期项目使用“淘汰”木地板等，万科业主维权事件层出不穷。

从行业层面上看，房地产调控下，大小房企的“主旋律”之一就是“节流”：严控行政成本、营销成本、建造成本和人工成本。这也就意味着，房企会在产品品质和质量、配置上作出牺牲，而对设计单位、建造商、材料供应商等产业链相关企业进行“压榨”。

万科采取雇主与分包商的模式，因此，开发环节的众多合作伙伴皆分蚀其利润。万科要降低开发成本，必须要对个开发环节供应商“压价”。因此，质量门的集中爆发并非是偶然。

2012年，万科装修房交付规模将超过8万套。这是行业迄今为止前所未见的装修房交付规模。

面对各种“质量门”事件的困扰，万科在给媒体的一份针对重庆万科锦程项目的说明邮件中说道：“首先遇到挑战，并面对各种新问题。可以预见，类似的装修质量投诉，在未来一段时间内还会发生。”

针对今年以来万科爆发的各种“质量门”事件，哈佛游学的王石在回国出席5月份万科股东大会时特意表态：“我可以告诉股东们，我的态度非常明确，质不过关，量只是过眼云烟，即使成第一了，也很快就会被后面的拉下去。”

有地产评论人士认为，王石的态度，一方面可以看到他对万科步子迈得过快有担忧；此外，此番狠话看起来更像是对郁亮的一种提醒。

“大家要做好准备，万科可能会为了质量沦为老二老三。”王石说道，如果质量和规模、速度存在冲突，质量优先于规模、速度。如果只能确保一项，为了质量，万科失去第一也在所不惜。

跃跃欲试商业地产