重庆市发展小户型住宅的建议

提要本文在房地产市场飞速发展的前提下，分析小户型住宅的特征，并根据重庆市房地产市场特征，分析重庆市发展小户型住宅存在的问题与原因，进而提出相应的对策建议。

关键词：房地产；住宅市场；小户型

中图分类号：F293.3文献标识码：A

随着人类文明步伐的前进，社会、经济、科技和文化等都在迅猛发展，作为最基本生活资料之一的住宅也不

例外。从住宅结构的发展历程显示，小户型住宅物业在住宅结构中已经慢慢形成并高速发展，但在其发展过程中也带来了很多问题，本文对重庆市小户型住宅进行对策研究，期望对重庆市小户型住宅问题的解决有所裨益。

一、小户型住宅理论研究

对于小户型住宅的概念，狭义的认为，套内面积60～70m2以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室，包括超小型的酒店式公寓或单身公寓；广义的认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型，其面积虽小，但居住功能和大户型相比，不应该有太大的差异，这就要求精致地规划面积，巧妙地设计户型，其面积的取舍点尽量在既保证功能完善又能达到最少浪费。

对于小户型住宅的概念，目前业内没有一个统一的共识，根据“国六条”的户型政策，一般把平面紧凑、居住空间较小的精巧户型或建筑面积小于90m2的户型统称为小户型。

二、小户型住宅特征分析

1、投资回报率高。小户型住宅的客户基本上可以分为两大类，即投资型和自住型。对于前者，最关心的就是投资回报率，由于小户型住宅可以用相对低的投入来获得相对高的回报，往往受到投资者的青睐。对于后者，小户型只是一个过渡性产品，总价低，相对风险要小一些。

2、相对的价格优势。与普通商品相比，房地产价格高昂，无论是买房满足自住需要还是作为个人资金寻求资本增值的投资，对个人而言都有一定程度的市场进入障碍。但在房地产市场当中，不同类型的产品在价格上又因单价、地段、面积等因素存在着单套总价格的较大差异。而小户型住宅就因其面积较小，具有了单套总价格较低的相对价格优势。

3、使用功能、配套设施完备。小户型住宅满足了“麻雀虽小，五脏俱全”的使用要求，即兼用性和多功能性，重庆市大部分小户型都有比较完备的配套，如大型超市、运动场所、医疗、餐饮和服务设施等。

三、重庆发展小户型住宅中的障碍

1、开发企业变相抵制国家政策。小户型住宅的建造成本普遍比大户型住宅高，利润空间比大户型住宅小；相对于小户型而言，大户型更容易做出高质量高品位，另外，大户型产品多定位为高收入家庭，价格提升的空间较大。因此，对开发企业而言，小户型住宅本高利小，而大户型住宅高房价，可以获得更高的利润，所以就产生了投资心态复杂的现象，如何既能符合国家的“90/70”，又能获得更大的经济效益成为当前开发企业考虑的重点。

2、小户型住宅设计方面的问题。首先，由于设计理念的局限性，小户型住宅在户型、采光、管道上都有缺陷。小户型住宅中有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异套型，且只有单面采光，一旦分隔，便形成暗室暗间；其次，重庆市小户型住宅的户型组合方式差，得房率低，重庆市小户型住宅的户型组合多采用内走廊式，内走道的两边满布置住宅，这容易造成黑走道；据调查，小户型住宅的得房率普遍低于常规住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%。

3、小户型住宅物业管理方面的缺陷。小户型住宅的客户具有不同于普通住宅客户的特征，由于大量投资客户和过渡客户的存在，使得小户型住宅的居住人群流动性大；对于同等规模的小区而言，纯小户型住宅小区的户型会比普通户型多很多，小户型住宅换手率高、出租率高，居住人员不稳定、成分复杂，加大了物业管理的难度；还有一些项目大、小户型均有，人群层次参差不齐，也为物业管理带来一定的难度。

4、缺乏专门的小户型住宅设计规范。小户型住宅是介于普通住宅和单身宿舍之间的一种居住类型，所使用的国家设计规范不明确。若使用《住宅设计规范》，则对小户型的要求过高，事实上小户型住宅的采光、通风指标达不到国家规范的要求。若以宿舍的规范来适用之，则明显降低了居住标准，不适合当代青年白领追求舒适的生活方式。

四、重庆市发展小户型住宅对策建议

1、引导开发企业创新理念。随着重庆市房地产市场的高速发展，面对市场竞争的压力，开发企业应该创新开发理念，从目标顾客群出发，分析他们的生活习惯和价值取向，从适应他们生活方式的角度去设计开发主题，将提升特定阶层消费者的生活环境和质量作为企业的开发理念。主要抓好以下几个方面：加深开发企业对小户型住宅的认识；规范开发企业对小户型住宅产品精确定位；引导开发企业开发大小户型相结合的住宅小区；加强开发企业对小户型住宅的软件设施建设；引导开发企业开发多样化的小户型住宅。

2、加强小户型住宅设计的优化与创新。要提升小户型住宅产品的品质和适用性，应该抓住关键因素，通过对这些关键因素的优化设计，达到“克服面积局限、优化户型、节能省地”的根本目标。即使面积小，只要通过精细化的设计和优化，一样能够创造出高品质的居住空间。针对小户型住宅的优化主要掌握以下关键因素：合理地减少公摊面积；充分考虑好朝向和自然通风条件；功能分区要合理，减少交通面积；要有节能省地的理念；灵活可变的室内功能空间；良好的室内环境和装修格调；要有可持续发展的理念。

3、提高小户型住宅物业管理水平。专业化物业管理的形成及其对小户型住宅开发过程的参与，使得小户型住宅开发与物业使用得到有机的结合，便于房屋及其附属设备设施提高其寿命期内的功能、质量和降低综合成本，从而延长其寿命，达到保值增值。

（1）维修的及时性。首先，定期对公共照明灯、防盗网、电梯等公共设备设施进行日常维护与检查，防患于未然，减少故障发生率；其次，设立24小时报修电话，保证报修后，维修人员能在十分钟内及时上门服务。

（2）维修的质量。应该针对小区的服务设施的特点，培养专业的维修队伍，达到持证上岗，定期对维修专业人员进行培训，不断更新员工的专业知识，提高业务素质，使其能在小区内部设施出现故障时，能够很好地进行维修，并且保证维修质量。

（3）员工服务态度和与业主的沟通。加强物业管理员工与业主之间的信息沟通，强调“微笑服务”，积极培养员工的应变能力和沟通能力；培养员工的服务意愿，善待、关心业主，真正做到“业主想到的我们要想到，业主没想到的我们也要想到，业主想到的和没想到的，只要我们能做到的都要去尽最大努力，尽心为业主着想，尽力让业主满意”。

4、明确小户型住宅设计规范细则。由于小户型住宅是介于普通住宅和单身宿舍之间的一种居住类型，而现今重庆市住宅使用的规范是《住宅设计规范》，里面并没有对小户型住宅这种居住类型做出明确的规范，所以就导致了小户型住宅在建设过程中，没有明确的规范所依，往往会与原有的规范标准有矛盾。

重庆市地方主管部门应结合当地小户型住宅市场情况，在不违背国家《住宅设计规范》的基础下，提出适合重庆市城市经济发展的《小户型住宅设计规范细则》，为重庆市小户型住宅的发展提供明确的方向，使得小户型住宅更好地发挥其作用，从而规范重庆市房地产市场。

（作者单位：重庆城市管理职业学院）

主要参考文献：

[1]王汝贵.中小户型，奏响住宅产品的主旋律――关于中小户型方面的一些思路和做法[J].城市开发，2006.10.

[2]徐建峰.城市小户型住宅形态研究[J].南方建筑，2006.4.

[3]陈敏.小户型住宅优化设计[J].住宅科技，2007.1.