探寻福州最具投资价值的商圈

投资者们纷纷转入不受调控政策限制的商业地产，其中不乏对市场知之甚少的跟风者。到底应该具体在哪里投资是众多投资者有待解决的困惑。

随着住宅市场的“风声”日趋收紧，投资者们纷纷转入不受调控政策限制的商业地产，其中不乏对市场知之甚少的跟风者。现阶段，商业地产已然是楼市中最引人关注的投资热点，但并非所有的商业地产项目都值得期待，比起住宅，对商业地产而言，地段和配套成为更加关键的决定因素。那么，到底应该具体在哪里投资是众多投资者有待解决的困惑。本刊特邀请业内人士解读福州最具投资价值的商圈在哪里?

商业投资势头正猛

在对福州几家中介的调查访问中获悉，目前在二级市场上，所有形态的商业地产的成交量占二手房市场总成交量的5％左右，大概每月成交量为150套左右。从去年4月份开始，受政策调控影响，市场上投资商业产品的人逐渐增加，销售也比较活跃，从成交量上看，与去年同期相比，大约增长10％。

从商业地产售价变化看，总体涨同比达到20％。其中，老商业区店铺售价平均涨幅达到15％～20％，写字楼涨了20％；新城区的商铺平均售价涨了15％。不仅如此，福州各主要路段的商业店面、写字楼租金都有30％～50％的上涨，令不少承租者大为惊愕。部分商铺因无力承担租金翻倍而不得不选择停业，另一方面，五四路CBD的写字楼平均租金也达到100～110元／平方米，而刚刚投入市场的信和广场、海峡金融街万达广场等新型写字楼的租金更是飙升，高达150～170元／平方米。

在采访过程中，当问及哪个区域的商业产品增值最快?得到的答案几乎是一致的，“即将形成商圈的区域涨得最快。”最典型的例子是福州海峡金融街附近，两年前那里只有批发市场和简陋的仓库，自万达商业广场进驻以来，如今周边商铺价格已经涨至3～5万元／平方米。在这么短的时间内，有如此高的涨幅，这在福州比较少见。

“此番商业门店、写字楼租金普遍上涨，虽有各自因素，但从更深层次角度来说，也是商业地产投资模式从‘出售’改变为‘自持’的一种实际体现。”有业内人士表示，如今的商业地产开发商愈发青睐‘自持’物业，进而影响到个体散户的投资理念，他们也开始重新评估商业地产的投资价值。

剖析福州主要商圈

就商业地产这个领域来说，福州市场发展比较狭窄，过去不发展商业地产，而现在是式的发展，短时间内造成新老商圈激烈交替的局面。

九歌万派(福建)营销策划公司董事长刘波在接受媒体采访时表示，首先，东街口商圈是福州最早形成商圈性质的商圈，这一带的人气最旺，往南延伸到津泰路一带，到了冠亚广场就弱下来了。我认为东街口商圈毕竟有比较长的历史沉淀，完全取代它是不太可能，但其最大的瓶预就是缺乏高端人流的集聚，相信经过市场的调整，会在这里形成新型的商业形态。

第二个传统商圈就是五四路一带。尽管是办公密集的区域，各方面配套也都不错，但过于分散，没有能够形成扇面空间。停车难是最大的缺陷。另一个就是台江商圈，这个商圈的体量非常大，商业面积有几十万平方米，不过多数项目都是零零散散，比较庞杂，规模有了但档次不够。

随着福州城市的发展，传统商圈已经不再能满足市场需求，一些新型商圈正在慢慢兴旺起来。福建申发置业有限公司总经理罗新表示，万宝商圈就是针对目前东街口商圈的主要的一些缺陷，做了比较多的补充，两边提供充足的停车位，有足够人流聚集的空间，但是这里做了太多的小商铺，而没有引进真正具有带动人气的大型百货。

“然而，北江滨的万达广场却不存在这样的问题，从城市的核心商圈应具备的条件讲，步行街、大型百货、CBD商务集群、高档住宅，以及其它相关配套都具备。目前，福州很难拿出一个真正大区域的、具有国际化特征、相对比较高端、消费和人流的集聚性也比较好的商圈，这个空白还是要期待海峡金融街项目。”刘波说。

未来5年的市场主力

从今年4月福州在交会上可以看到，商业地产项目大规模亮相市场。纵观今年以来多幅商业地块的拍卖，其中大部分是分布在新区商业氛围较弱之处，或于规划片区内。

有业内人士认为，从民生方面考虑，这些项目可作为新区的配套发展，配套先行，也进而对周边的住宅项目辐射利好的发展效应。而且，福州城市扩容，路网延伸，四通八达，由此带动了沿线新区发展，按照目前推地思路来看，不出三年，福州的金融中心多点分布的格局渐成。

还有看好福州商业地产未来发展的人士认为，近年来推出的大型商业项目主要集中在东部新城、金山等城市新区，在新区建设大型商业实体将带来一些积极意义。它们不仅与新区区域发展相结合，就地解决综合性购物需求，而且也能弥补过去福州商业过于集中、功能不足等问题，多个城市综合体将使福州各城市板块的商业“脱胎换骨”。

新区发展到一定阶段，必然要配套商业地产，在大福州建设及海西政策的助力下，福州商业地产的发展，必将迎来一个发展高峰。