房价若不稳将新政不止

2011年的楼市将仍然处在较严厉的调控中，限购令是否会继续?房产税是否会推出?加息力度如何?这些都会给市场的方方面面带来影响。

10％

预计2011年房地产开发投资增幅，总规模达55000亿元

15％

预计2011年全国房地产销售增长面积，与今年基本持平

6.89％

预计2011年5年以上期房贷基准利率，目前为6.14％，首套房享受8.5折优惠为5.22％

5％

预计2011年全国70个大中城市房屋销售价格指数涨幅，今年1～11月为10.3％

1500亿元

预计2011年末141家房地产上市公司货币资金的总额，截至2010年9月底为2102亿元

调控基调不会改变

2010年，可以说调控是贯穿整个年度的脉络。房地产市场在经历了前几年的异常火爆后，今年以来政策的导向已经发生了巨大变化。我们认为，在市场进入2011年之后，针对楼市的调控基调不会改变。这是研究楼市的大背景，了解清楚这一点，对于投资者来说有着重大的意义。

其实，当前调控的意义早已超越了房地产市场本身，更立足于国家和宏观经济大背景本身。中国指数研究院分析认为，未来政府还将在一定程度内继续限制投资、投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是，房地产市场强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力。政府不得不担忧资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。对此，齐鲁证券进一步分析认为，由于楼市调控已成为政治任务，因此政府决心坚定，房价若不稳，政策将不止。展望2011年，调控仍然是行业发展的主旋律。而除了行业信贷收紧之外，供应端政策(推进保障房建设、打击囤地捂盘、清缴土地增值税等)的执行力度将持续加大，调节个人房产收益的房产税也将开始试点并逐步推向全国。

在当前的市场大背景下，201 1年房地产调控政策的着力点无疑成了时下最大的看点。首先，“限购令”会不会退出?2010年房地产调控最大的特色，就是出现了行政干预措施，“限购令”在不少城市横空出世。虽然许多城市的限购政策都定位在“暂时”上，但在目前房价居高不下、调控政策依然从紧的大前提下，我们认为，像上海等不少城市的限购政策在2011年都会继续执行下去。

另外，房产税或将在明年推出，从而给力房地产调控。有消息称，目前财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订，以符合对居民自用房的征税。而试点城市也正在抓紧完善试点方案，上海、重庆已进入首批房产税试点城市名单。财政部税政司综合处处长周传华日前表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，个人房产将逐步纳入征税范畴。对此中国指数研究院认为，无论近期内物业税(房产税)是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。

中国工商联房地产商会会长聂梅生表示，“十二五”期间推进房产税改革，近期就应抓紧进行试点。因为只有试点出来后，才能知道房产税改革会产生怎样的效果。明年3月之前出台房产税是合适的，因为明年是“十二五”的开局之年，而且“两会”召开是意见集中反映的最好时机。如果房产税在此之前开始试点，代表、委员们在“两会”上就可以集中讨论。

在整体调控的大背景下，我们还是运用国家统计局的数据来进行一些预测。我们预计2011年房地产市场的增长将会放缓，房地产开发投资在今年基础上会有10％左右的增幅，总规模在55000亿元，销售与今年基本持平在9亿平方米，而70个大中城市房屋销售价格指数的涨幅将会控制在5％以下。开发商面临新考验

那么，2011年的市场又会出现一些什么样的变化呢?我们还是从各个层面来加以分析。首先，随着房贷政策日益收紧，购房者面临着非常“恶劣”的环境。记者的一位朋友近期打算买房，虽然他从来没有过购房的经历，但却仍然被归入了“二套房”一族。原来，他父母在很多年前购买老工房的产权时把他的名字也写上去了，这样在“认房又认贷”的原则下，他也不折不扣地进入了二套房的范围。

由此我们可以看出，当前房贷政策不断收紧的态势非常明显，而这种趋势在201 1年仍将继续维持下去，明年的房贷政策不会放松。从另一个层面来看，今年房地产信贷政策的收紧也出现了不少新的变化。比如从者来看，政策直接由国务院首发，级别的提高正体现了重视程度的上升。除了房贷政策的收紧之外，加息也是影响2011年购房的重要因素。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，2011年将有两至三次加息。而摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶也预计，2011年总共会上调利率3次，而且政府加息的时候存款和贷款的利率应该同时加，加的幅度也应该是相同的，3次加息每次加息25个基点，明年一年期存款利率可能达到3.25％。相应地，5年期以上房贷基准利率预计经过3次加息后为6.89％。记者根据基准利率的8.5折预测，明年最优的房贷利率应在5.85％左右。

在购房环境颇为严峻的前提下，我们认为2011年开发商将会面临较大的压力。从财务报表所反映的情况来看，当前房地产企业的货币资金仍然相当充裕。我们查阅了总体141家房地产上市公司的数据，今年三季报其货币资金总额达到了2102亿元，在这种情况下，企业显然没有降价的意愿。然而明年的情况就不一样了，首先在一系列因素的作用下，市场的销售将会出现回落。其次，开发商的融资渠道也将受到进一步的挤压。由此我们预测，2011年开发商货币资金的保有量将会出现下降，这141家房地产上市公司货币资金的总额将会降至1500亿元。中国房地产指数系统分析师认为，在银行信贷趋紧、资本市场融资受限、调控导致的销售低迷等多种因素的合力下，开发商资金压力持续加大，加速推盘、加快资金回笼在年底及明年将趋于普遍。

多角度把握市场机会

那么，调控依旧和加息不止的背景下，投资者又该如何去把握市场的机会呢?对此记者认为，主要可以从两个方面去考量。首先，在住宅投资已经受到全面抑制的情况下，商业地产无疑是大家可以关注的投资领域。

很长时间以来，商业地产都被政策等因素困扰着，表现非常低调。而现在，住宅受到的限制比起商业地产反而有过之而无不及。按照市场规律，商业地产价格要比住宅高1.5倍到2倍，但是由于这两年住宅炒得比较高，相对价格上涨也比较高，便出现了商业和住宅形成倒挂的现象。就拿同一栋楼来说，楼上的住宅和楼下的商铺均价倒挂会达到两三千元，这恰恰给商业地产带来了投资契机。

其次，要多多关注二、三线城市楼市的成长空间。当前购房者有一个观念是必须要树立的，那就是全国性的视野。从目前来看，随着北京、上海等一线城市房地产价格的不断高企，有众多开发商进入了二、三线城市进行开发，而这些城市楼市的发展潜力也受到了越来越多投资者的关注。从未来来看，不少二、三线城市会表现出相当的潜力，市场的活跃程度也可能会超过一些一线城市。而从更深层次的原因来看，这也与当前中国的国家发展战略不无关联，所以我们就要用一种更大的视角来看待当前的房地产市场。从这点来说，投资者可以把握住两点，一是未来的中国楼市将会呈现出一种多极化的发展态势，多元化发展格局将使许多区域的潜力慢慢显现出来；二是一些新兴的经济增长极的潜力将会凸显，比如长三角、珠三角、京津冀都市圈以及其他一些中部和西部城市等等。