试论商品房计价方式对交易公平性的影响

摘要：买卖双方在商品房销售存在的纠纷有很多，但大多数是面积多少问题，即计量标准问题。本文仅对商品房销售计价（量）方式存在的问题加以分析、讨论，并根据市场惯例及交易的公平性原则提出意见和建议，以期促进商品房销售市场公平，规范商品房销售市场行为。

关键词：房地产 商品房销售 计量标准 对策和建议

十年前，为规范商品房销售市场行为，建设部、国家工商总局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》，明确了在商品房销售中可以使用的四种（建筑面积、套内建筑面积、套及其他）计价方式。该规定出台后，有效减少了房地产市场中的买卖纠纷，但随着时间的推移、尤其是消费者消费理性的提升，新的矛盾不可避免地暴露出来。在市场经济中，如何科学、合理地确定计量（价）标准、保证交易的公平性，不仅是购房者所关心的事情，也是房地产市场健康、规范发展的基本保证。本文仅对商品房销售市场中，计价（量）方式存在的问题加以分析、讨论，并根据市场惯例及交易的公平性原则提出意见和建议，以期促进商品房销售市场公平、规范商品房销售市场行为。

一、商品房计价方式的种类及特点

1、计价方式的种类

按建设部、国家工商行政管理总局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》第四条之规定，现行计价方式可以有如下四种：

1）、按套内建筑面积计算：

即：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积；

2）、按套（单元）计算：

即：等于是买卖双方的协商价，与面积无直接关系；

3）、按建筑面积计算：

即：建筑面积=套内建筑面积+公共分摊建筑面积。

4）、其它：

除以上三种方式外，买卖双方另外之约定。

2、几种计价（量）方式的区别及特点：

主要从“包含的因素”与“使用面积”的关系、“可比性”等几方面分析、讨论、对比，从而看出无论哪种计价（量）方式，均与“使用面积”相关（详见下表）。

几种计价（量）方式及相关指标对比表

从表中可见，前三者既有相同点、又有不同点。主要表现在：一是前三者“包含的因素”各不相同；二是均与“使用面积”相关、但不相等（即：“共有因素”相同）；三是前三种计价方式作为购房人对所购房屋的计量面积均无法测量，即没有“可操作性”和“透明度”。实际上，不可操作性（透明度低）正是交易双方发生纠纷的焦点所在、也正是本文力图解决的关键问题。

二、确立使用面积为商品房销售计价标准

实践证明，计价（量）方式的多重性，是房地产销售市场秩序紊乱的内因：计价（量）方式的不可操作性（无透明度），是发生经济纠纷的必然结果。因此，合理的计价方式必须满足“唯一性”、“可测量性”等基本要素。从以上分析可见，三种计量方式的共有因素为使用面积，也只有使用面积是购房人关心的，并且可以实际测量的唯一一个指标。

1、房款总额与使用面积的关系

房款总额=建筑面积×单价

又建筑面积=使用面积×K

房款总额=使用面积×K×单价

其中K为大于1的系数，即K=建筑面积/使用面积。不难看出，对一套房屋而言，在房款总额确定的情况下，使用面积单价大于建筑面积单价。

2、确立使用面积为计价方式的的标准

从以上分析可见，将使用面积作为计价方式标准，几乎克服了用建筑面积、套内建筑面积、套（单元）作为计价标准的所有弊端，并且符合市场交易中的公平性准则，具有可测量、透明度高等优点。从市场惯例上看，使用面积作为计价标准，确保了计价方式具有唯一性和可度量性的特点，用使用面积作为计量标准，克服了买建筑面积（无法测量）、用使用面积（不是计量标准）的双重标准的痼疾；从而使之更加符合市场规律，满足消费者的“知情权”等基本要求。

三、结论

使用面积作为商品房的计量标准，其优点不言自明，既符合市场惯例、充分体现市场公平性的原则，同时又具有极强的可测量性和透明度。可以预言，该方法的使用必将有效地遏制买卖双方因面积误差而引起的经济纠纷，同时也是规范商品房市场行为的前提。当然，该方法的实施，一方面解决了目前商品房市场存在的一些问题，另一方面也需要调整相关标准，如成本测算、面积测量及产权权属登记等。尽管如此，笔者认为在现阶段它仍不失为促进商品房市场公平、规范商品房销售行为的好方法；在市场经济日趋完善的情况下，它既是消费者理性消费的需要，也是房地产市场有序发展的必然结果。