售房还是出租?如何合理安排您的税收计划

摘要 因此本次股权转让仅应缴纳相关印花税0.25万元，整个股份转让比房屋转让时少缴相关税费52.5万元，大大降低了税收负担从而大大增加了纯收入。

关键词 综合税率；增值额；扣除项目；整体税负；代扣代缴

日前一篇有关北大教授打赌深圳楼价不跌而认输的新闻在网上及其他媒体上很是热闹地报道与评论了一番，再次将楼市不景的“痛”深深地触及了某些早前疯狂炒楼的人们。

笔者一位朋友在2005年时开始投资楼市，07下半年前整个楼市很是火爆时也赚了不少，跟着美国的次贷危机及国家从紧政策的实施，国内楼市迅速掉头向下，虽然朋友毅然斩仓但还是以前赚的全贴了进去不说本金也亏了不少，目前手中只剩了一间05年初花了近150万买的写字楼用于出租。这间写字楼是朋友最早投资的房产，由于地理位置不错升值很快，即使目前市场价也在500万左右。由于朋友对这入门之作很是得意，也就固守着没有转手出去。

房子月租金4万元，所有税费8000元在由税局代开发票时缴纳，具体是税局在按5%的税率征收营业税时附征了7%的城市建设维护税和3%的教育附加费，12%的房产税及按当地政策规定带征了2.5%的个人所得税，其综合税率刚好20%。在楼市较好的大环境时朋友也没怎么在意这税费的高低，现在市场不景特别在这亏钱效应下，朋友觉得这税费负担还是不轻，因此特意咨询笔者有没有可以减轻税负的合理方法。

首先，我们考虑了房子出租的方案，由于同地段租金市场价基本明确，金额方面很难调节（毕竟税局有权对明显不合理的租金进行调整），而税率也是没有办法改变的，优惠政策方面也没得争取，因此采用出租时筹划的空间不大。

假如房子出售的话又要负担多少税费呢？由于房子是写字楼而非居民住房，在营业税方面也没有优惠政策可以争取。如果按市场价500万出售，首先要缴纳万分之五的产权转让印花税共2,500元；5%的营业税及附征7%的城市建设维护税和3%的教育附加费：5,000,000*5%*（1+7%+3%）=275,000；土地增值税方面，按照目前当地政策：对于个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税；对“非普通住宅”，能提供上一手购房发票、但住房无增值的，免征土地增值税。 个人转让“非普通住宅”应征土地增值税的情况有两种：一是不能提供上一手购房发票的，应征土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%(即转让收入全额×3%)；二是能提供上一手购房发票的，应征土地增值税＝[转让收入-上一手发票价格(每年加计5%)-相关税金]×适用税率速算公式。由于朋友房子是写字楼而“非普通住宅”，购房时发票价格为145万，相关税金约5万，如果现在出售则应征土地增值税首先要计算增值额：＝[500-145×(1+3×5%)-5] ＝328.25万元，增值幅度为：328.25÷150×100%=218.83%，按照如下附表计算的应征土地增值税：＝328.25×60%-(145+5) ×35%=144.45万元，即使按照转让收入全额的3%计算其应征土地增值税也为15万元。

（从以上计算对比也可看出，在计缴有关税金时是可进行优化选择的。）

另外还要就其转让收入的缴纳个人所得税。按照国税发[2006]108号文《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的要求，当地税务机关规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。因此其应纳个人所得税额为10万元。

因此如果出售的话整体税负合计：=0.25+27.5+15+10=52.75万元，综合税负率为10.55%朋友觉得这整体税负还是偏高。

恰好笔者另有一朋友（以下简称乙朋友）正从事机房施工、网络布线、安防设施等IT行业，由于这些行业大都采用招投标机制决定工程商，而在招投标中注册资金往往是衡量工程商实力的一个重要指标。我这乙朋友的IT公司虽然技术力量、工程质量、工程管理方面都很不错，但由于刚刚创业在资金方面还不够实力。如果朋友把房子作为投资入股乙朋友的IT公司而采用固定分红模式是否更好？如果采用这方案，乙朋友IT公司不仅大大增加了注册资本，公司实力得到很大提升，而且写字楼作为固定资产不仅每年提取折旧费用，房产税按房屋原值计缴，朋友的固定分红按营业税缴纳，这不是多全齐好的方案吗？

最终朋友与乙朋友通过协商同意，写字楼按市场评估价500万元作为朋友的投资入股IT公司，朋友不参与IT公司经营也不承担公司经营风险，每年按50万元固定分红，每月预付3.2万，公司代扣代缴相关税费，其余款项年底一次结清，如朋友愿意，其股份可以按写字楼市场价优先转让给公司其他股东。

这样操作后，写字楼作为IT公司的固定资产每年缴纳的房产税按从价计征为：500×（1-30%）×1.2%=4.2万元，按月也就0.35万元，比以前按租计征时每月少缴0.13万元。营业税方面，按照国税函发[1997]490号文《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》规定：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。每年代扣代缴的营业税及附加为：50×5%×（1+3%+7%）=2.75万元。

朋友以前每年出租写字楼的纯收入为：4×（1-20%）×12=38.4，现在操作后每年纯收入变成了：50-2.75=47.25万元，比以前增加了8.85万元，增幅为23.05%，对此朋友很是高兴。

假如朋友将股份按当前写字楼市场价500万元转让，由于股权转让过程中没有增值，不必缴纳个人所得税，在营业税方面，根据《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税[2002]191号规定：对股权转让不征收营业税。因此本次股权转让仅应缴纳相关印花税0.25万元，整个股份转让比房屋转让时少缴相关税费52.5万元，大大降低了税收负担从而大大增加了纯收入。

总之，合理的税收策划不是偷税，不是违法犯罪而是国家引导与提倡的。不论是企业还是个人，只要认真、合理安排，总能找到最优“价税比”的。

作者简介：蔡永强注册税务师、注册会计师。