物业管理费拖欠成因与对策

【摘要】物业管理费拖欠问题给物业管理带来了困难。针对业主拖欠物业管理费问题的成因,通过改革定价方式提高业主参与协商物业费定价的程度,加强物业服务质量标准制度建设,以及立法规定滞纳金、限制房屋转让等制裁欠费的措施,可以妥善解决业主拖欠物业管理费问题。

【关键词】物业费拖欠 物业费定价 物业服务质量 制裁

物业管理费是对区分所有的住宅小区公共部位进行日常维修、养护费用的重要来源,但目前各住宅小区都有很大比例的业主拒绝缴纳或拖欠物业管理费,一些住宅小区的物业费拖欠比例甚至超过70%。由于收费不足,很多物业服务企业只好降低物业服务质量。另外,更有一些物业服务企业由于拖欠物业费的业主比例太大而严重亏损,不得不退出小区物业管理。由于业主拖欠物业费导致入不敷出的物业服务企业退出小区物业管理,造成了住宅小区一定时期内的管理真空,这给业主的生活带来了很大的困扰。

业主拖欠物业管理费问题的成因

物业费定价缺少业主参与。当前居民普通住宅物业服务主要实行政府指导价的定价方式。《物业服务收费管理办法》第六条规定,物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。在各地方按照这个《办法》制定的地方性行政规章中,许多都对普通住宅物业规定了实行政府指导价的定价方式。市场调节价一般适用于别墅等高档住宅、非住宅物业及特约服务收费。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托,为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。

在实行政府指导价的物业服务项目上,物业服务价格的确定往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志,却唯独缺少物业费的实际缴纳人业主的意志,因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。《物业服务收费管理办法》第七条规定,物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。按照此规定,政府、业主、物业服务企业都应参与物业服务定价,业主至少可以参与基准价基础上浮动幅度范围内的物业服务费定价。但实际上,业主几乎很少参与服务费定价。首先,在前期物业管理阶段,业主不能参与定价。由于在前期物业服务合同的缔约过程中业主大会尚未召开,业主委员会尚未成立,根据《物业管理条例》第二十一条的规定,前期物业服务合同一般是物业服务企业与开发商即建设单位签订的。此阶段业主不能参与定价,没有机会表达自己的意志,更不能讨价还价。其次,由于一系列复杂的原因,很多小区撤换前期物业公司困难重重,业主也很难通过由业主自治机构与新物业公司签合同的方式参与物业费定价。

物业服务质量不高、标准不具体。目前,居民对物业服务普遍不满意。中国质量协会、全国用户委员会公布的2009年度全国住宅用户满意度测评结果显示,2009年住宅用户的满意度指数为70。住户最不满意物业服务质量差,包括停车管理混乱,小区安全性低等问题。

经调查发现,造成当前物业管理纠纷的一个重要原因即是物业服务质量标准不具体。实践当中的物业管理服务合同往往只对物业管理服务的项目进行约定,而对各个物业管理服务项目应达到何种质量则缺乏具体的、量化的规定。这不仅使得物业服务企业在提供物业服务时无明确的执行参照,也使得业主和物业服务企业常常会因对服务质量标准的认识不一致而导致纠纷。在物业服务合同合法有效的前提下,业主以物业服务质量有问题而拒交物业服务费的比例非常大。在实践中物业服务费不能及时收缴,业主在法庭提出抗辩理由有50%是物业服务企业提供的服务质价不相符。①

拖欠物业费行为得不到有力制裁。通常在住宅小区刚入住时拖欠物业费的只有极少数业主,一旦其行为得不到及时制裁,不交费业主数量将迅速增长,这是因为不交物业费也可以享受物业服务的“搭便车”心理和行为会在业主间蔓延,造成欠费风气盛行。目前,物业服务企业对拖欠物业费行为除了请求业主委员会督促外,唯一合法的手段就是诉诸法院,通过诉讼的途径追究业主违约责任。在实际生活中,因为这种方式费时费力,所以物业服务企业通过诉讼的方式追缴物业费的案例比例不高。从我国目前的立法规定看,对业主无合法理由欠费的行为尚无有效制裁措施。

解决拖欠物业管理费问题的对策

提高业主参与协商物业费定价的程度。首先,从长远来看,物业费应该朝协商定价的方向发展,缩小适用政府指导价,拓宽市场调节价的适用范围。政府指导价物业服务收费机制有待改善,尤其在社会主义市场经济条件下的今天,应放宽并改善这种物业服务收费机制,在国家价格宏观调控下,通过市场竞争机制进行服务价格的调节。②政府可以定期向社会如实公布物业费的市场平均价格以及各项服务收费的明细情况,由物业服务企业与业主参照市场的均价自由确定收费的标准。③以北京为例,仅经济适用住房、危改回迁小区,在未成立业主大会前,实行政府指导价。北京市的这种规定市场化程度比较高,更能尊重业主与物业服务企业在定价问题上的合意,符合民事活动平等、自愿的原则。其次,就目前而言,在部分有必要实行政府指导价的物业项目上要保证业主在基准价基础上浮动幅度范围内参与协商定价。为此,还必须完善业主自治和前期物业服务等一系列配套制度。目前各地业主大会的召开、业主委员会的成立比率普遍不高。没有业主大会和业主委员会,业主就没有参与协商物业费定价的法定机构及合理的程序。业主自治制度的推行任重而道远。前期物业管理合同的签订主体和签订程序也有待改进。

加强物业服务质量标准制度建设。让业主心甘情愿地交纳物业费必须提高物业服务质量,但提高物业服务质量不是无限度的,必须有一个标准。加强物业服务质量标准制度建设,制定科学合理的物业服务质量标准是解决物业服务矛盾非常重要的一个方面,这既可以使物业服务企业对自己的服务有明确的目标,督促其按照标准提供和改善自己的服务,也可以直接准确判定物业服务企业是否违约。

我国目前尚不存在统一的物业服务质量国家标准。依合同法第六十一和第六十二条的规定,物业服务合同的质量标准可以有约定标准和其他标准,其它标准包括国家标准、行业标准、通常标准履行、符合合同目的的特定标准。对于物业服务约定标准,实践中有些物业服务合同本身存在缺陷,合同约定的服务标准模糊、定性不定量,发生纠纷后业主和物业管理企业各说各的理,让人无法判断。

我们认为物业管理质量标准应坚持当事人合同约定为主的原则,但国家或地方应制作科学合理、有效的标准,通过实行分类、分项、分级,为物业管理双方当事人提供菜单式的选项,为签订物业服务合同提供参考依据,在合同没有约定的情况下也可以依据合同法第六十二条作为判断服务提供方是否违约的依据。

立法规定对拖欠物业费的制裁措施。各国关于业主拖欠物业服务费都规定了较为严厉的措施,如新加坡立法规定对拒绝或迟延交付的服务费用加收利息及罚金。④德国《住宅所有权法》第18条和第19条规定,共有所有权人于履行所负担的义务有相当的迟延时,将构成剥夺其居住权。⑤我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第21条和22条规定,区分所有权人或住户积欠应负担费用,管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付迟延利息甚至强制其迁离。此外,依据我国台湾地区的建筑法规,还可以凭借公权力采取切断电气和水道等其他适当的措施,等等。

借鉴上述国家或地区的欠费制裁制度,我国也应通过法律法规明确规定对拖欠物业费的制裁措施。对于物业服务提供方来说,业主与其是服务合同关系,业主拖欠物业费是违约行为,业主对自己的违约行为应承担违约责任。依据合同法的规定,拖欠物业费的违约责任形式主要应是损害赔偿、违约金,欠费业主支付迟延利息其性质应为损害赔偿。目前我国实践当中欠费业主承担违约责任的形式主要是支付滞纳金。对于按时交纳物业费的业主来说,拖欠物业费是违反了区分所有权人作为共有人的共同费用分担义务的行为。部分业主拖欠物业费不仅扰乱了物业服务企业的正常经营,也侵害了业主团体的共同利益。正是基于欠费行为的这种性质,世界各国的立法上才规定业主管理团体可以采取除滞纳金和迟延利息之外更多更严厉的制裁措施。我们认为除了迟延利息和滞纳金外,我国法律也可以规定对无故欠费业主发出支付令、限制房屋转让、将其专有部分强制拍卖、要求业主强制迁离、予以罚款、做出罚金有罪判决等有力措施解决物业管理费拖欠问题。(作者单位:唐山学院;本文系唐山学院课题“唐山市物业管理问题及对策研究”成果,项目编号:09004A)

注释

①③④马克力,王磊,罗海燕:《物业管理纠纷》,北京:法律出版社,2007年,第139,136,145页。

②谢桂雷 ,梁秋云:“论我国物业管理法律制度之完善”《长春大学学报》,2008年第6期,第71页。

⑤陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,北京:法律出版社,2007年,第179页。