浅议房地产业与经济发展

摘 要：房地产业的发展可以拉动很多其他附属产业的发展；还可以刺激投资，加快社会资金的流动效率。土地资源作为一个区域的核心资源，是经济发展以及人们赖以生活的一个最基础的资料。房地产的发展跟经济的发展的关系是非常密切的。但是如果房价拉升过快，抛离社会总体经济发展，则必然增加民众的负担，进而压制了其他领域的消费需求。社会资金大量流到房地产业，也会影响其他行业的资金来源，甚至促成房地产资产泡沫，大泡沫一旦破灭后果不堪设想。

关键词：房地产 经济发展 泡沫经济 需求 价格

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2010）12-282-02

房地产业是国家经济的重要组成部分和推动力量。房地产业已是经济发达国家和地区的城市支柱产业之一，其重要性与日俱增。房地产业发展的动力之源就是房价的上升。但是如果房地产业繁荣过度、价格过高就容易产生“房地产泡沫”，会产生一系列的社会经济问题，甚至危及整个社会经济的稳定与发展。

一、房地产业突出的问题

1.房价的涨幅过大。房子是商品，它的价格很大程度取决于供求关系，导致房价持续上涨的因素有很多，但最主要的因素，就是由供求关系造成的。是买方市场太大而导致房价节节攀高。2010博鳌国际旅游论坛――地产与旅游主题论坛会上，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林表示，未来5年至10年，我国将进入城市化快速发展的重要阶段，2020年，我国城市化率将达到55％至60％。目前，我国城镇人均住房面积为26.65平方米，城市化率每年增长一个百分点，将新增1000万城镇居民，至少需要新增2.6亿平方米的住房供给。因此，我国房地产的刚性需求的上升趋势，将是中长期的。

不论是大城市还是中小城市，每年既有无房户的刚性需求，也有有房户需要改善居住条件的弹性需求，还有投资需求。就目前来看，由于宏观调控，消费者需求中的投机性需求受到一定程度的抑制，但从长期看，房地产业仍将有较大的发展空间。对国外投资者而言，中国房地产行业的投资回报率远远高于西方国家，且人民币正处于升值期间，仍会吸引大量外资投向中国的房地产市场。对国内而言，在中国人传统的观念里面，房子是不动产，具有良好的保障性。而且房地产还具有投资型，对家庭而言投资房地产既可以使资产增值，也可以满足家庭未来住房需要。这些因素都会拉动房价上升。

2.住房供给结构不合理。面对中低收入阶层的中低档住房比例偏低，有效供给严重不足，高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低档位、中小型住房供应不足。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而一些地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。尽管我国政府早已提出了对中低收入者供应经济适用房，对最低收入者供应廉租房的方针，但远不能满足社会需求。

3.房地产市场秩序混乱。个别房地产开发商、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，侵害消费者合法权益的问题仍然相当严重。其主要表现在质量不合格、虚假宣传、合同违约、面积“缩水”、价格过高、物业管理混乱等，这些都严重地扰乱了房地产市场秩序，损害了消费者的合法权益，也败坏了整个房地产业的声誉，妨碍了房地产业的健康发展和繁荣。如个别房地产开发企业用贷款的流动资金买地皮、提早取得预售许可证、不办理工程质量安全监督手续、必须招标的工程规避招标、项目未组织竣工验收就交付使用等等违规事项在全国各地屡禁不止；又如个别房地产交易中的虚假广告，还有商品房面积“缺斤短两”的现象就更为普遍。“售楼中心”设出之前，房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。

4.房地产市场投机性因素增加。房地产的需求由三部分组成，一是居住需求，二是投资需求，三是投机需求。这三种需求中，第一种需求是真实的需求，对房地产开发的发展具有积极的作用，后两种需求属于虚拟需求，尤其是第三种需求，具有较强的投机性质，价格越高，需求越虚，对房地产开发的正常发展具有一定的破坏作用。多年来，我国房地产市场的需求主要来自居住需求，投资需求和投机需求不大。但近年来投资和投机需求出现快速增长的态势。据有关调查，目前，个别城市商品房投机需求已不低于15％。一部分有余钱的人将钱转投房地产，甚至有些人从银行贷款进行置业投资。房地产投机的结果不仅导致了房价的非理性上涨，住房空置率上升，而且容易形成房地产市场的虚拟需求和楼市“泡沫”。一旦遇到经济波动就会对整个经济发展造成重大影响。

二、房地产业对经济发展的影响

1.房地产业推动经济发展。房地产业的适度发展对促进经济发展具有推动作用，经济的增长离不开劳动力素质的提高与企业的发展。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响。土地资源作为一个区域很核心的资源，是任何经济发展以及人们生活的一个最基础的资料。所以，一个区域经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。随着经济的发展，一个区域必然会引起资本和人才的汇集，随着资本的密度和人力资源密度的提高，必然会导致地产价格的一个上涨。地产价格和经济增长的相关度是非常高的，房地产业对经济的影响也是很显著的，它对区域经济的发展贡献是很高的。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。直接与房地产业相关的行业多达50个以上，房地产业不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。房地产业在国民经济发展中起基础性和主导性作用。房地产业正在成为区域经济增长的重要力量，成为国民经济的主导性、支柱性产业和新的经济增长点。

2.房地产的过度繁荣会危及经济的稳定和发展。地价和房价高涨，不仅能给开发商带来显而易见的好处，而且很大程度增加了地方政府的收入，但是另一方面却日益严重地制约了人们在高房价城市的就业和创业，将从根本上影响这些城市的经济发展和长治久安。很多企业的优秀人才因为不堪高房价的重负而转向了房价相对便宜的城市。目前房价涨得又高又快，很多投资者将自己所有的存款加银行贷款投入楼市坐等收利，但是房价如果涨得离谱，最后会崩盘，结果就是金融危机。小范围讲，对地方经济带来毁灭性打击，大范围讲对整个国家的经济都会有很大影响。

房地产业具有资金大、周转慢的特点。我们从整个社会经济的层面来看，就很容易发现其危害所在，在一定的时期范围内，一个国家或一个地区的社会资金量是相对固定的，当大量的资金涌向房地产业的时候，只会造成其他行业资金的短缺，容易导致金融危机，从而影响地方经济的发展。房地产业的过度繁荣、价格过高不是消费者想看到的，也不是政府想看到的，因为容易产生“房地产泡沫”经济，最严重的是房地产投机造成的经济泡沫还可能在一定条件下引发金融危机。我们可以从日本的“房地产泡沫”对经济的摧毁中得到警示，日本房地产泡沫虽然已经破灭了10多年，但其负面影响依然十分严重，至今还制约着日本经济的健康发展。由于房地产业是资金密集型产业，其高速发展过程中必然会占用大量的金融资金。而大范围的房地产投机增加了市场的不确定性，混淆了市场价格信号，扰乱了市场秩序，造成市场泡沫并最终使房地产市场首先“崩盘”而引发金融危机，给地方经济持续稳定发展造成巨大损失。

事实上，任何事物都有两面性，快速发展的房地产业一方面有助于改善人们的居住生活条件，增加一些就业机会和政府收益；但是，另一方面，一旦房价过高，就很容易产生一系列的社会经济问题，甚至危及整个国民经济的稳定与发展。由于我国房地产市场发育不完善，房地产业仍然处于发展期，需要在实践中总结经验，不断改进对策和方针。所以发展房地产业不能盲目，要有秩序，逐渐往健康方向引导，应该控制房价上涨过快的趋势，加强房地产价格的调控，首先要保障城镇中低收入家庭的住房需求。因此，必须加大普通商品住房、经济适用房和廉租房的供给量，建立房地产价格形成和监管体制，严格规范房地产价格形成机制，根据不同地区、不同的情况调节价格的增长幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能够充分享受到政府各项优惠政策的监管细则。此外，还应发挥土地的调控作用，将大块土地分成小块投放到市场中去，形成房地产开发商竞争投资开发的局面，通过市场竞争来调节房地产价格，充分发挥市场的资源配置作用。要对房地产市场出现的不合理、不合法的附加费用及炒房、减少面积等非法行为进行严厉的查处、打击。

参考文献：

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2.当代西方产业组织学.东北财经大学出版社,2004

3.刘志彪.现代产业经济分析.南京大学出版社,2002

4.郑瑞琨.房地产交易[M]北京：北京大学出版社，2006

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