按揭方式怎么选

选好了房之后，贷款方式是买房人绕不过取的一道坎儿。如何减小成本利息支出，最大化自己的利益，对首次购房或者二次置业都是重中之重的事。这不，小石和女友打算结婚，买房就提上了日程。两人工作稳定，收入也不错，计划买一套100平方米的房子，总价150万元，首付45万元，需要贷款105万元。小石找到了在农行当理财师的同学沈茜，沈茜一笑，说道：“按揭贷款的形式虽然很多，计息公式只有一个：贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。不同的按揭形式，说穿了都是这个计算公式的变形。所谓万变不离其宗。”

首选公积金贷款

沈茜介绍，目前住房按揭主要有两个大类，公积金贷款和商业贷款。因为公积金贷款在发放目的上更侧重于公益性，利率通常比商业贷款低1％～2％，节省的利息相当可观。以贷款总额105万元、期限30年、采用等额本息还款法为例，在公积金贷款(当前5年以上贷款利率为3.87％)和商业贷款(当前5年以上贷款利率为5.94％)之间进行对比，采用公积金贷款共需还息726415元，采用商业贷款共需还息1201740元，前者比后者可少支付利息475325元。

明眼人可以看到，目前两者之间的利差已经达到了惊人的2.07％。2008全年央行5次降息，力度前所未有，其5年以上贷款利率累计下降也不过2.07％(一年期贷款利率累计下降为2.16％)。同样的2.07％，差别可就大了去。公积金贷款与商业贷款的利差可以说贯穿了整个贷款周期，通常为20～30年，而一个降息通道一般不超过3年，节省的利息相差了好几倍。

当然，申请公积金贷款有一定的门槛，需要同时满足以下3个方面的条件。

贷款对象

公积金的贷款对象仅是针对缴纳住房公积金的单位职工，在具体标准上各地的情况略有不同，比如广州市规定了8条标准，主要包括：城镇常住户口或有效居留身份证件。广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月)；非广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月)等。

住房规格

公积金贷款主要针对普通生活用房，对超过144平方米的大户型豪宅、别墅，非个人第一套房和商用房都不能申请住房公积金贷款。近来北京和上海等地在第二套普通住房公积金贷款方面有所松动，比如两市的公积金管理中心公告称，在还清第一套房贷的基础上，购买第二套普通住房可以享受最高80万元的公积金贷款标准。

贷款金额

目前各地对公积金贷款的额度都有一定的限制，超过部分还是要选择商业住房贷款。北京市规定，住房公积金贷款的最高额度为每户80万元，如果可申请的公积金贷款额度低于最高额度，则按可申请额度计算(可申请公积金贷款额度的计算公式为：申请人及共有权人月缴存公积金总额×12月×可贷年限×2)。经过测算，小石两个人可申请的公积金贷款额度超出了80万元，可以按80万元办理。

商业贷款技巧多

对其余的25万元，就要通过商业贷款来解决。沈茜介绍说，有一些技巧可供掌握。

降息周期要选浮动利率房贷

从2006年开始，由于市场利率处于上升通道，不少银行推出了固定利率个人住房贷款，固定利率房贷也受到消费者青睐。但是经过2008年5次降息。利率不但回到了2006年时的低位，而且有进一步下降的可能，在一定时期内将处于降息通道下。

沈茜指出，固定利率贷款能够锁定贷款成本，比较适用于加息周期，浮动利率贷款会随着央行的加息或降息相应调整，更适用于降息周期。从我国的经济周期看，一般加息周期或降息周期都会持续1～3年的时间，当前选择浮动利率贷款比较合适。

深入认识还款方式

小石问，不少报纸上都介绍说采用合适的还款方式能节省不少的利息，我应该采用哪种还款方式呢?沈茜笑着说：“不同的还款方式只是改变了贷款资金的占有方式。有的还款方式占用资金的时间短，付息金额就小。有的还款方式占用贷款的时间长，付息金额就大。”

减少利息的最好办法，是根据自己手头的资金情况，尽可能少地占用银行的资金，比如通常说的等额本金法和等额本息法。如果预期今后的收入会降低，而目前的收入比较宽松，可以采用等额本金法。如果预计今后的收入不会出现大的波动，就可以选择等额本息法。

按需选择房贷产品

房货产品是贷款类别和还款方式等的具体化。随着房贷产品开发力度的加强，一些围绕房贷的新型金融产品也应运而生。要根据自己的需要，合理选择房货产品，如表中所示。

最后，小石决定用农行的个人住房组合贷款，这是公积金贷款和商业贷款的一种有效组合形式，在80万元公积金贷款的不足部分，可以申请25万元的商业贷款。小石选择了20年的贷款年限，等额本息还款方式，根据小石的情况，沈茜很快算出了小石的月供额：4793+1782=6575元。对于这个额度，小石认为可以接受，于是谢过老同学，满意归去。