改造“烂尾楼”, 塑造城市文化,提升城市品位

摘要：如果对烂尾楼的改造有一套完善的、科学的、系统的运作程序及其与之相辅相承的法规和技术体系,那么我国烂尾楼的改造设计一定会更加完善，对城市文脉的保护和城市城市品位的提高也会有很大的帮助。

Abstract:If we have a suit of perfect operating system and the rule of law,we can do it better than before,also the city quality can be imoproved。

关键词: 烂尾楼改造、塑造城市文化、提升城市品位

Key word：Reform the old building,build city culture,improve city quality

“烂尾楼”是房地产界和建筑界所熟知的行业名词，亦是中国地产开发过程中出来的一种社会现象,由于中国房地产开发走向市场，开发商投资房地产的性质已不同以前政府、集体投资建房的“福利”式开发模式，而是以商业开发最终获得商业利润的模式登上房地产开发的舞台。社会上流行什么，顾客喜欢什么,他们便建设什么。同时由于很多开发商已趋于私营化，各开发商的实力亦参差不齐，难免有些开发商无法保证建设资金和工程的进度同步，致使工程施工到中途而被迫停工；另外，由于房地产商开发项目的盲目性和只注重眼前利益的短视性，导致项目的决策无法应对变幻莫测的房地产市场，致使已有的功能、设计取向不再能满足市场的需求二被迫停工待建，基于上述原因，这种以毫无修饰的姿态展现在人们面前的钢筋混凝土构筑物便出现在国内各大城市。

从城市文脉考虑，这种半成品无疑是对城市景观、城市文化的破坏,也是改善城市品位的大障碍。姑且不谈建筑本身对沿街街道景观的影响，单是为其服务的工地、散布在建筑四周的材料堆场就对城市景观带来了很大的负面效应。

作为政府规划部门及城市总体规划设计师，要想整合城市、肃清景观垃圾并美化城市环境，那么烂尾楼的改造便是我们必须解决的问题。

当“烂尾楼”一旦形成，鉴于钢筋混凝土结构的耐久性及其坚固性（排除战争、自然力的损坏和人为的拆迁因素）,其自身的损坏相当缓慢,一栋建筑物的存在可能会跨越不同的社会形态。在其漫长的生命周期内,社会的发展使人们的生活观念、生活内容、生活方式发生了翻天覆地的变化，这些混凝土怪物亦要适应不同时期、不同使用者的需要，因而必须随着社会经济、政治、文化的发展和人们生活质量的提高，对其功能和环境加以更新和改造。从这个意义上讲，烂尾楼的生命周期的全过程就是一个不断更新、不断改造的过程，只有这样才能创造出舒适、优美的空间环境而赋予它第二次生命。

目前“改造市场”还处于发展的初期阶段，关于“改造”一词的定义尚未明确，涉及这一词汇的有：Reform(改良、重新形成)Renewal(更新、加强)Repair(修理、维修)Renovation(对老建筑物的整修、翻新),以上词汇均包括Remodeling（改造、重建、重新塑造）的含义，国际上常用的有：Remodeling、Renovation,后者以改善建筑的功能为重点，较前者包含更多的构造更改得意义，改建涉及的范围极广，包括单纯的内外装修改造以及随着功能的变更增加所带来的改、增建。虽然美国劳伦斯。荷普林早在1965年提出建筑的“再循环”理论，1979年澳大利亚也根据本国的历史背景和文化情况，编制了《保护具有文化意义的地方》（简称）,明确提出了“改造性再利用”的概念,即对某一场所进行调整时期容纳新的功能,其关键在于为文化遗产寻求恰当的用途,使得该场所的重要性得以最大限度的保存和再现，合理的再造烂尾楼，不但可以节约新建设投资和拆除旧建筑的费用、缩短建设周期、减少拆除旧建筑所产生的城市垃圾，同时还有助于保持的固有文脉，并创造与时代感相符合的建筑空间，在某种意义上说改建的成果可看成是“第二建筑”。

我们以上述理论为指导对山东省公路段办公培训楼(即现在的曼哈顿广场)进行了探索性的改造。(图A、B为改造前的情景，图C为改造后的情景)

山东省公路段办公培训楼，位于青岛市市南区山东路18号,原来的状况为地下3层，地上 26层，其中负3层为人防地下室，负2层为设备用房和停车库及检修通道，负1层为停车库，地上裙房部分主要为餐饮娱乐，裙房以上塔楼部分为客房，鉴于该建筑为商业性质，故其产权仅为四十年左右。虽然方案本身在当时是很流行的式样，外观的设计从效果图上看，

也很漂亮，但由于本案未完工，故而它并没有寻常商业建筑所应有的华丽壮观，再加上场地上未清理的建筑垃圾以及日久所生的杂草，很难将其归为城市景观的范畴；同时沿山东路所新兴的商业建筑、办公建筑鳞次栉比，该建筑原有的功能、外立面效果已不能适应时展的需求，故此次针对建筑功能、城市沿街景观两方面做了充分的规划和设计，力求使其适应新的社会需求。

此次改造的内容有：

地下负二层层高不足2.2米的设备层，将其与负一层之间的部分楼板拆除，以扩大净高，同时设置局部的复式停车库，并在符合当前的建筑功能的前提下完善建筑功能。地上一至四层沿山东路接建一个柱距的附属裙房做为商业用房，以使其成为周围公共建筑的配套设施，同时西边接建一栋8层的附属楼作为小型商业办公，可以为本楼及附近物业管理提供办公空

间,塔楼部分由原来的酒店客房改为小型公寓，以适应市场销售的需求。外立面重新设计以符合时代的潮流即人们的审美取向。

在此改造工程中，有一些预想不到的情况和困难发生了，这也从侧面反映了建筑技术的发展变迁和新技术、新工艺对建筑设计理念的冲击。以原有设计理念所创造的建筑很难适应当前社会的要求，这一矛盾急需设计师及相关政府部门解决。

首先是日照软件的开发使用，人们可以对建筑日照采光进行精确控制，甚至是凸出屋顶的细小构件对相邻建筑的影响都能得到有效控制，利用日照软件进行建筑设计，建筑师再也无法随心所欲的发挥自己的造型才华，而固有的靠间距控制日照的古老办法已不再适用。这对建筑内部环境质量的提高是一个行之有效的手段，但对建筑师的要求却上了一个新的台阶。

其次，建筑师也面临了一个尴尬的局面，那就是建筑法规的新旧更替在建筑设计、房地产开发甚至房地产市场所带来的困惑局面。新建筑面积计算法规对层高不足2.2米的自然层重新作了定义，以前层高不足2.2米的均不计建筑面积，而新条例则规定层高不足2.2米的自然层均折半计算，这样对于过渡时期的建筑来说便出现了面积缩水的现象。

另外，由于建筑功能的变迁，对同一性质的建筑元素的要求便发生了变化。同样是楼梯，由于本案原来是培训性质的综合楼，楼梯的功能是专用疏散楼梯，其踏步高度、宽度、梯段宽度等要素从经济上着想经常取其要求的下限，但本案作为新功能意义上的商住楼，特别是原来的酒店客房部分改为宿舍以后，原有楼梯的相关尺寸便无法适应宿舍疏散楼梯的要求，但从经济性上考虑，将原有楼梯拆除重建已不可能，这一矛盾是建筑师陷于两难的境地，相关的施工图审查部门和政府管理部门从执法的角度和开发商固有的节约成本的角度便水火不容，政府部门如果能对此专门出台一部既能兼顾经济要求，又能保证建筑使用的安全性的法规，甚至有专业的研发机构对这一课题进行科学试验、论证后出台超越常规建筑法规的条例，那么对旧建筑的改造无疑提供了更加广阔的空间。

同样对建筑师也应提出更高的要求，旧楼改造不同于新楼设计，在规范尺度的把握、改

图C 改造后的山东省公路段办公培训楼(即现在的曼哈顿广场)

造设计的经济性和科学性的把握难度值大大提高了，现状设施应充分利用以节约社会资源，同时建筑师也应勤于现场踏勘，对旧建筑的施工图纸也要多翻阅，做到烂熟于心，这样才能在设计中合理取舍现有设状。

地下室的接建无疑是对建筑设计行业、防水厂家的一次考验，地下室防水材料亦随着经济、科学技术的发展而更新换代，而很多烂尾楼跨越了很长的时代变迁，原有所提倡的防水材料、防水施工操作工艺现在已不适用，但其已成现实，故而新旧地下室的交界处防水处理便成为难题，原有的防水材料现在可能已不再生产，但两种防水材料的相容性却不容忽视.

总的说来,烂尾楼不仅过去存在，现在有，将来也会有，因为当一项工程在实施工程中谁也无法预料会发生什么情况，很可能会由于投资方资金无法与工程同步，或者是政府法规的原因，又或者是天灾人祸，总之，只要有建筑行业的存在，烂尾楼的现象亦会相伴，如果对烂尾楼的改造有一套完善的、科学的、系统的运作程序及其与之相辅相承的法规和技术体系,那么我国烂尾楼的改造设计一定会更加完善，对城市文脉的保护和城市城市品位的提高也会有很大的帮助。

附注：作者在山东省公路段办公培训楼改造设计中得到青岛腾远设计事务所李晓红、姜明强的精心指导, 特此感谢

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。