谈破产企业土地使用权的处置

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1008-925X（2011）09-0-01

摘要：在国有企业成立和经营时，国有土地是国有企业赖以生存和发展的最重要的生产资料之一，在国有企业破产时，国有土地使用权通常也是破产企业中最具有价值的财产，因此，破产中企业国有土地使用权的处理是一个事关大局的热点问题，加之我国土地制度和破产制度的多样性，相关法律法规和政策的不一致性，使问题变得复杂起来。尽管国务院多次出台文件，国土资源部也多次出台文件，仍然难以澄清许多模糊认识。在此，我就破产企业国有土地使用权的处置谈点个人粗浅的看法，供大家参考。

关键词：国有土地 破产企业 复杂 处理原则及方法

一、破产企业国有土地使用权的概念和特征

破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利用土地产生效益的权利。结合法律规定，破产企业土地使用权具有以下特征：1、主体特定。即在清算组处分破产财产以前，土地使用权只属于破产企业。2、来源合法。破产企业原来赖以生存发展的土地使用权不论是以何种方式取得，都应是根据法律规定拥有土地使用权证。破产企业非法获取的土地使用权，国家应无条件地无偿收回。3、财产有偿。土地使用权作为破产财产的重要组成部分，其价值在破产企业生存时和破产后均会以不同形式体现出来。4、程序规范。企业取得土地使用权的程序是经过申请、审核、批准、发证，而要取得破产企业的土地使用权，不仅要遵循企业破产法规定的程序，还必须经过资产评估程序、审核确认程序、成交价和议价程序、土地使用权转移登记等一系列程序。

二、破产企业国有土地使用权的处置

破产企业土地使用权由于不同的来源方式，处置也分不同情况，我们下面一一阐述。

（一）破产企业占用的国有土地使用权如果是以划拔方式取得的，这里要分为两种情况：1、如果无偿划拔土地使用权没有设定抵押权，根据1990年5月19日国务院的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定：无偿取得的划拔土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的，可予以出让。1996年，国家土地管理局颁布的〔1996〕国土函字第51号《对关于现代企业制度试点中土地资产处置有关问题的请示答复》中指出，划拔土地不属于企业财产或国家授权经营管理的财产。1998年2月17日，国家土地管理局《国有企业改革中划拔土地使用权管理暂行规定》，决定对国有企业土地使用权由无偿使用向有偿使用过渡，明确企业依法有偿使用后，企业取得土地使用权的财产权；但在没有完成转移的情况下，则不享有财产权。该规定第六条第一款同时又规定，国有企业破产或出售的，企业原划拔土地使用权以出让方式处置，以及2002年11月13日最高人民法院《关于破产企业国有划拔土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》规定的精神，无偿划拔土地的财产属国家所有，企业破产时，有关人民政府应当收回，并依法处置。2、如果破产企业占用国有土地使用权设定有抵押，根据1990年5月19日，国务院的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，以划拔方式取得的国有土地使用权和地上建筑物，经市、县人民政府土地和房产管理部门批准，可以设定抵押。1992年2月24日，国家土地管理局的《划拔土地使用权管理暂行规定》第五条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准，办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得抵押土地使用权。1997年1月3日，国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，以划拔方式取得的土地使用权抵押，由抵押人委托中介机构进行地价评估，经过土地部门确认，并批准抵押规定的精神，破产企业对以划拔方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地管理部门批准，否则，该抵押权不成立，债权人在破产程序中不能行使别除权，进行优先受偿。该土地使用权的处置原则与上述没有设定抵押权的情形相同。如果破产企业对以划拔方式取得的国有土地使用权设定抵押时，办理了抵押登记并履行了相应的审批手续的，应认定抵押权成立。在处置破产企业占用的，国有土地使用权时，可由债权人（抵押权人）行使别除权优先受偿，但这里的优先受偿也是有限制的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定。抵押权人只有在以抵押标的物折价拍卖、变卖所得价款，缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享受优先受偿权。如果破产财产不足以安置职工的，可经人民政府同意，抵押权人优先受偿出让所得剩余部分用于安置职工。

（二）破产企业占用的国有土地使用权如果是以出让或转让方式取得的，由于破产企业在取得土地使用权前，已向国家交纳了土地出让金，该土地使用权已属企业所有。因此，对于破产企业占用的国有土地使用权可纳入破产财产进行分配受偿，如设立有抵押权，抵押权人优先受偿后，剩余部分纳入破产财产，但土地转让所得，不足以清偿职工权益的，根据新《破产法》第132条的规定，抵押权人不能优先受偿。

（三）如果破产企业占用的国有土地使用权是以租赁方式取得的。由于该土地使用权不属破产企业财产，破产企业无权处置该土地使用权，但破产企业在处置破产财产时，尤其是处置依附于土地上的建筑物时，会影响到出租人的合法权益，因此应该在坚持兼顾出租人、债权人的利益平等的情况下，考虑到实践中，该土地租赁合同周期较长，一般情况下合同没有到期，甚至有时出租人的租金就未给付，承租人（破产企业）已经破产的实际，对于租金，出租人可向破产管理人申报普通债权；对于破产企业依附属土地上的建筑物在变现破产财产时，往往要涉及到建筑物的抵押问题，因此，应区分两种情况：1、对于依附土地上的建筑物没有设定抵押的，破产企业出让建筑物的，根据《物权法》规定的“房地一致”原则，该建筑物下的土地使用权一并转让，出租人对该建筑物项下依附的土地使用权造成的损失，只能向破产管理人申报公益债权，在支付破产费用后，要求管理人全额赔偿，其余土地使用权由出租人行使取回权。2、对于依附土地上的建筑物设定抵押权的，根据《物权法》的规定，土地使用权和建筑物一并抵押，破产企业转让建筑物时，抵押权人对该建筑物及建筑物项下土地使用权的转让所得优先受偿，如果破产财产不足以清偿职工权益的，符合新《破产法》第132条规定的情况，债权人（抵押权人）不得优先受偿。出租人因此遭受的损失，可向破产管理人申报共益债权，在支付破产费用后，可向破产管理人请求全额赔偿，其余土地使用权由出租人行使取回权。

参考文献：

[1]汪晖.谈破产企业国有划拨土地使用权的处理原则及方法

[2]宋保卫.谈破产企业的土地使用权――关于企业破产过程中土地使用权问题的探讨

[3]赵金山.破产企业占用的国有土地使用权的处置