按揭房贷贷款公证书范文
时间：2023-09-22 15:49:42
按揭房贷贷款公证书篇1
简介
业务品种及相关介绍
房屋抵押贷款（30年、贷款额度可循环支用 额度1000万）
房屋同名转加按揭（分期房可二次抵押贷款）
二手房买卖按揭/转按揭贷款（8成30年）
车房质押贷款（央产、分期无本、使用权、全款、分期、远郊区县均可办理）
公司名下产权房抵押贷款（写字楼、公寓、底商、别墅均可办理）
中小企业无抵押贷款（无需任何抵押物）
个人信用贷款（无需任何抵押物）
具体收费标准
附件
各行收入证明
各行利率表
保险费率表
公司业务简介：
中财润物公司业务范围包括房屋抵押贷款、助业贷款、二手房按揭贷款、二手房转按揭贷款、同名转加按贷款、中小企业贷款、车房质押贷款等贷款业务。
（二）具体业务品种及介绍如下：
一、房屋抵押贷款、助业贷款
1、借款人所具备的条件：
有北京市产权房、有稳定收入及有完全民事行为能力的自然人（借款人可以为外地户口）；
借款人年龄为18-65周岁（抵押人年龄超过65周岁须委托他人做为借款人申请贷款）。
2、提供资料：
夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明；
抵押房房产证（如成本价房产提供原始购房合同）。
3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。
4、抵押房产类型：商品房、成本价房、经济适用房、公寓、别墅、底商、写字楼、商铺。
5、具体流程：
收客户材料（收定金）家访、评估、定贷款额报行到银行签合同审批做抵押登记客户到我公司领款
6、贷款年限：抵押贷款1-30年 。
7、房产建成年代：78年以后房产均可办理。
8、贷款额度： 1000万。（贷款额度可循环支用） 一人名下可用多套房产同时做抵押
二、同名转加按贷款
1、借款人所具备的条件：
有北京市产权房、有稳定收入及有完全民事行为能力的自然人（借款人可以为外地户口）；
借款人年龄为18-65周岁（抵押人年龄超过65周岁须委托他人做为借款人申请贷款）。
2、提供资料：
借款人及配偶身份证（包括身份证、护照、军官证、往来大陆通行证、台胞证）
借款人及配偶户口本
婚姻证明 （已婚的提供结婚证、离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提供死亡证明）
借款人是外地人的提供《暂住证》
借款人《房屋所有权证》产权在抵押当中的需贷款行提供《余额证明》（加盖银行业务章）
《原购房合同》及购房发票或收据《银行抵押合同》、银行打印月还款明细表
借款人及配偶收入证明；
以下材料如能提供请尽量提供，如不能提供也可以。
借款人资信证明材料（包括《汽车行驶证》、《房产证》、《存折》《存单》、《股权投资凭证》、《毕业及学位证书》、《职业资格证书》、《职称证书》等；非必需提供，但提供有助于审批通过）
3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。
4、贷款额度： 1000万。（贷款额度可循环支用） 一人名下可用多套房产同时做抵押
5、具体流程：
收客户材料（收定金）家访、评估、定贷款额报行到银行签合同审批还款解押做抵押登记客户到我公司结费放款
6、贷款年限：
在他行已贷过的年限+现申请贷款年限≤30年
房龄+贷款年限≤35年
7、房产建成年代：房龄不得超过25年
8、还款方式：
等额本金（递减）、等额本息、按期付息到期还本（仅限于贷款年限一年下且贷款额50万元以下的）
三、二手房按揭贷款、二手房转按揭贷款
1、借款人（买房人）所需提供的资料：
二手房买卖合同或协议
借款人及配偶身份证（包括身份证、护照、军官证、往来大陆通行证、台胞证）
借款人及配偶户口本
借款人婚姻证明材料（已婚的提供结婚证、离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提借助死亡证明）
购买经济适用房时需提供有效期内的经济适用房审核表
购房首付款发票或收据
借款人及配偶收入证明
借款人工作单位营业执照副本复印件并加盖公章（私营企业必须提供）
借款人委托他人代其签署相关法律文件的《授权委托书》原件及公证机关出具的《公证书》原件。
以下材料如能提供请尽量提供，如不能提供也可以。
借款人资信证明材料（包括但不限于汽车行驶证、购房发票、房产证、购房合同或发票、存折存单、银行出具的存款证明、银行工资记录、股权投资凭证、俩券投资证明、毕业及学位证书、职业资格证书、职称证书等；非必需提供，但提供有助于审批通过）
2、卖房人所需要提供的资料：
二手房买卖合同或协议
借款人及配偶身份证（包括身份证、护照、军官证、往来大陆通行证、台胞证）
借款人及配偶户口本
卖房人婚姻证明（已婚的提供结婚证、离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提供死亡证明或户口簿中婚姻状况注明丧偶）
所交易房产的产权证
所交易房产为非商品房时所需提供的资料：
为成本价购房、标准价购房、优惠价购房时需要提供原始购房合同，如原始购房合同中明确写明，原始售房有优先购买权或出售该房产的收入归原始售房方所有等特殊条款的必须要提供原始售房方现已不存在的情况可填写《出售已购公有住房声明》
为中央产权房时需提供《央产在京单位已购公房上市出售房登记表》
为经济适用房时需提供原始购房合同，购房年限不足五年的出售时不得高于原购房价格
3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。
4、具体流程：
按揭房贷贷款公证书篇2
住房按揭证券化必要性论证
对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源 .其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性 .最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为： 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说，证券化的益处 对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的问题及解决办法
按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。
（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。
（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍
1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定：“借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承 担偿还本息的连带责任。”。第三十一条规定：“借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。”。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者-养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。
（三） 利率问题是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。
笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：
健全法制环境 现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。
构建信用评估体系 独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房 贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
完善金融交易网络 作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！
住房贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式，它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等多方面，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。从而在短时间内造就一支强大的专业人才队伍。
按揭房贷贷款公证书篇3
按揭的由来和“假按揭”的一般界定
一般认为，按揭是由香港学者对源于英美法中的Mortgage（一种重要的担保制度）的音译。在英美法中，按揭强调以土地和不动产为了担保一定的债务履行或义务的解除而进行的转移或让渡。香港学者认为，按揭是属主、业主或者归属主将其物业转让给按揭受益人作为还款保证的法律行为。
自上世纪90年代以来，房地产按揭制度传入国内并得到迅速发展。由于法制不同，我国的按揭已丧失英美法的原始含义，而一般被认为是指购房人（按揭人）、售房人（第三人）和银行（按揭权人）签订有关合同，约定购房人将其已经预付部分房款的房产的全部权益设定抵押作其按期清偿银行贷款的担保，售房人对购房人的贷款承担不可撤销的保证责任，在购房人不能按时履行债务时，银行有权处分该抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。
在银行按揭贷款逐步成为广大购房人弥补资金不足的首选购房方式的同时，“假按揭”也频繁出现，危害巨大。一般认为，“假按揭”是房地产开发商等串通无真实购房意愿的购房申请人（即抵押借款合同中的借款人和抵押人，以下统称借款人）以虚假购房交易套取银行个人住房贷款并代替借款人统一归还贷款的行为。
“假按揭”贷款的简要分析
“假按揭”的类型分析
从购房合同载明的交易标的类型划分。假按揭包括一手房假按揭和二手房假按揭，又可分为个人住房假按揭和个人商业用房假按揭。
从假按揭制造主体划分。假按揭包括房地产开发商、房地产交易中介、借款人、银行内部员工和其他主体制造的假按揭。
从假按揭具体表现形式划分。（1）借款人资料和签名真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（真人假房）；（2）借款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为（真人真房）；（3）所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为（假人真房）；（4）借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（假人假房）；（5）所有资料和交易行为均为真实，但价格严重高估。
“假按揭”的动机分析
房地产开发商制造假按揭的动机。（1）弥补建设资金不足，避免申请房地产开发贷款的各种手续；（2）偿还即将到期的房地产开发贷款；（3）将销售不畅的楼盘特别是尾房变现；（4）将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。
房地产交易中介制造假按揭的动机。（1）将收购的尾房变现；（2）弥补资金周转困难；（3）通过协助办理假按揭获取中介收入；（4）实施金融诈骗，套取银行资金。
借款人制造假按揭的动机。（1）将不愿继续拥有的自有房产变现；（2）以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势。
银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机。骗取银行贷款。
“假按揭”的主要特征分析
一手房假按揭主要特征
借款人特征。（1）工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售商、承建商、材料供应商或其他关联企业；（2）收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售公司工作人员、联系电话；（3）收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；（4）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；（5）签名虚假或多处签名不一致。
所购房产特征。（1）事实上不存在该房产；（2）房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；（3）精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平；（4）开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。
购房行为特征。（1）一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；（2）《商品房买卖合同》多项重要内容空白；（3）借款人不知晓购实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心；（4）开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；（5）由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但在账务上没有收到款项的反映。
贷款行为特征。（1）借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；（2）多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；（3）借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；（4）借款人选择到期一次性还本付息方式。
开发商行为特征。（1）不愿存入按揭贷款保证金；（2）不愿接受资金监管；（3）房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；（4）将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。
贷款偿还特征。（1）贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；（2）同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。
其他特征。（1）达到入住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；（2）所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。
二手房假按揭主要特征
借款人特征。（1）为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属；（2）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；（3）签名虚假或多处签名不一致。
所购房产特征。（1）事实上该房产不存在；（2）售房人不能提供《房屋所有权证》或其他合法产权证明的原件；（3）签订房屋买卖合同之前借款人就已是所购房产的所有权人；（4）借款人拟购房产建成时间较早，成新度较低，正常市场上难以成交；（5）评估价格明显偏高。
购房行为特征。（1）借款人不知晓购实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心；（2）购房合同多项重要内容空白；（3）借款人未按规定将首付款交到指定账户，而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。
贷款行为特征。（1）借款人不出面，所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办；（2）借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。
“假按揭”各方的法律责任分析
由于“假按揭”涉及到借款人、银行、房地产商三方主体、四个法律关系，现实情况又相当复杂，加之我国现行法律法规尚不完善，因此，“假按揭”的责任区分和法律认定具有相当难度，已成为银行风险管理、金融案件治理乃至司法实践的难点问题之一。
借款人和开发商应承担的民事责任
如果是开发商通过伪造借款人签名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，因此应由开发商承担全部的还款责任。如果是开发商和借款人串通进行“假按揭”的，由于借款合同有效，借款人应按照合同的约定清偿贷款，并由开发商承担连带保证责任。当然，借款人履行义务后，可以以其并未真正购房，也未使用贷款为由要求开发商返还贷款。在借款合同中一般约定开发商的保证责任为“阶段性”保证，在借款人所购住房的抵押登记手续办理之后，开发商的连带责任即告免除，该笔贷款由借款人以其所购住房提供抵押担保。
刑事责任
借款人和开发商的刑事责任分析
借款人在“假按揭”过程中，借款人明知开发商有通过“假按揭”骗取银行信贷资金的企图，并且和开发商配合通过签订购房合同和借款合同的方式来共同实施诈骗行为，因此，如果开发商的“假按揭”欺诈行为构成犯罪，则借款人便应构成共同犯罪。但是在“假按揭”诈骗中，一般均是由开发商对其员工或亲友进行指使、强迫或者利诱，开发商在整个“假按揭”欺诈的操作中居于组织和主导地位，属于共同犯罪中的主犯，而借款人由于协助开发商实施了诈骗行为，应属于共同犯罪中的从犯。
根据我国现行刑法的规定，以欺诈手段骗取银行贷款的，首先应考虑的是贷款诈骗罪。但是，由于贷款诈骗罪的犯罪主体必须是年满16周岁的自然人，单位不能成为本罪的犯罪主体，因此，虽然借款人的欺诈行为可构成贷款诈骗罪，但开发商的贷款诈骗罪不成立，这是当前我国刑法的一个重大疏漏。
其次，虽然合同诈骗罪没有犯罪主体的要求，但是一般认为合同诈骗罪的犯罪主体应限于合同的当事人，而在“假按揭”中，开发商并非借款合同的当事人，因此，开发商亦不构成合同诈骗罪。虽然由于主体不符不能以《刑法》中的特殊诈骗罪来追究开发商的刑事责任，但至少可以以对犯罪主体没有特殊要求的普通诈骗罪来追究开发商的刑事责任。除了对于主体的不同要求外，无论是贷款诈骗罪、合同诈骗罪，还是普通诈骗罪，均要求行为人以非法占有为目的，使用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大公私财物。犯罪客观方面均是以欺诈的方法行骗;犯罪主观方面是须以非法占有为目的。对于开发商以“假按揭”手段获取银行信贷资金而言，犯罪客体和犯罪主体均符合诈骗罪的构成要件，但对于客观方面和主观方面是否符合诈骗罪的构成要件，则须根据“假按揭”的不同类型再进行具体分析。
银行及其工作人员的刑事责任分析
银行及其工作人员是否构成共同犯罪?
所谓共同犯罪，是指二人以上共同故意犯罪，成立共同犯罪最为重要的条件之一是犯罪各方须有共同故意，除要求各共犯人在主观上相互沟通、彼此联络外，还要求各“共犯人都明知共同犯罪行为的性质，危害社会的结果，并且希望或者放任危害结果的发生”。在“假按揭”中，虽然在某些情况下银行及其有关人员明知甚至参与了“假按揭”的操作(如帮助开发商收集身份证件等)
，但银行或其有关人员一般在主观上并没有诈骗银行信贷资金的意图，因此，在“假按揭”中，银行及其有关工作人员一般不构成和开发商的共同犯罪。但是，如果有证据证明银行某些工作人员确实在主观上有诈骗银行信贷资金的意图，并在行为上和开发商共同实施了“假按揭”行为的，该工作人员可构成共同犯罪。
是否构成“渎职发放贷款罪”?
所谓渎职发放贷款罪，根据我国《刑法》第186条第2款的规定，是指银行或者其他金融机构的工作人员违反法律、行政法规规定，向关系人以外的其他人发放贷款，造成重大损失的行为。银行和工作人员均可构成本罪的犯罪主体。从上述规定可以看出，构成本罪的要件之一是银行或者其他金融机构的工作人员发放贷款的行为“违反法律或行政法规”的规定。如上文的分析，在开发商和借款人串通“假按揭”的情况下，银行发放贷款的行为并不违反现行法律和行政法规的直接规定。虽然《商业银行法》中有关于银行应严格审查借款人用途的规定，但这一规定不应作为借款合同无效的依据，也不应作为判定银行及其工作人员刑事责任的依据。因此，银行发放“假按揭”贷款不应构成渎职发放贷款罪。
是否构成“国有单位主管人员合同渎职罪”?
根据我国《刑法》第167条的规定，国有公司、企业、事业单位直接负责的主管人员，在签订、履行合同的过程中，因严重不负责任被诈骗，致使国家利益遭受重大损失的，构成国有单位主管人员合同渎职罪。“严重不负责任被诈骗”是指国有单位主管人员在签订履行合同中，对签约对方的主体资格、资信状况以及履约能力等不进行认真调查，致使对方通过合同骗取财物，或者明知对方根本没有履约能力而仍然签订合同的。本罪属于结果犯，只有因严重不负责任被诈骗导致国家利益遭受重大损失结果的，才构成本罪。商业银行(此处指国有商业银行)
在发放个人按揭贷款时，本应对借款人的主体资格和履约能力进行严格审查。但是在“假按揭”中，特别是在所有借款人资料和购房合同均系伪造的“假按揭”中，开发商之所以能够得逞，其主要原因就在于银行没有对借款人的主体资格和履约能力进行审查。如果开发商无法还款，也无财产可供执行，造成大量银行贷款无法收回的，贷款银行的主管人员即构成本罪。另外，如果在“假按揭”贷款中，银行工作人员的行为尚不构成犯罪但符合《金融违法行为处罚办法》第16条所列情形的，贷款银行和有关责任人员亦应受到相应的行政处罚。
贷款银行的法律责任及处罚
根据银行工作人员是否知情，又可分为两小类:
(1)
银行毫不知情的“假按揭”。这一类是银行工作人员对开发商的“假按揭”意图并不知情的情况下发放了贷款。从目前实际发生的情况看，多数是由于银行工作人员未严格按照银行内部规定和操作流程对按揭贷款申请进行审查，对本可以识别并防范的“假按揭”申请未能识别而发放了贷款。(2)
银行知情的“假按揭”。实际上，这一类“假按揭”在表现形式上可分两种:一种是银行明知开发商和借款人的“假按揭”意图，但没有表示反对，并发放了贷款;另一种是银行不仅明知开发商和借款人的“假按揭”意图，而且还参与了“假按揭”的操作过程，如为开发商顺利进行“假按揭”出谋划策等。这两种类型“假按揭”的不同之处在于银行对于“假按揭”参与程度和主观恶性不同;相同之处在于，从《合同法》的角度看，银行在抵押借款合同中均非善意的当事人。
需要说明的是，
银行某个信贷员“知情”是否构成银行的“知情”?
根据我国《民法通则》第43条的规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”信贷员作为银行的工作人员，其对借款人资信审查的行为属于经营行为，其在经营行为中做出的意思表示视为银行的意思表示，其在经营行为中所获知的信息亦应视为银行获知的信息。因此，银行工作人员对开发商和借款人进行“假按揭”的明知，应视为银行的明知。银行不得以不知情为由拒绝承担有关责任。
监管部门对“假按揭”的处置职责
根据《中华人民共和国银行业监督管理法》赋予银行监管部门的职责，我国银行监管部门有权对“假按揭”案件进行查处、对有关银行业机构和有关人员进行处罚，并负有移送“假按揭”涉嫌犯罪的案件的责任。
监管部门对“假按揭”的处置
一旦发现“假按揭”，监管部门一方面应及时介入案件调查，甚至动用延伸调查权，分清参与各方的法律责任，有类别地采取不同措施对有关银行、责任人进行处罚；另一方面也督促涉案银行及时采取法律、经济、行政手段保全银行信贷资产的安全，对其他银行进行适当的风险提示。
其中，分清各方法律责任，采取不同监管措施是监管部门处置“假按揭”的关键和难点。根据上文对“假按揭”各方法律责任的分析，大致可以分为：一是对开发商恶意骗贷但贷款行不知情的，贷款行可依据《民法通则》和《合同法》有关规定，停止发放贷款或提前收回贷款，提前行使担保权利并要求借款人和开发商承担连带赔偿责任，或者通过转按揭等方式转移风险。贷款行自身应承担“贷款三查”不严的责任，监管部门应酌情对贷款行或相关责任人进行处罚。二是对贷款行降低按揭贷款门槛、内控制度执行不严及违规操作造成贷款损失的，监管部门应对贷款行及相关责任人给予严厉处罚。三是对开发商与购房人或银行员工串通，以非法占有银行资金为目的的，应在追究贷款行及相关责任人责任的同时，对假按揭是否涉嫌犯罪进行认定，并依据认定结果决定是否将案件移送司法机关。
由于我国现行法律制度的不完善、行政法规不完备、部门规章不具处罚依据、规范性文件缺乏制裁效力等等问题，监管部门在现实中往往遇到的是缺乏足够而有力的处罚依据和措施的问题。当前，对于“假按揭”涉及到的违法违规问题，监管部门可以依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第21条、第37条、第45条等，《商业银行法》第7条、第82条、第83条、第84条等以及《金融违法行为处罚办法》的有关规定采取处罚措施，也可依据《商业银行授信工作尽职指引》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》等采取适当监管措施。
移送“假按揭”涉嫌犯罪的案件
对于“假按揭”涉嫌犯罪的案件，监管部门应严格执行最高人民检察院《关于在行政执法中及时移送涉嫌犯罪案件的意见》，及时移送司法部门，避免由监管部门承担逾期移交或该移交而不移交的法律责任。
移送标准。根据《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》（以下简称规定）第3条及《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件的追诉标准的规定》第42条之规定：以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额在一万元以上的，应予追诉。涉嫌构成犯罪的，依法需要追究刑事责任的，必须向公安机关移送。
移送要件。一是移送书要对案件所涉行为的性质作出判定，认为其已超出本单位政执法部门管辖范围，涉嫌犯罪。二是涉嫌犯罪案件的调查报告，要对案件的事实、结果、原因和必要证据等所作的调查以及对上述材料的认证，作出具体和完整的报告。
对不予立案的救济。监管部门将涉嫌犯罪的案件移送公安机关后，若公安机关不予立案，可依据《规定》第9条：行政执法机关接到公安机关不予立案的通知书后，认为依法应当由公安机关决定立案的，可以自接到不予立案通知书之日起3日内，提请作出不予立案决定的公安机关复议，也可以直接建议人民检察院依法进行立案监督。行政执法部门对公安机关不予立案的复议决定仍有异议的，应当自收到复议决定通知书之日起3日内建议人民检察院依法进行立案监督。
总之，“假按揭”案件的频繁发生是现阶段我国银行内部控制不健全、监管处罚不到位、法律法规不完善、房地产金融不发达、社会信用环境不良好等诸多因素综合引发的现象，因而也必须从上述几个方面综合整治才能全面防范“假按揭”的发生。
按揭房贷贷款公证书篇4
房地产抵押合同案例一
确认房地产抵押合同无效案
薛×诉丁××、××××银行郑州×××支行确认房地产抵押合同无效纠纷案
案情简介：
原告薛×与被告丁××系夫妻关系。被告丁××因经营需要，向被告××××银行郑州×××支行申请借款80万元。20xx年3月25日，××××银行郑州×××支行与丁××签订《借款合同》一份，主要约定，丁××向××××银行郑州×××支行借款80万元;借款期限为12个月，自20xx年3月25日至20xx年3月25日。同日，郑州××实业有限公司与××××银行郑州×××支行签订了一份《动产质押合同》，约定为担保丁××按照《借款合同》的约定偿还借款，郑州××实业有限公司自愿作为出质人，提供其所合法拥有的《质押物清单》所列明的动产(建筑装饰材料)作为质物，担保丁××履行上述《借款合同》所规定的债务。并且还约定借款债务超出质权实现时处理质物净收入的部分，郑州××实业有限公司愿与其他担保人一起承担连带保证责任。同日，被告××××银行郑州×××支行向丁××发放了80万元贷款。20xx年4月2日, ××××银行郑州×××支行又与丁××签订了一份《房地产抵押合同》，主要约定：为确保借款合同的履行，丁××愿意将其位于郑州市二七区淮河路××小区42号楼东1单元东、西门的房地产(面积为151.29平方米)抵押给该行。20xx年4月23日，×××支行在郑州市房地产管理局依法办理了房屋抵押登记。
该笔贷款将要到期时，××××银行郑州×××支行发现借款人丁××下落不明，且已将其名下的轿车过户到他人名下。另外，郑州××实业有限公司也已擅自将部分质物转移。该行即向郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求丁××提前归还所欠借款本金80万元及利息12744元，并对依法变现抵押物和质物所得价款优先受偿。薛×收到起诉状和开庭传票后，随即向同一法院提起诉讼，要求确认××××银行郑州×××支行与丁××签订的《房地产抵押合同》无效。
代理意见：
宋钊律师接受××××银行郑州×××支行的委托后，依据有关事实和法律，提出了如下代理意见：房屋所有权证是确定房屋权属的合法证明。本案争议房屋的房产权证上载明房屋所有人系丁××，共有人栏中并没有显示原告，××××银行郑州×××支行有理由相信丁××对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时××××银行郑州×××支行向丁××发放了80万元贷款。这些事实表明，××××银行郑州×××支行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告薛×的诉讼请求。
审理结果：
郑州市金水区人民法院经过审理后认为：×××支行在与丁××签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外×××支行依约向丁××发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。因此，依法判决驳回了原告薛×的诉讼请求。一审宣判后,原被告双方在法定上诉期间均未提起上诉。
附:民事判决书
郑州市金水区人民法院
民事判决书
(20xx×)金××初字第××××号
原告 薛×，×，1967年10月20日生，汉族，现住郑州市×××路×号院。
委托代理人 张××，男，1974年4月6日生，汉族，现住郑州市文化路80号。
被告 丁××，×， 1961年9月18日生，汉族，现住址不详。
被告 ××××银行郑州×××支行。
负责人 ×××。
委托代理人 宋钊，河南国丰律师事务所律师。
委托代理人付××，××××银行郑州×××支行职员。
原告薛×诉被告丁××、××××银行郑州×××支行确认合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛×及其委托代理人张××、被告××××银行郑州×××支行委托代理人宋钊、付××到庭参加诉讼。被告丁××经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，20xx年4月2日，二被告签订房地产抵押合同一份，被告丁××将位于郑州市淮河路××小区的42号楼东1单元东西门的房产抵押给被告。原告薛×与被告丁××系夫妻关系，该房产系夫妻共同财产。被告丁××在未经原告同意的情况下，私自处分共同财产，被告××××银行郑州×××支行明知其行为侵犯他人合法权利而为之，二被告的行为违反法律规定，侵犯了原告的合法权利，现请求确认二被告签订的房地产抵押合同无效。
被告丁××未答辩。
被告××××银行郑州×××支行辩称，本案争议房屋房产权证上载明房屋所有人系丁××，共有人栏中并没有显示原告，我行有理由相信丁××对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时我行向丁××发放了80万元贷款。这些事实表明，我行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与被告丁××系夫妻关系。20xx年3月25日二被告签订借款合同一份，同日被告××××银行郑州×××支行(以下简称×××支行)向丁××发放80万元贷款。20xx年4月2日被告丁××以其位于郑州市二七区淮河路××小区42号楼东1单元东西门房产一套设定抵押，与×××支行签订房地产抵押合同一份，20xx年4月23日，×××支行依法办理了房屋抵押登记。
本院认为，《房屋所有权证》是判断房屋权属的合法凭证，被告丁××在申请抵押贷款时提供的房屋的所有权证上记载的房屋所有权人是丁××，该证书以及丁××填写的房地产抵押登记表的“共有人”栏内均未显示原告，虽然薛红与丁××系夫妻关系，但×××支行有理由相信丁××是该房屋的唯一产权人，对该房屋享有处分权，因而与其签订了抵押合同并依法办理了抵押登记，×××支行在与丁××签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外×××支行依约向丁××发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条、《中华人民共和国担保法》第38条、41条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 ×××
审 判 员 × ×
代理审判员 ×××
二四年九月十四日
书 记 员 ×××
房地产抵押合同案例二
房产未能办理按揭的违约责任由谁承担?
【案情】
20xx年风云房地产开发公司(以下简称风云公司)以买七楼送八楼的形式促销其开发的风云大厦，文某购买了七楼，风云公司按约定将八楼赠送给文某使用。同年，文某入住后发现其八楼的房产并没有房产权属证书，遂与开发商交涉，经协商双方又专门签订了一份关于该八楼的商品房买卖合同，双方约定：风云公司负责办理八楼的房产证，而由文某第一期交纳首付款15299元，余款30000以5年按揭方式即每月交纳587元，并由文某在十日之内将按揭手续备齐交至风云公司。风云公司办理了八楼房产证后，在办理银行按揭手续时，银行以该八楼的建筑面积太小仅40平方，贷款数额太少仅30000元而不予审批。风云公司要求文某按合同约定，将按揭款交纳给该公司，文某以银行未办理按揭手续而拒绝，并要求解除合同。20xx年4月风云公司将文某诉至法院，要求其支付购房款并责令其履行按揭义务，文某遂提起反诉，要求解除合同，并还首付款15299元。
【分歧】
该案在审理过程中有三种意见：
第一种意见认为：被告文某应承担违约责任，并应继续履行合同。因为按揭贷款虽然未能办理但按揭本身是一种分期付款，故由被告按合同约定的数额交纳给公司是符合分期付款的要求的。且原告开发公司已办理该房产证，该房产所有权已登记至被告文某名下，文某不能以未办理按揭来对抗物权的变更。
第二种意见认为：原告风云公司应承担违约责任。因为按揭贷款并不是买卖双方单纯的分期付款，按揭是由买受人向银行申请担保贷款后，每月交纳一定的本息给银行的一种方式，该形式必然要涉及买卖合同的第三方即银行。根据合同的约定，由被告提供办理按揭的手续交由原告办理，现原告未能办理按揭，所以应由原告来承担违约责任。
第三种意见认为：该案中的按揭条款应是无效条款，原、被告不存在违约问题。因为按揭必然要涉及银行即该案的第三方，且必须要得到第三方的同意才有效，所以该条款是无效条款，且合同中原告并未承诺一定能办理按揭，故原告不应承担违约责任。原、被告可以就该付款方式另行签订补充协议，协议不成应解除该合同，并由原告退还被告的首付款，而被告也应承担原告办理房产证的费用及损失。
【评析】
笔者同意第三种意见。
按揭是指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物，所以按揭不是买卖双方的分期付款。
买受人向银行申请贷款，必须先签订购房合同。而购房款的按揭作为购房合同的必要条款，在购房合同中是明确约定。可以看出买受人在向银行申请贷款前，在签订购房合就已经约定了需由购房合同外第三方——银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。如果贷款申请未获批准，该约定就无法实现。因此，买卖双方在签订购房合同时约定的按揭付款方式系效力待定条款，是以第三方的批准为生效要件。如贷款申请未被批准，则双方约定的按揭付款方式就是无效的。
在实践中，因银行或住房资金管理中心未批准按揭，而导致的违约责任应由谁来承担?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。可以看出在未能办理按揭时，应分清不能办理按揭手续的原因，如因买受人原因而导致的则应由买受人承担违约责任，如因出卖人原因而导致的则应由出卖人承担违约责任，如双方均无过错的，因不可归责的事由而导致的可以解除该买卖合同。
按揭房贷贷款公证书篇5
委托人：____________ 性别：____________ 出生日期：____________身份证及地址：____________
受托人：____________ 性别：____________ 出生日期：____________身份证及地址：____________
我欲以按揭方式购买位于XX市XXXX的一套房屋。我因故，不能亲自与提供按揭的贷款方办理购买上述房屋的相关事宜，特委托(受托人姓名)为我的代理人，全权代为办理如下事宜：
一、 代为与提供按揭购买上述房屋的贷款方签定《个人住房抵押贷款合同》及签署相关文本。
二、 代为办理相关合同文本的公证事项贷款买房授权委托书范本贷款买房授权委托书范本。
三、 代为到房地产管理部门申办上述房屋抵押登记的相关事宜及签署相关文本。
四、 代为查询人民银行信贷征信系统及签署授权书贷款买房授权委托书范本文章贷款买房授权委托书
五、 代为办理相关银行开户手续。
受托人在代理权限范围内所签署的一切合法文件和交纳的费用，我均予以承认。
委托期限至上述委托事项办结时止贷款买房授权委托书范本默认。
受托人有转委托权。
委托人：____________
按揭房贷贷款公证书篇6
房产的认定和分割问题是夫妻关系中比较敏感也比较重大的问题。随着社会风气的日渐开放，离婚已不是什么罕见问题，伴随着日渐开放的社会风气和节节攀升的离婚率，伴随而来的房产分割问题和所有权归属问题也日益突出成为离婚的最具有争议性的焦点。如何正确对房产进行认定和分割，不仅与当事人重大利益密切相关，而且对维护社会稳定和建立和谐稳定的社会生活有着重要的作用。
一、房产归属及分割的情形分析
(一)按揭购房在离婚房产分割时的纠纷问题
按揭在我国称为个人购置商品房抵押贷款具体而言就是按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，在此过程中，按揭人享有房产的使用权。随着我国房地产市场的逐步发展，和房屋价格的飞涨，按揭购房在进入二十一世纪后非常普遍，有很多夫妻采取按揭贷款的方式来购买房屋。在离婚房产分割时，按揭房屋的分割情况比较复杂：
首先，夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，取得了房产证，婚后夫妻共同清偿贷款的情况。根据登记生效主义，房屋的房产证在婚前取得，房屋的所有权已经明晰，离婚时应做两部分处理：一是房屋部分，房屋无法一分为二，应直接归属于其中一方。二是房屋的升值部分。房屋所有权与房屋价值并不是完等同的，楼市的发展和社会整体经济状况的提升加之偿还贷款因素的影响，房产在离婚时的价格较之结婚时的价格已经改变，夫妻关系存续期间的财产增长部分(包括偿还的贷款和房屋的升值部分)要作为共同财产分割。概括来说，婚前一方支付的房产价款应当属于个人财产，分割房产价值的时候应当首先予以扣除，共同财产部分应当是房产的实际价值减去婚前已经支付的部分以及尚未偿还贷款后的差额部分。
其次，一方婚前按揭贷款，婚后取得房产证，继续还贷的情况。这种状况又分为几种不同的情况：一种是一方按揭买房，首付款由一方已经在婚前支付，房产证在婚后取得，婚后仍用个财产还贷的情况。这时候，房屋当然属于夫妻一方的个人财产。另一种情况在现实生活中经常见到，首付款由一方已经在婚前支付，房产证在婚后取得，婚后用夫妻共同财产还贷。我国《婚姻法解释(三)》第十条对此作出了规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。适用婚姻法司法解释(三)第十条，需要注意以下几个问题：
第一，夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚前，即到民政局办理结婚登记手续之前。司法实践中，我们经常遇到为购置婚房，先办理结婚登记手续而没有举办婚礼的情况，我国婚姻法认可的婚姻起始日期为办理结婚登记手续的时间，而非举办婚礼置办酒席的时间。在这一点上，婚姻法和传统民俗是少有差别的。如果夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚后，即便其是以婚前个人财产支付首付款并在银行贷款，只要是用夫妻共同财产还贷，那么无论该房产是否登记于首付款支付方一人名下，离婚时该房产均为夫妻共同财产。
第二，婚后用于还贷的财产必须用夫妻共同财产。如果购房者婚后仍仅仅是用其个人财产还贷，配偶没有参与还贷，那么配偶对这套房子的取得没有任何贡献，该房产全部是用购房者个人财产出资，离婚时配偶不仅无权分割房子，更无权要求分割双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
第三，房屋产权证登记于支付首付款方名下。如果房产证登记的是对方的名字，问题就变得复杂了，房子有可能是对方的个人财产，也有可能是夫妻共同财产，如果房产证上登记的是夫妻双方的名字，那么该房产毫无疑问是夫妻共同财产。总之，上述两种情况均不能适用《婚姻法解释(三)》进行处理。
第四，婚后夫妻以共同出资的形式支付了房屋的首期款，以按揭的方式取得了房屋的产权证书后又离婚的。此种情况下，虽然业主在名义上办理了房屋的产权证，但是实际上并没有掌握此房产的产权证书，此房产已经设定了抵押，房屋产权证书实际上作为抵押掌握在银行那里。在夫妻离婚时对房产进行分割，所涉及的就包括不仅包括首付款、已偿付给银行的贷款、未偿的还贷款，还包括房屋的升值部分。因此，离婚时夫妻双方的房产分割的分配对象是房屋的实际价值与尚未偿还的贷款之差的那部分。一般是双方协商房产归一方所有并继续偿还房贷，同时再向另一方支付房产实际价值的一半。
(二)父母出资购房在离婚房产分割时的纠纷问题
目前房地产市场的飞速发展使得进入婚嫁年龄适龄青年难以独立购买房屋，父母为子女购买房产的情况已屡见不鲜，父母出资的形式也是多种多样的，本文就以下具体情形来展开论述。
1.父母全额出资购买了一套房产，房屋登记在子或女的名下《婚姻法解释(三)》第七条对此作出了规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第三项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。《婚姻法解释(三)》第七条有两层意思，其中第一层意思是婚后父母出资购房是否属于个人财产的问题，第二层意思是双方父母共同出资购房如何分割的问题。笔者认为要想使婚后父母出资购房认定为夫妻一方的个人财产必须同时满足以下条件：其一，房产为一方父母的全额出资。关于房产的出资款上不能掺杂夫妻共同财产或对方父母的出资，否则就是共同出资了。其二，房屋登记在子或女一人名下。只要房产证上有夫妻两人的名字，或干脆只有对方一人的名字而没有出资人子女的名字，那么该房产就是夫妻共同财产，不是出资人子女的个人财产。
2.父母出资一部分，子或女出资一部分，房屋所有权证登记在父母名下。在这种情况下，房屋应归父母所有而不属于夫妻共同财产，离婚时不能当做共同财产分割。购买该房屋时夫妻的出资部分应视共同债权，按照共同债权分割的规定进行处理。
(三)夫妻双方共有有限产权房屋的分割
有限产权的房屋是我国城镇住房制度改革、逐步推行住房商品化过程中产生的一种房屋产权形式。有限产权最常见的形式是福利房，一般只出售给单位的职工。职工在购买后对有限产权的房屋不享有完全的房屋产权，因为单位还拥有部分产权，但享有永久居住权、使用收益权、有限的处分权和继承权等权利。但夫妻双方在享受了一方的福利购房待遇后，另一方就丧失了再次购买本单位福利房的权利。离婚时如何分割这部分财产呢?根据最高人民法院的司法解释，对有限产权房屋的分割按以下原则处理：(1)共同协调解决。(2)用经济补偿的方式解决。(3)用暂住方式过渡。(4)用竞价的方式解决夫妻均要求分得住房，均争房屋的部分产权，而双方经济条件比较优越、有支付能力，都愿意竞价处理的，可以采取竞价方式解决。
(四)夫妻一方个人婚前房产在婚后所产生的利益的归属
夫妻一方个人婚前房产在婚后所产生的利益包括孳息和增值部分这两部分。在具体实践中，认定房产生利益的归属时，依房产的生成来源相异。房产在婚后产生的孳息的主要有两种途径：装修和出租。夫妻一方用自己个人财产为房产的所有人进行装修，属于民法上的添附，根据民法的从物附随主物的原则，添附物应当随主物一起属于产权所有人。同时，房产所有权人应支付给夫妻一方所出资的装修费用。对于房屋进行出租所产生的利益的，若房产所有人自己管理出租事宜，那么所获利益应属一方个人财产;若夫妻另一方参与和管理了房屋的出租事宜，那么租金应属于夫妻的共有财产。对于房产的增值，一般是由于市场的调节，夫妻一方很难证明自己对于房产的增值部分有过贡献。
总之，确定夫妻一方的房产在婚后所产生的利益归属，首先要判断夫妻一方是否对孳息或增值收益有贡献
二、在夫妻离婚时房产分割问题的有效解决方式
我国法律对于房产的产权归属及利益归属的问题规定了较为有效的解决途径：婚前财产公证及婚内财产约定。婚前财产公证和婚内财产公证婚内财产约定，财产公证指公证机关对将要结婚的男女双方和已经结婚的夫妻双方就各自婚前财产和债务的范围、权利的归属问题所达成的协议的真实性、合法性给予证明的活动。婚前婚内财产公证对于解决在婚姻中的房产纠纷提供可靠的依据，同时对于预防因财产问题而产生的纠纷，保护夫妻二人的财产利益，维护社会安定促进团结起到了重要作用。
(一)婚前财产公证
我国《婚姻法》规定：结婚前，男女双方应当依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。夫妻在购买房产时往往会出现出资形式复杂化，购买形式的多元化的问题，如果夫妻双方能在婚前办理房产公证，复杂和多元的房产情况便有了清晰的解决方式，在离婚时依照公证办理即可。当然，婚姻法中规定办理财产公证要依照当事人的意思表示，是自由的而不是必须的。
(二)婚内财产约定
《婚姻法》第十九条规定：夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有，共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。在现实生活中往往出现婚前没有公证婚后夫妻双方意愿公证的情形，这时婚内财产公证可以弥补这一问题的。对于婚内财产公证，夫妻双方按照自愿原则以协商的方式约定房产的归属及利益分配问题并达成书面协议或做财产公证。在离婚时同样以协议和公证为准。
按揭房贷贷款公证书篇7
《婚姻法司法解释三》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
夫妻双方对按揭房归属有约定的，从其约定。我国婚姻法规定了约定财产制，其法律效力高于法定财产制。处理此类按揭房问题的最好方式是事先约定好房屋产权权属问题，即保护个人财产的最佳选择是未雨绸缪，于婚前或者夫妻双方发生争议时，以书面协议方式对按揭房产归属、分割及发生争议后的补偿问题作出明确约定。这样，一旦离婚，即使双方当事人对房产有争议，但只要证明双方当事人有协议，当事人之间的协议只要不违法法律和社会公利，就能作为人民法院判决依据。
若双方明确约定了归登记方一方所有的按揭房屋，另一方以自己的收入参与清偿贷款，这并不改变房屋为登记方个人财产性质，离婚处理房产时，该房屋为登记方个人财产，剩余未还贷款是个人债务，在离婚后继续向银行还贷即可。对已归还贷款中属于另一方参与清偿还贷的部分，应视为代为清偿，根据约定享有按揭房产产权一方应向另一方返还其出资本金。
如约定了按揭房产共同所有，即使一方实际没有出资或出资很少也不影响房屋权属共同所有的性质。在离婚时按约定进行分割即可。那么，夫妻双方没有约定的如何处理呢?例如下面的案例：
2000年10月，李先生在市区购买了一套商品房，首付20万元，银行按揭贷款20万元。2001年10月，李先生与黄女士结婚，不动产登记在李先生名下。李先生所买的房产也升值至50万元。婚后，双方共同偿还贷款。2012年2月，因夫妻感情不和，李先生向法院起诉离婚。此时该房产的市值已达90万元。黄女士主张该房屋目前的价值除去20万元首付款以及李先生第一年支付的5万元贷款之外，其他部分属于夫妻共同财产，要求进行分割。李则认为该房产是自己的婚前个人财产，结婚后仍归自己所有，因此不同意分割。
对于此类按揭房屋所有权的性质有不同认识。一种观点认为，房屋属于房产权登记人，理由是我国实行不动产登记制度。判断此类房屋是否属于夫妻共同财产，关键应当看房屋产权证的取得时间。如果购房者在婚前已经取得了房产证，则该房屋属于购房者个人婚前财产。如房产证是婚后取得，根据《婚姻法》规定了夫妻财产制——婚后所得共同制，除非双方当事人有约定，此类房屋应属夫妻共同财产。
另一观点认为不能以取得房产证的时间作为判断此类房屋性质的标准。当事人在婚前签订合同购房并支付房款行为是确定的，与银行签订按揭合同贷款时间、还贷义务人也是确定的，而取得房产证时间往往是不确定的，通常不由购房者控制。购房者在婚前已通过按揭还款方式向房屋出售方支付了全额房款，房屋买卖合同中买方义务已履行完毕，买方只是作为债务人向银行按揭承担还款义务。因此，此类房屋应认定为一方的个人财产。如果只是由于开发商的单方违约行为使得购房者取得房产证的时间拖延到婚后，房产就被认定为夫妻共同财产，显然对出资购房者来说是不公平、不合理的。
鉴于此类房产交易的特殊性，笔者认同第二种观点，不能将取得房产证时间作为房屋是否是夫妻共同财产的标准。在认定夫妻一方婚前按揭购房并支付首付款，婚后双方共同还款，房产证在婚后才取得，房屋主人应是购房合同中记载的房屋购买者。如果双方当事人离婚，银行可根据抵押贷款合同向购房者追缴欠款。
如因当事人离婚而将房屋判归非购房一方所有，此房屋仍是贷款抵押物，这会导致贷款合同中还款义务人和抵押人分离。根据我国法律规定，债务的转移，债权人即银行要做出同意的意思表示，情况会变得更加复杂。据此可以判决该房屋归所以权登记一方是有法律依据的，尚未归还的贷款为该方个人债务，离婚后继续向银行还贷即可。
与此相关的问题还有：此类房屋的增值部分，另一方是否有权利要求分割。
房产作为不动产与一般动产性财产有一点显著不同，其价值虽同样会因使用折旧而降低，但也会升高，由于引起房屋增值的因素不是单一的，且在性质上不相同。因此对于此类房产婚后的升值部分，要判断其增值部分属于原一方所有还是属于夫妻共同所有，需要分析升值原因，确定其增值部分的归属。
从法理上说，一项财产因外部因素如市场价格变动而增值的，其增值部分仍属于所有人所有。如因所有人以外的人投入了新财产或有价值的劳动而增值的，其增值部分应属于投入了新财产或有价值的劳动人所有或与原共有人共有。
此类按揭房屋是以负债方式取得的房产，如购房一方在结婚时清偿完银行贷款取得了房屋完整的所有权，那么该房屋在婚后的增值部分属于他所有是比较符合法理和情理的。但购房者一方在结婚时还没有还清银行贷款，婚后夫妻共同还贷，事实上就是用双方的共同财产为婚前购房的一方还贷，致使夫妻共同的财产被偿债资金所占用，使不享有该房产权的一方在婚姻关系存续期间失去了享受更好生活品质和获得更多投资机会的可能;据此不享有该房产权的一方为对方获得该按揭房产权是作出贡献的，理应得到补偿。如果仅看到按揭房是一方婚前所有，忽略了婚后以双方共同财产还贷的事实，忽略了不享有该房产权一方对按揭房产权和婚后房产增值的贡献，这是不公平、不合理的。
由于按揭贷款合同系按揭方与银行签订的，因此，银行的贷款应当是一方的个人债务。但是夫妻双方在婚后共同归还贷款，共同还贷的部分是夫妻共同财产。根据《婚姻法》规定，如果夫妻之间没有对财产问题作出特别约定，要实行婚后所得共同制。这样，只要是婚后所得，无论是哪一方的收入均属于夫妻共同财产。即使是男方在外工作，女方操持家务，婚姻关系存续期间还贷的支出，也属于夫妻共同还贷。离婚时房产相应部分的增值，也要作为夫妻共同财产分割。所以推定双方各自归还了一半的份额。
按揭房贷贷款公证书篇8
美国：多管齐下
美国对假按揭的定义比较宽泛，只要在申请按揭贷款时提供的任何一项资料或陈述严重不实，即为假按揭。常见的假资料包括假的申请书、工作证明、资产和税务证明、房屋交易价格、评估报告和个人信用报告等。
根据美国金融犯罪执法办的权威调查，假按揭绝大多数都是二手住房按揭，新建住宅假按揭占比不到2%。从动机上一般把假按揭分为两类，一类是骗贷买房型，即购房者因急于买房，虚报收入和就业状况以获得贷款；另一类是诈骗牟利型，即恶意虚假申请并赖账不还，从贷款金额与抵押房屋实际价格的差额中渔利。此外，还有使用盗窃的身份或冒名假购房、真骗贷等。这些假按揭很容易出现断供，银行被迫处置抵押房产承担损失。美国80%的假按揭中都有按揭行业从业者的参与配合，大多数诈骗牟利型假按揭都有某个涉及房地产中介、律师、评估师、清算机构的团伙操纵，甚至可能是和贷款机构内外勾结，精心策划，多次作案。这一类型的假按揭是监管和执法部门关注的重点。
一般来说，由于个人征信体系建立较早，房地产业和银行业相关法规比较完善，以及银行风险管理经验丰富，美国按揭贷款业长期以来整体风险较低，不良贷款率都在1％以下，假按揭的发生率则更低。并且，由于房地产市场持续数年上涨，低利率下再融资十分容易，也掩盖了不少虚假交易。但2005年以来，美国房地产市场开始降温，按揭不良贷款率开始令人担忧。近期汇丰银行美国按揭业务出现68亿美元高额坏账以及美国第二大按揭公司――新世纪金融公司濒临破产等事件，进一步印证了按揭信用风险上升的事实。而联邦调查局认为，作为近年增长最快的金融类犯罪，假按揭与房贷质量恶化有密切的关联。该局2005年和2006年《金融犯罪报告》披露，全美疑似假按揭的案例数量2003年为6936宗，2004年猛增到17127宗，2006年又翻倍达到了35617宗，2005年、2006年假按揭造成的损失均在10亿美元左右。此外，联邦房屋署(FHA)提供履约保险的按揭贷款断供率近几年持续上升，检查也发现假按揭数量在逐年成倍增长。
假按揭对住房金融体系有诸多危害。因此，美国政府相关部门和银行业对此都十分重视，采取了许多行之有效的治理措施。
金融机构加强风险防范。美国大型的金融机构通常有比较完善的按揭风险防范机制，包括培训员工、慎选合作伙伴和客户、进行风险评估和报告、做好审计和尽职调查等。近几年针对按揭业务日益规模化、自动化的特点，许多金融机构还与专门从事信贷风险控制的软件公司合作，使用高科技手段防范假按揭，如和税务、社会保障部门联网，能够在线核实借款人身份和收入状况，以及依靠专业化软件和数据库，自动识别贷款资料中的疑点等。联邦住房贷款抵押公司（Freddie
Mac）等按揭行业巨头设有假按揭调查处理的专职部门，有明确的识别防范假按揭的指引，并内部黑名单，禁止有不良记录者参与其业务。此外，根据美国《银行保密法》，银行有对可能涉及洗钱、犯罪的可疑交易向财政部等相关部门报告的强制义务，银行的“可疑活动报告”已成为监控假按揭情况的重要工具，假按揭在这类报告中的占比也越来越高。
行业自律。美国主要按揭贷款机构、中介机构和保险公司都向一家研究公司――按揭资产研究所（Mortgage Asset Research Institute，简称MARI）的按揭数据库提交关于疑似假按揭的案例信息，MARI对此进行分析、统计，并定期向全国住房按揭协会提交报告，公布假按揭的总体情况、地区分布、主要手法等，便于业内机构从中吸取教训，加强防范。全国按揭银行协会2005年专门设立了网上假按揭防范资源中心，关于假按揭的最新报告、案例、法规和经验，供从业者参考。
政府主管部门加强检查监督。联邦房屋署通过25000家经批准的贷款机构，为美国1/3借款人信用不足的按揭贷款提供履约保险，因此更为关注潜在的信用风险和道德风险，并建立了一整套控制假按揭风险的制度。一是对贷款机构进行合规检查，发现可疑线索就移送住房与城市发展部的检查部门进行调查。二是对贷款机构和评估机构的业绩进行持续跟踪，对不良率高的机构进行调查、处罚直至取消其合作资格，并将各地区统计数据上网，使贷款机构能和同行的资产质量相互比较，及早发现问题。三是更新按揭保险审批的规程，强化对假按揭的识别要求，且对短期炒卖房产的按揭不再提供保险。同时，该暑认为加强对消费者的教育才能构筑最可靠的防线，因此每年拨出专项经费用于向购房者提供按揭咨询，增强其自我保护和防诈骗的意识。
银行监管机构加强风险提示和检查。货币监理署、联邦存款保险公司、美联储等联邦机构对银行实施风险监管，房地产市场和房贷市场的变动也是这些监管部门的关注重点。监管部门在对银行按揭业务进行现场检查时，主要关注风险控制的制度和流程是否完善、有效，是否有针对假按揭的识别和防范机制，一旦认为银行内部控制存在明显的漏洞或异常情况，则会跟进检查是否存在违规和诈骗，必要时与其他监管部门进行联合调查，查实后进行相应处罚。针对假按揭逐渐增长的趋势，联邦金融机构检查委员会（FFIEC）2003年专门白皮书《涉及第三方的假按揭的识别、调查和打击》，为监管人员和银行提供了清晰的指引。此外，财政部金融犯罪执法办负责收集、统计金融机构提交的“可疑活动报告”，定期公开出版《可疑活动报告回顾》。2006年该办特别的《假按揭报告》，对假按揭进行了定性和定量分析统计，是这方面最具权威性的报告。
执法部门加大打击力度。美国联邦调查局（FBI）内设的金融犯罪处专门调查各类金融犯罪活动。近年来，有组织的假按揭成为联邦调查局关注和打击的一个重点，并在全美范围进行了大规模专项执法行动，仅2006年度，就调查了818宗假按揭。FBI既运用新型的计算机技术寻找假按揭线索，也通过传统的侦查手段，如使用密探或窃听等方法收集证据，甚至还利用按揭贷款机构的房屋布局，诱使诈骗分子落入圈套。对证据充分的假按揭案件移送检察机关，依法予以严惩，以起到震慑作用。FBI也非常重视教育，其每年一度的《金融犯罪报告》中均有一章专论假按揭，对于假按揭比较猖獗的地区和一些典型案件、手法给予曝光，并公布查处相关案件的成效，使社会公众、从业人士提高对假按揭的认识和警觉。2007年，FBI还专门发出严正公告，强调假按揭是违法行为，可能触犯多条刑律，最高可被判处入狱30年及100万美元罚款。目前，FBI正在和按揭银行协会等行业协会协商扩大强制“可疑活动报告”的范围，力争使按揭经纪公司和中介机构也纳入报告假按揭的体系。
英国：强势应对
英国的按揭贷款经营机构主要包括银行和建房联合会（Building Societies）两类。和美国类似，英国假按揭也主要涉及二手住房，并随着房地产市场持续升温有增加的趋势。
金融监管局（FSA）积极应对。2004年，FSA颁布新的《按揭经营指引》。该指引从促进市场公平竞争、保护借款人正当权益出发，对贷款机构和按揭中介公司的经营行为进行规范，明确其在销售按揭贷款时的行为准则。同时，FSA也始终关注假按揭诈骗问题，并采取了积极的行动。
一是对引起公众关注的问题进行调查。例如2003～2004年，BBC公司报道了部分客户与中介机构串通虚报收入，利用自我收入证明获得更多按揭贷款的现象。FSA随即对此展开调查和评估，并将调查的结果向公众进行了通报。二是联合贷款机构加强对假按揭的甄别。例如，FSA和按揭银行业协会合作，选择部分银行参加试点，要求银行发现假按揭欺诈行为时，向FSA报送详细的信息，包括涉及的中介机构和人员、贷款申请人姓名、调查情况和相关证据等。FSA通过汇总相关信息，从姓名、地址、账户等线索中发现相互关联的个案，以识别假按揭惯犯和团伙。
执法部门强势打击。根据《1987年犯罪处罚法》，英国于1988年成立了严重欺诈办公室（简称SFO），统一负责对诈骗类大案要案进行调查并，如诈骗金额超过100万英镑的，涉及国际犯罪的，引起广泛的公众关注的等等。SFO被赋予强有力的调查权力，可以要求任何人士回答它提出的问题、向它提供所需的资料，也可以在紧急情况下实施逮捕或限制嫌疑人离境，办案的效率很高。典型案例如2001年，SFO和警方合作调查一宗按揭中介、律师事务所共同参与制造的5起、金额共约60万英镑的假按揭案件，该案于2003年成功，涉案的律师、中介职员、按揭申请人共6人被判处罚款及入狱，刑期合计约16年。