基于spss的全国各省市房地产发展差异分析

【摘要】受宏观经济不景气和房地产市场自身调整的双重影响，2014年，房地产走得很艰难。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出。本文利用spss软件，以2014年房地产发展有关数据为基础，采用因子分析和聚类分析对目前我国各省市房地产发展进行分析，揭示我国房地产发展的区域性差异，提出促进中国房地产业健康稳定发展的建议。

【关键词】房地产发展 因子分析 聚类分析

一、引言

房地产业一直是众多国家经济发展的支柱产业之一，在促进社会经济增长方面体现了直接带动作用。2014年以来，我国经济进入中高速增长的新常态，房地产市场则持续走弱。在此背景下，中央2014年陆续出台了双向调控、限购取消、限贷松绑、公积金新政、降准降息等一系列政策弱化房地产市场严重的分化现象，推动房地产均衡稳定发展。本文通过对2014年各省市房地产相关数据进行因子分析，得出各地区房地产发展的综合排名，比较分析2014年各地区房地产业的发展状况；同时根据综合得分情况，对各地区房地产业进行分类，试图找出各地区房地产发展存在差异的根源，提出相应的建议。

二、研究方法

（一）因子分析

因子分析通过研究众多变量之间的内部依赖关系，探求观测数据中的基本结构，并用少数几个假想变量来表示其基本的数据结构。这几个假想变量能够反映原来众多变量的主要信息，原始变量是可观测的显在变量，而假想变量是不可观测的潜在变量，称为因子。

（二）聚类分析

聚类分析是依据研究对象的个体特征，对其进行分类的方法。包括系统聚类法、K-均值聚类法和两步聚类法。本文采用系统聚类法。

系统聚类法的基本原理：首先将一定数量的样本或指标各自看成一类，然后根据样本的亲疏程度，将亲疏程度最高的两类进行合并，然后考虑合并后的类与其他类之间的亲疏程度，再进行合并。重复这一过程，直到将所有的样本合并为一类。

三、指标体系构建

本文坚持代表性、综合性、系统性、科学性原则，选取了15项指标作为分析变量，具体指标如下：

相关指标数据来源于国家统计局2014年统计年鉴.

四、分析及结果

（一）因子分析

1.相关性检验及主成分提取

Spss分析结果显示：KMO的值为0.852（接近1），Bartlett球形度检验的Sig的值0.000（小于显著性水平0.05）适合做因子分析。前三个因子的方差贡献率分别为74.854%、13.271%、5.922%，累计达94.046%，说明前三个因子能够反映原有信息的94.046%，满足作为主因子的条件。因此，提取前三个因子作为主因子。

（二）因子旋转及命名

由于初始因子载荷矩阵对因子命名和解释不明显，所以进行方差最大化旋转。通过因子旋转后得到旋转后的三个主因子载荷值如下：

通过表中数据可以看出，第一个主因子在指标X1、X2、X3、X4、X5、X6、X8、X9、X10、X11、X12、X14上具有较高载荷值，以上指标反映了房地产企业基础状况、投入产出等发展实力信息，可以将第一个主因子命名为“发展实力因子”。第二个主因子在指标X13、X15上具有较高的载荷值，根据这两个指标的性质，将第二个因子命名为“售价和利润因子”。第三个因子在指标X7上有较高载荷，该因子命名为“房屋建筑面积竣工率因子”。

4.1.1 各项因子得分和总得分

由spss分析结果可得到三个主因子的得分情况（FAC1_1、FAC2_1、FAC3_1）再依据公式：F=（74.854%*FAC1_1+13.271%*FAC2_1+5.922%*FAC3_1）/94.046%可得到各省市房地产发展的综合得分。各项分析结果如下表所示。

首先就“发展实力因子”而言，江苏省位列第1，良好的经济发展环境、快速的经济增长以及外来人口使然。相反，作为经济发展一直位居前列的上海、北京等一线城市房地产发展实力远远落后，这和其人口趋于饱和、限购尚未取消密切相关。总体而言，房地产发展实力在一线城市有所抑制，在二三线城市有所提升。

其次，就“售价和利润因子”而言，北上广等经济发展水平较高的省市仍位居前列，新疆、等经济发展水平较低的省市排序较为落后，经济发达地区在造就昂贵地价的同时也会吸引大量的房地产开发商进行投资，因此售价和利润会明显高于经济不发达地区。

再者，就“房屋建筑面积竣工率因子”而言，天津、黑龙江、辽宁等东北地区房屋建筑面积竣工率排名靠前，而上海、广东等发达地区房屋建筑面积竣工率排名却靠后。虽然发达地区技术水平较高但是房地产市场趋于饱和使得房地产的发展受到资源的约束。

从综合三个主因子的综合得分来看，江苏、广东、浙江等东部沿海地区房地产发展较、甘肃等西部地区好，北京、上海一线城市由于房地产市场趋于饱和致使综合得分排名有所落后。房地产的发展不仅仅是由投资和公司规模决定，也和地域的技术水平和资源有关。

（三）聚类分析

在聚类分析过程中，用Ward聚类方法将全国31个省、直辖市、自治区做如下分类：

通过分类可知，我国房地产发展呈现区域性特点。首先，北京、上海作为中国经济发展的领头者，先进的技术和充分的投资使房地产市场发展从未停滞。其次，浙江、广东等沿海经济带上的省份拥有优越的地理位置，无论自身经济还是对外贸易都可顺畅发展。再者，江苏、安徽、河南、四川等内陆地区，房地产投资资金逐步到位、房地产企业数量多，并伴随2014年诸多利好政策的出台和实施，房地产市场的发展空间大、发展速度不断加快。、青海、新疆等北部地区，由于科技条件、地理环境的限制，房地产市场发展相对较滞后。特别是新疆和特殊的地形和地貌条件造成很多地方不适合人居住，住宅面积相应减少。内蒙古、广西、云南等由于经济、设施设备发展落后，资源相对缺乏，房地产的发展也处于落后地位。

综上所述，各地区经济实力、地理位置、资源充分性与房地产发展密切相关。房地产发展的热点地区是我国经济发展的排头兵，房地产市场的支撑作用也较大。优越的地理位置和环境为房地产发展创造了条件，东部沿海地区较西部地区有更好的吸资优势和技术优势。广阔的可开发土地为房地产发展创造了更大的发展空间。

三、结论及建议

从以上的分析可知，房地产发展实力由经济发展速度较快的北上广地区逐渐转向土地资源较丰富的内陆地区，虽然经济发达地区房地产发展售价和利润较高，但房屋建筑面积竣工率却不如部分经济欠发达地区，这充分揭示了我国房地产发展状况：北上广经济发达地区房地产发展渐渐趋于饱和，发展空间有限；经济发展一般的部分省市由于国家出台的一系列利好政策房地产市场发展逐渐升温，且发展空间较大。为促进房地产市场的合理健康发展，应注重如下几点的提升：

加强欠发达地区建设，弱化区域差异。加强土地资源丰富地区的经济建设，抑制从业者大量漂向经济发达地区，造成经济发达地区的超负荷。

加强货币信贷政策的实施。2014年，放松限贷、大幅降息等政策在房地产市场取得了一定的成效，在面对房地产市场的新局面和新问题时，货币信贷政策仍至关重要。

加强房价控制政策的出台和实施。高房价一直是我国的热点问题，控制房价有利于经济社会的稳定发展。

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