看SHIBOR利率选房地产股

危机刺激政策的后遗症之一，中国利率市场在发生有趣的变化，即基准利率不变的情况下，市场利率出现反复、剧烈波动。

而这种有趣的变化，却无心插柳地简化了房地产股票的投资策略，即在Shibor高涨区域买入房地产股票，在Shibor回落至底部区域时卖出房地产股票即可获取不错的相对收益与绝对收益。

利率波动缘起2008年，信贷毒瘾的戒断症状

2008年金融危机时，中国救援政策与海外市场有着显著不同。海外市场在动用央行的力量帮助企业降低杠杆，而中国则在动用商业银行力量诱使企业加重杠杆。这就导致了在政策效力衰减后，中国经济在官方利率下行通道遭遇经济体的降杠杆力量的对抗，从而使得市场利率出现与官方利率不一致，并且大幅上下波动的境况。

2008年金融危机爆发后，各个国家纷纷采取各种政策拯救经济，其中美国的QE与中国的4万亿一揽子刺激政策最为引人瞩目。

尽管表面看，两国政府都在向市场提供海量的流动性，但由于其资金来源的差异，两国政策有着根本的不同，其效果也大相径庭。

从美国看，美国流动性来源于美联储，其央行援助金融机构、购买资产、压低市场利率。但由于其银行系统、实体企业都具有较强的风险定价能力与运营水平，于是纷纷借助这次流动性洪峰降低杠杆（见图2），最终实现了经济体资产负债表的修复，使得经济走上了可持续发展的道路。

从中国看，其流动性相当一部分来源于商业银行对行政命令的执行，以降低贷款条件、承担更高风险为代价来向企业提供流动性。从贷款客户看，中国经济改革时间较短，经济体的风险定价能力并不是很强，错误评估了自己的负债能力。

我们将客户分为两类，一类为强势客户，比如地方政府、事业单位、国有企业等，这些客户或多或少地带有国家信用性质，具备规模扩张冲动，贷款时较少考虑还款风险；一类为弱势客户，比如温州私有企业主等，在与银行的交易中长期处于弱势地位，突然遇到贷款洪峰往往受宠若惊，尽量贷款。

也就是说，这两种类型客户的风险定价能力都有偏差，在银行信贷的洪峰中狂欢，逐年增加杠杆，不知不觉中染上了信贷的毒瘾（见图1）。

简而言之，在美国动用央行力量帮助企业降杠杆的同时，中国在动用商业银行力量诱使企业加重杠杆，这就直接导致了现在利率市场的乱象，即在利率平稳（或下行）通道遭遇经济体的降杠杆（或压杠杆，又或不敢继续加杠杆）力量的对抗，从而使得市场利率出现异常的剧烈波动。这种情况，在以前经济周期中颇为罕见（见图3、图4）。当今中国之经济体，很像是一个产生信贷依赖的瘾君子，如果停止吸食，甚至是略有减量，就会给经济系统带来极大的痛苦体验。

戒断症状激发短期投资机会

从经济周期的角度看，在一个正常经济体中，作为利率敏感型行业，房地产股票会被长期利率上升压垮，而被长期低息环境激发出泡沫。所以一个长期投资者应该在加息通道的后半段卖出房地产股票，在利率见底并长期稳定于底部后买入房地产股票。

出于两个理由的考量，在房地产行业寻找短期投资机会或者执行反向交易策略都是不明智的选择。一方面，房地产行业走势一旦确立就难以更改，执行短期投资策略很容易错失投资机会（图5直线）。另一方面，房地产一旦趋势逆转，其下跌和上涨幅度都容易超出人的想象，执行反向交易策略很容易被市场击溃，从而难以长期坚持（图5圆圈）。

但是，呈现出戒断症状的中国经济，却赋予了投资者在房地产股票上执行反向、短期投资策略的机会。一方面，从大的环境看中国毕竟处于利率下降（或稳定）通道，至少不是处于加息通道，短期市场利率的飙升毕竟不可持久，早晚会向长期趋势回归。

另一方面，根据我们的压力测试，以月为单位的高利率环境并不足以给房地产的基本面造成实质性的影响。这就使得我们具备了执行反向交易的胆量与勇气，即在Shibor飙升期买入房地产股票，在Shibor底部卖出房地产股票。

追溯测试来看，假设我们从利率乱象开始出现的2011年7月起，我们简单地在Shibor高出均值2倍方差时买入房地产指数，在Shibor低于均值0.5倍方差时卖出房地产指数，其累计收益率可高达14%，打败房地产指数30个百分点，打败沪深300指数43个百分点，实现绝对收益与相对收益的双赢。

因此，短期利率的异常波动是决定房地产股票走势的重要因素，依据Shibor的反向交易策略可以有效地打败市场。细化到股票交易的维度，我们倾向于选择对Shibor更为敏感，但是对系统风险相对迟钝的股票，以期在最大化收益的同时有效地防控风险。我们分别计算了股票池中房地产股票相对于Shibor和沪深300指数的贝塔，认为应该选择相对于Shibor的Beta较高，但是相对于沪深300指数的Beta适中的招商地产和深振业作为重点推荐标的。

由于近期Shibor仍旧处于下行通道，我们认为上述交易策略仍旧处于买入区域。

作者为华泰证券分析师