按揭房贷贷款公证书范文

时间:2023-03-14 05:59:15

按揭房贷贷款公证书

按揭房贷贷款公证书范文第1篇

2015年7月30日,家住北京的葛峰到银行还“月供”,银行告知,他欠下的房贷已经全部还清了。葛峰非常吃惊,去房管局查询才知是妻子刘湘瞒着他还的,并以房子抵押向银行贷款了180万元。原来,妻子拿这笔钱去创业了。在此之前,为了创业,刘湘已经借遍了亲朋好友,而如今竟连用来栖身的房子也抵押了,葛峰一怒之下提出离婚……

妻子胆太大,

先斩后奏“急创业”

2015年7月30日,家住北京望京社区的葛峰去银行还“月供”,银行的业务员调出他的还贷档案说:“你的房贷全部还清了,怎么不知道啊?”葛峰就笑了起来:“不会吧,每个月末都是我来还月供的,天上掉馅饼的事竟然被我遇上了?”业务员提醒他说:“还错房贷的事发生概率非常小,是不是你家人还了?”

葛峰的父母亲和兄弟姐妹都在云南,他们不知道他的银行账号。“难道是妻子刘湘帮我把房贷还清了?”葛峰赶紧给刘湘打电话。妻子回答得很干脆:“没有啊,我也不知道是谁还的!”

上班时,葛峰忍不住将自己遇到的稀奇事告诉了同事,同事一句话将他吓了一跳:“如果真有人瞒着你还了房贷,小心有人将你的房子卖掉了!”葛峰顾不上上班,带上自己的证件,来到北京市朝阳区房管局查询。“你的房子没有卖,是被抵押给了银行贷款了180万元。”

葛峰吓出一身冷汗:“什么抵押?谁抵押了?”工作人员就将抵押合同、公证书、卖房委托书、贷款合同拿给他看。葛峰看后如五雷轰顶――这些文件上竟然都有他和妻子刘湘的签名。葛峰这才明白,是妻子瞒着他将房子抵押给了银行,贷了180万元的巨款。回想前两个月,自己实在太忙,妻子还主动说还贷的事情她暂时跑一跑,原来是为了争取抵押贷款的时间。

可葛峰还是想不明白:这套房子是他的婚前财产,银行贷款管理、审批那么严,她又是怎样绕过他把房子贷款还清,又将180万元贷到手的?她为何要瞒着他?

葛峰感到妻子太可怕了。他发誓要将事情查个水落石出。于是立即跑回家拿妻子是问,刘湘这才不得不承认这一切是她干的……

葛峰1983年出生于云南省滇池市,2005年从北京一所大学毕业后,到北京一家国企从事产品研发工作。2006年,父母支持葛峰通过银行按揭在北京朝阳区望京社区买了一套88平方米的住房。2009年年初经人介绍,他与比他小4岁、来自山东的女孩刘湘谈起了恋爱。

刘湘是北京师范大学舞蹈专业毕业的,当时在北京一家艺术中心教古筝、舞蹈等课程。刘湘能相中自己,葛峰有些意外。刘湘坦率地告诉他,让她最动心的,就是他为人老实和这套房子。尤其是这套房子的价格如今翻了好几倍了,少说有两三百万元!这是一笔多么大的财富啊!“以后创业时没钱可以把它卖掉。”就是这句话让葛峰觉得刘湘胆大,有主见。

葛峰笑笑说:“这房子我是买来住的,不是卖的!”想起自己优柔寡断的性格,觉得娶刘湘做老婆正好可以互补。恋爱了3个月,葛峰向刘湘提出结婚的要求。刘湘说:“行,但我有个前提:不是三十而立吗?你马上三十岁了还在单位打工,我们得创办一家自己的公司才行!什么时候公司办起来了,就什么时候结婚好不好?”

葛峰吃惊地看着女友:“公司哪有那么好办,万一亏了怎么办?起码得先考察个项目吧?”刘湘马上说:“项目我早考察过了,你不是学建筑的吗?我们就发挥你的特长办一家幕墙公司吧!”葛峰有些犹豫,可两个月后,刘湘就将营业执照办下来了,以每月5万元的价格租了一家门面,创办了一家幕墙公司,她自任公司经理。

当刘湘建议葛峰将50万元存款作启动资金时,葛峰打起了寒战,就问:“这么大的事,你怎么不跟我商量下?”刘湘却说:“不是跟你商量了吗?”虽然心里不舒服,但葛峰不好与她闹翻,毕竟人家还没嫁给自己,只好默认了。

在葛峰的帮助下,公司运转起来了。2010年9月,刘湘兑现自己的诺言嫁给了葛峰。望京小区那套88平方米的房子就成了两人的爱巢。2013年8月中旬,夫妻俩生了一个女儿。由于资金和人手不够,公司关门了,刘湘在家当起了全职太太,葛峰下班回家,就抱着女儿逗乐。他希望妻子安心在家相夫教子,过一种平淡安稳的日子。

竟用替身贷款,

疯魔妻子出狠招

幕墙公司关门没多久,葛峰因单位效益欠佳下岗了。家里每天只看钱出没有钱进,急坏了刘湘。女儿才4个月时刘湘就经常对葛峰说:“我在舞蹈、模特界有很多朋友,想干点事啊!”葛峰就说:“宝宝才4个月,不是正在吃奶吗?”刘湘振振有词地说:“国家法定的产假不是4个月吗?我不想在家当保姆!”“幕墙公司才关门,你又要折腾什么事啊?我可没有钱投进去!”葛峰没好气地说。

刘湘说没指望他投钱。2014年5月底,刘湘擅自将山东老家的母亲接来带孩子。一个星期后,看岳母没有走的意思,葛峰问刘湘:“妈要住多久啊?”刘湘说:“啊,忘记告诉你了,我创办了一家模特培训公司,没有时间照顾女儿,特意将妈接过来照顾女儿。”葛峰又一惊:“这么大的事,怎么不跟我商量啊?”刘湘就说:“你观念太保守,跟你商量你会同意吗?”经仔细盘问,葛峰才知道,刘湘向亲戚朋友借了80万元,在朝阳区创办了一家模特培训公司。

从此,“先斩后奏”成了刘湘的行事作风。葛峰稍有意见,她就说葛峰没用,不懂得创业,两人经常发生争吵。而每次争吵后,葛峰都以好男不与女斗收场。

刘湘在北京的人脉不错,模特公司办起来果然有了赢利。从此,刘湘在家更是说一不二,葛峰也只好宽容为怀。他能做到的就是每到月底去银行还“月供”。他总觉得只有把银行的贷款还清了,他才是房子真正的主人。

葛峰做梦也没想到,他的宽容竟让妻子把房子抵押出去了!不管刘湘怎么解释、求饶,都无法平息葛峰的怒火。在葛峰的追问下,刘湘才将事情的经过告诉他:原来,2014年年底,刘湘打通了几家影视公司、平面媒体,接到了一个50位模特的培训项目。然而要完成这个项目,公司要请老师、租场地、添置设备等,经过预算,公司至少要150万元的投资。

可贷这么多钱,银行要实体抵押。刘湘找遍了北京的亲戚朋友,都没人帮她度过这个坎。就在她一筹莫展时,有同学告诉她,他有个朋友在北京开了一家借贷业务的中介公司,特别神通广大,没有他们贷不到的钱,并将中介公司朋友的联系方式告诉了刘湘。

刘湘就拨通了中介公司的电话。接电话的人自称叫高名,得知刘湘目前急需一大笔钱,高名稍作思忖就问:“你在北京有房子吗?如果有可以用房子抵押贷款。”

刘湘回答说:“房子倒是有一套,这主意我也想过,但那是我老公的婚前财产,老公向来谨小慎微、观念保守,抵押他的房子他绝对不同意!”高名说:“你不让他知道不就行了!”经过讨价还价,高名同意将中介费降到10万元。刘湘赶到中介公司,与高名和公司的负责人深谈了一次,达成初步的合作意向。

高名向刘湘保证,只要她提供房子的产权证和夫妻俩的身份证,他们会在最短的时间内将贷款办下来。2015年4月16日晚,刘湘将丈夫的身份证,连同房产证一起交给了中介公司的高名,并问:“这事靠谱吗?毕竟房子是我丈夫的婚前财产。”高名说:“这事好解决,只要再加上一份葛峰委托刘湘办理抵押贷款的委托书、一份相应的公证书就大功告成了。”

180万抵押婚姻,

如何解救“创业病”

2015年4月18日刘湘与中介公司签订了抵押贷款协议,委托中介公司协助她办理房屋抵押贷款事宜。过了3天,高名给刘湘打电话说,因为刘湘贷款的目的是用于公司经营,所以按银行的规定,还要由刘湘的模特培训公司与一个第三方公司签订买卖合同,这样,她的贷款才能从银行申报成功。刘湘就犯难了:“我到哪里去找这个第三方公司呢?人家会答应吗?”

高名说:“你放心,这个买卖合同和第三方公司都由我们来办,你只要在上面签字、按手印就行!”刘湘爽快地答应了,第3天就去中介公司签名、按手印。可是,委托书、公证书等还要葛峰的签名,这可把刘湘难住了,银行把关很严,签名人必须与身份证上的信息相符。高名说:“这事不难,我找一个同事顶一下就行了!”高名叫来3位男同事说:“你看我们谁像你老公,就让谁签名!”

刘湘还是不放心地问:“银行的人看不出来吗?”高名说:“放心,只不过是走程序而已!”于是,刘湘就挑选了年龄、相貌与老公比较吻合的陈诚临时充当她的“老公”。果然,当刘湘怀着怦怦直跳的心和高名、陈诚一起到银行申报贷款时,竟然顺利地通过了。高名解释说,他们有熟人。

2015年6月27日上午,高名给刘湘打来电话说:“你去银行查一下,贷款已经到账了!”

180万巨款才2个月就办成了,刘湘简直不敢相信,直呼:“真的吗?”刘湘马上开车来到银行,一查,果然扣除了该房子欠银行的10万余元手续费,167万余元已经打到了她的银行卡上。

听完刘湘的抵押贷款的经过后,葛峰明白了,除了中介公司明显的违规操作外,银行更存在审查不严的责任。葛峰决定追究这家中介公司和银行的责任。可是,当他逼着妻子来到当时的中介公司时,这里早已人去楼空,所谓的第三方公司也无处查找了。2015年8月9日,葛峰以抵押贷款合同无效为由,将银行到朝阳区法院。

在法庭上,银行的律师称,这件事他们可以假设为夫妻俩和中介公司相互串通损失银行的利益。葛峰不由怒火中烧,这件事于他来说非常冤枉,他什么都不知道,无端地花费了许多时间和精力,弄得生活工作一团糟。

葛峰认为银行审查程序过于简单,存在一定的失误和过错。可银行却认为,这事不怪他们,只能怪葛峰的妻子刘湘。因为刘湘每次来银行办理贷款手续时身边都陪有一个“葛峰”。他们妇唱夫随、配合得太完美了。而银行的审查,就是认定葛峰的信息是不是真的,他们尽到了审查义务,而葛峰银行,只不过是拿银行出气而已。

葛峰败诉了,这就意味着葛峰要想拿回自己的房产,就得他的妻子刘湘。

然而,夫妻一场,还生了女儿,葛峰清楚如果刘湘、追究她的法律责任,刘湘可能要坐牢。他不想将事情做得太绝,以免伤害无辜的女儿。但是,刘湘瞒着他干了这么大的事,自己实在无法原谅她。尤其是他觉得刘湘胆子太大,为了达到目的她可以不择手段,今天她抵押房子,说不定明天就会抵押他。他不想与她过这种“先斩后奏”过山车一般的日子。

2015年9月,葛峰愤然与刘湘离婚,法院判决刘湘必须还清银行的贷款,并且将房子归还给葛峰。

按揭房贷贷款公证书范文第2篇

住房公积金指南

住房公积金贷款是由本地住房公积金管理中心委托商业银行发放的政策性个人住房贷款,指缴存住房公积金的本地职工,在本地购买自住住房,并提供担保所申请的贷款。

(一)贷款种类:

购单位房改房,商品房、经济适用房、二手房、集资建房、组合贷款。

(二)申请公积金贷款需要具备的条件:

1.具有本地城镇常住户口;

2.申请前连续足额缴存住房公积金时间在6个月以上;

3.购房首付款的金额不低于所购房价30%;

4.签订了购房合同;

5.具有稳定的经济收入和偿还贷款的能力;

6.没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务;

7.本地房改资金管理中心规定的其他条件。

(三)贷款额度: 按现行规定,公积金贷款额度应当同时符合下列限额标准:

1.公积金贷款总额不得超过购买住房总价款的70%;

2.公积金贷款每户不得超过20万元。

(四)贷款期限:

公积金贷款最长年限不超过20年,并且不超过借款人法定离退休年限。

(五)贷款利率:

1--5年的公积金贷款年利率为: 3.6%;

6--30年的公积金贷款年利率为:4.05%。

(六)贷款保险:

贷款年限1-5年的,保险费率为贷款本息的1‰;

贷款年限6--10年的,保险费率为贷款本息的0.8‰;

贷款年限11-20年的,保险费率为贷款本息的0.6‰;

贷款年限20年以上的,保险费率为贷款本息的0.4‰;

房产抵押保险费须在贷款时一次性付清,若职工提前还清贷款,可按提前年数退还多付保险费。

举例:某职工申请住房公积金贷款8万元,贷款期限10年,该职工应付房产抵押保险费按以下方法计算:

(1)贷款年限为10年的8万元公积金贷款,月均还款额为811.86

(2)还款期数:10年x12月/年 120个月

(3)贷款本息:811.86x120 97423.20元

(4)年保险费:97423.20x0.8‰= 77.94元/年

(5)10年应付保险费合计:77.94x 10=779.40元。

(七)贷款程序:

1.申请公积金贷款的职工先到本地房改资金管理中心领取《住房公积金贷款申请审核书》,按照规定内容 如实填写;

2.房改资金管理中心从收到借款人填写好的住房公积金贷款申请审核书及有关证明材料之日起,在一周内进行审查并作出准予贷款或者不准予贷款的决定。准予贷款的由本地房改资金管理中心出具审核意见及《委托贷款通知书》;

3.借款人持房改资金管理中心出具的《委托贷款通知书》,到受委托银行签定借款合同;

4.若职工所购住房的开发商不能提供按揭担保,职工可以用银行存单质押或其他房产抵押贷款,用其他房产抵押贷款须对该房产进行评估并办理抵押登记。

(八)贷款偿还:

借款人应自银行发放贷款后的第二个月起,按月偿还贷款,逾期加收滞纳金。若借款人拟将贷款本息一次性还清时,可向房改资金管理中心申请,提取本人及其直系亲属的住房公积金的存储余额偿还所欠贷款本息。

住房公积金使用指南

如果您是住房公积金缴存人,有下列情形之一的,可以提取本人住房公积金

(一)购买、翻建、大修自住住房的;

(二)离休、退休的;

(三)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;

(四)出境定居或户口迁出本市和非本市户口与单位终止劳动关系的;

(五)偿还购房贷款本息的;

(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的;

(七)职工与原单位终止劳动关系满三年仍未重新再就业,且男职工年满45岁,女职工年满40岁的。

如果需申请提取住房公积金需要提供以下证明资料:

各项共需资料

1.职工本人支取住房公积金申请(本人签名);

2.职工本人身份证复印件;

3.职工所在单位出具证明(注明售房款账户户名、账号及开户行行名);

(以上资料在下列项目中均需提供,不再赘述,以下所列的各项目是在以上资料的基础上需再补充的资料。)

(一)职工购买单位自管房应提交下列证明

1.《单位出售公有住房审批表》评估部门意见栏,审批部门意见栏未签章的原件及复印件(验原件,留复印件);

2.如系购买配偶方住房,应出具结婚证复印件或单位出具的婚姻关系证明。

(二)职工购买商品房、经济适用房员安居房应提交下列证明

1.购房合同原件及复印件(验原件,留复印件);

2.系购买配偶方住房,应出具结婚证复印件或单位出具的婚姻关系证明:

3.出售方提供收款账户户名、账号及开户行行名;

4.出售方提供购房人交款情况证明;

5.交款单复印件。

(三)职工建造、翻建、大修自住住房应提交下列证明

1.《私房产权证》原件及复印件;

2.《施工合同》复印件及《施工许可证》复印件,翻建另需提供《建设规划许可证》复印件;

3.如系购买配偶方住房,应出具结婚证复印件或单位出具的婚姻关系证明。

(四)职工参加所在单位集资兴建住房,应提交下列证明

1.职工所在单位有关集资文件、通知及花名册复印件;

2.自治区计委下达的投资计划复印件或与开发商签定的购建房合同协议复印件;

3.如系购买配偶方住房,应出具结婚证复印件或单位出具的婚姻关系证明。

(五)职工离、退休应提交下列证明

职工所在单位劳动人事部门批准离、退休文件复印件或离、退休证的复印件。

(六)职工完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系应交下列证明

1.劳动鉴定部门出具的伤残鉴定复印件;

2.单位出具解除劳动关系批文复印件。

(七)职工出境定居应提交下列证明

1.前往国出具的移民(定居)签证,公安机关出境管理部门出具的出国定居证明,前往港澳通行证或港澳身份证复印件;

2户籍管理部门出具迁出证明。

(八)职工偿还购房贷款本息应提交下列证明

1.贷款合同或按揭协议复印件;

2.贷款行提供的个人贷款户户名、账号及贷款行名、行号;

3.贷款余额表。

(九)职工房租超出家庭工资收入规定比例的应提交下列证明

1.夫妻双方工资收入证明;

2.租赁房屋合同或协议原件及复印件(验原件,留复印件)。

(十)职工在职期间去世,其受遗赠人或合法继承人应提交下列证明

1.受遗赠人或合法继承人支取住房公积金申请(本人签名);

2.受遗赠人或合法继承人身份证复印件;

3.职工所在单位出具的证明;

4.公证处出具的证明合法继承人或受遗赠人身份的公证书。

(十一)职工调往外地应提交下列证明

调令复印件或户口迁出证明。

按揭房贷贷款公证书范文第3篇

挪用房款

林宁是南京某公司的部门经理,这几年手上有了些资金结余后,就和妻子商量,准备将位于南京市区长营村22号一小套房子卖掉,再添钱重新购一大套房子。

2007年5月中旬,他来到南京一家规模较大的二手房中介公司――南京融众房地产投资顾问有限公司(下简称“融众公司”)登记卖房。没过几天,融众公司业务员打电话告诉他,有一个叫周小平的买主看中了他的房子。5月28日,林宁及周小平与融众公司签订《房地产买卖中介合同》,约定周小平以39.6万元价格购买林宁的此套住房,房款分3次付清,其中23万元尾款通过银行贷款支付,由融众公司协助周小平办理银行贷款,并由融众公司于出件后30个工作日转付给林宁,林宁于2007年8月1日将房子交给周小平入住。同时,林宁与周小平签署了《房地产买卖契约》。

办理银行贷款需要担保,融众公司就将林宁、周小平带到了南京一家担保公司办理贷款手续。担保公司拿出《交易服务委托协议》《贷款划款委托协议》《贷款合同》《个人划款承诺书》等一系列空白文书让林宁和周小平签字。林宁不放心地问,为什么不填写完毕了再签字,担保公司满不在乎地说:“这些都是办理贷款的一种形式而已,到时候你只要拿到购房款就行了。”

几天后,融众公司的业务员告诉他:“周小平购房贷款银行已经批下来了,已经划到了担保公司账户,担保公司又依照约定划到了融众公司账户。你赶快依照《房地产买卖中介合同》《房地产买卖契约》,到房产局办理过户手续。过户手续一办完,23万元尾款就能交付到你手中了。”

第二天一大早,林宁与周小平到南京市房产部门办理了过户手续后,林宁赶到融众公司拿钱。可一到门口,他倒吸了一口凉气,许多前来领取卖房尾款的业主围满了大门。公司一位负责人不停地解释:“暂时没钱!”

“我的尾款银行贷款不是才批转下来吗?钱哪里去了?”他冲破人墙,一口气跑到融众公司总经理办公室,质问他卖房尾款的下落。见林宁不依不饶,总经理武文只好如实相告:2005年年底时,公司前任法人代表钱强提走了公司账户上的300多万元去投资,“这些都是业主卖房的房款。”

融众公司为何如此胆大妄为动用业主的房款呢?原来,他们利用的是业主买卖房子的房款在公司账户上会有10多天的滞留时间,用后面的房款补上这个漏洞,“拆东墙补西墙”。谁料到,这300多万元提走后,杳无音讯,后面的房款又来不及填这个窟窿,问题一下子全部暴露出来。

为了缓解矛盾,融众公司四处筹措资金还债,但仍有300多万元的窟窿。

对簿公堂

2007年8月1日,周小平手拿已经过户的房产证找到林宁,要求他依约如期搬离,以便按期入住。然而,林宁以还有23万元尾款没有拿到为由,拒绝搬出。

周小平拿出当初签订的契约和银行按揭还款单据,证明自己已经履行了全部义务,目前是这套房子的合法所有权人。至于尾款,周小平说,他没有截留一分,融众公司挪用了,应找融众公司算账。

一个要搬进,一个不肯搬出,双方僵持互不相让,多次发生肢体冲突。

按照有关规定,房产以登记为准,这套房子既然已经登记在周小平的名下,而且周小平已经付清了房款,周小平对房产享有所有权。

林宁觉得迟迟不搬不是办法,于是联合众多受害的业主向南京市警方经济犯罪侦查部门报案。然而,这种挪用业主房款的行为到底是经济犯罪还是经济纠纷,警方也一时难有定论。

为了快速拿到自己的卖房款,林宁委托江苏三法律师事务所戎浩军律师作为诉讼人,准备将融众公司告上法庭。

接受委托后,戎浩军律师了解到融众公司目前账户上已无分文,而且欠了大批债务,并且由于挪用房款,公司已被南京市房产部门勒令停业整顿,现处于瘫痪状态。这意味着即使林宁打赢了官司,也拿不到钱。

“周小平购房的银行贷款既然划给担保官司,担保公司又怎么划到了融众公司账户上?”戎律师在收集相关证据时发现,银行对房款没有尽到特别注意义务,公证处的含糊公证,担保公司搞业务转包坐地分钱等原因,导致林宁卖房的尾款最终被融众公司挪用。于是,他于2007年9月5日,将融众官司、建行江苏省分行、南京市公证处、担保公司一同告上南京市白下区法庭,要求融众官司偿还售房款23万元,其余被告承担连带责任。

2007年9月25日,法院开庭审理此案。

法庭上,林宁及其律师认为,建设部和中国人民银行2006年12月联合下发的321号文《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》第5条规定:交易当事人可以通过合同约定,由双方自行决定交易资金支付方式,也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算专用存款账户;第6条规定:对本《通知》下发后新发生的业务,通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的,房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户,账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构,名称后加“客户交易结算资金”字样,该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。本案中,建设银行将款项发放给买卖双方以外的第三方账户,无论是从民法还是从行政法规的角度来看,都是违法的,其行为存在重大过错。虽然,建行辩称其放款行为是依据《划款承诺书》进行的,但银行却违反了321号文件中,对客户交易结算资金的安全所负有的特别注意义务。

建行江苏省分行认为,根据与周小平的约定,将银行贷款划至担保公司,至于之后担保公司如何将上述款项转入融众公司、融众公司如何转移上述款项,与建行无关。原告所称321号文的意旨在于规范房地产经纪机构或交易保证机构的市场行为,强调房地产管理部门对客户交易结算资金专用存款账户的监管责任,但对从事住房贷款业务的商业银行未设定任何义务。

至于为什么将南京市公证处告上被告席,原来当初在担保公司签订的空白文书中,有一份双方同意将按揭贷款划入融众公司账户的协议。而林宁和周小平自始至终就根本没看到过公证员。再者,一般此类公证都要写明是“在我的面前”,即公证员面前签名,以证明公证员在场,但该公证独独把这句话改成了“在江苏省南京市”,模糊处理。显然公证处打算就公证员不在场一事蒙混过关。因此,公证处未能依法履行法定义务,在公证员未到场的情况下,违背买卖双方真实意思表示,出具公证书,导致原告财产损失。

公证处辩称,原告的财产是被告融众公司造成的,公证行为与原告损失之间没有必然的联系,故不应该承担连带责任。

担保公司也认为,将贷款划入融众公司账户是林宁和周小平在划款承诺书上签字同意并经公证机关予以公证,担保公司不应该承担连带责任。建设部、中国人民银行321号文并非部门规章而是内部文件,不具有普遍约束力,不应当作为处理民事案件的依据。

连带责任

庭审后,法院对此案进行了调查,发现被告中介公司、担保公司、公证处、银行之间均是稳定的业务工作关系,中介公司揽到业务后,就介绍给担保公司,担保公司是在银行存了50万的担保金,而且和固定的银行有协议的情况下才能经办该行的贷款业务,遇到公积金贷款的单子在银行贷款时,担保公司得换为另一家担保公司。担保公司收取购房人的费用后,再与公证处、办理公积金的担保公司分成。

2007年10月22日,南京市白下区法院作出了一审判决。

法院认为,各被告在共享相互的资源基础上各谋利益的同时,对客户交易结算资金的安全负有基本的注意义务。

法院认为,房款划给担保公司虽然有交易市民签字的协议书,但银行既未就此向交易市民审核,又对担保公司没开房款专用结算账户放任不管,所以银行被判有过错。

法院认为,公证员未亲眼看见交易市民在承诺书上签名,即未亲自办理该公证事宜,违反了其对客户交易结算资金安全的基本注意义务,在客观上导致了融众公司侵害原告合法权益的后果,应该承担连带赔偿责任。

最后法院判决融众公司在判决生效10日内返还原告林宁购房款23万元,建行江苏省分行、南京市公证处以及担保公司要对被告融众公司返还房款不能给付部分,承担连带赔偿责任。“有了银行和公证处、担保公司来赔偿,市民这300多万应该能讨回来。”戎浩军律师在接受记者采访时说。

亟待立法

在采访中记者了解到,我国目前有关二手房交易的相关法律法规严重缺失,没有法律规范这笔巨款的保存、使用和管理。中介公司是否利用流过手中的钱财牟利,全凭他们的自觉。由于监管真空,中介商自然不会放过巨额的现金流中蕴藏着的巨大“商机”。于是截流资金,用于炒股、放贷。据南京市房产部门的一位官员透露,房地产公司资金紧张时,往往从房产中介公司借贷,利率很高,短期月息都在10%到20%。房产中介之所以有钱可贷,就是因为有这个巨大的现金流。

房屋中介如果拿着房款去炒股或放贷,都是风险极大的投资活动。一旦借贷的资金链断裂,或股市出现暴跌,本小利大的房产中介公司当然会破产,而受损失的还是广大售房者。

《房地产中介服务管理办法》虽然规定“因房地产中介服务人员过失,给当事人造成经济损失的,由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿”,但单凭这一点是不能保护售房者的。

按揭房贷贷款公证书范文第4篇

一、商业银行个人住房信贷操作风险现状

根据2004年通过的《巴塞尔新资本协议》,操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。也就是说,操作风险可以分为四类:人员因素引起的操作风险、流程因素引起的操作风险、系统因素引起的操作风险和外部事件引起的操作风险。人员因素引起的操作风险包括操作失误、违法行为(员工内部欺诈、内外勾结)、违反用工法、关键人员流失等情况。流程因素引起的操作风险又分为流程设计不合理和流程执行不严格两种情况。而系统因素引起的操作风险包括系统失灵和系统漏洞两种情况。外部事件引起的操作风险主要是指外部欺诈、突发事件以及银行经营环境的不利变化等情况[2]。近年来,我国商业银行个人住房信贷业务已成为其信贷营销工作中新的热点,并为商业银行调整信贷结构、提高资产质量和经营效益起到了有效的促进作用。然而随着业务的快速发展,个人住房信贷操作风险隐患也逐渐暴露和显现。

1.贷前调查不到位

由于一些银行信贷工作人员责任心不强,对房地产公司的经营和项目运作情况及借款人资料调查不细致,把关不严,或者对房地产经营和运作缺乏了解,自身综合业务素质不高,对借款人不能做出客观合理的评价,给贷款造成后患。

2.贷时审查不严格

由于忽视对贷款投放和规模指标进行严格窒息的审查,给不符合条件的项目开发商提供按揭贷款。缺乏科学量化的客户评价体系,主观人为判断成分较大,贷款审查注重抵押,不注重借款人还款能力。总经理(行长)权利过大,缺乏监督,对信贷委员会的判断可施加影响,使关系贷款大行其道。

3.贷后检查不及时

由于信贷人员缺乏责任心,使得对贷后管理和检查流于形式,未能及时发现贷款潜在风险或及时采取有效防范措施,化解和处理贷款风险。商业银行内部大多都没有一整套行之有效的贷后管理办法,对分布在广大地域的个人客户后续管理难以跟上。另外,由于客户分布较广,贷后管理成本较大,信贷人员缺乏上门了解情况的积极性,只有待贷款逾期时,即贷款出现风险时才上门催款。

4.信贷从业人员素质不高,员工的综合素质低

有些经办个人住房消费信贷业务的工作人员是刚刚从其他岗位调入的,以往没有从事过信贷业务,又未经过上岗培训,缺乏基本的专业技能;有的虽然从事过信贷业务,但是业务水平及综合素质也不高,对借款合同、抵押合同、公证书、保险单中的要素及房地产相关的法律法规知之甚少,以至出现借款合同中的金额、利率、期限、违约责任等重要内容填写不全,合同要件非本人签字,抵押房产地址不详,抵押合同未办理备案登记手续或重复抵押,保险期限短于贷款年限等低级错误;个别员工甚至利用职权之便违规操作发放贷款而引发案例,导致银行操作风险上升,形成风险隐患。

二、商业银行规避个人住房信贷操作风险的对策建议

1.加快信贷体制创新

(1)再造简洁的住房贷款业务流程。香港银行业住房按揭业务的风险防范、控制和化解机制建设上非常完善,建立了明确、清晰、细化的具体操作流程。如:在贷前审批环节,会综合考虑楼盘的各种因素和价格确定不同的贷款成数限制,根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件,根据贷款额度不同建立分层次的审批授权体制,认真调查借款人的真实收入、过往信用记录等:在贷后管理上,建立了较完善的信息管理系统,按贷款的风险分类状况及时编写风险情况分析报告;建立了客户还款和贷款催收提醒制度;将贷款情况及时录入信贷管理信息系统,利用信息系统做好贷款的管理工作。因此,商业银行要加快实施个人住房信贷操作流程标准化,并严格执行个人住房信贷的相关制度和操作规程。

(2)建立识别、衡量、监督与控制操作风险的管理系统。随着商业银行风险管理平台工程的建设,应该说,商业银行对原有业务和产品的风险的识别和评估是比较充分的,但对于新推出和开发的新产品、新业务和新系统的事前操作风险的评估却有所欠缺。因此,我们应当建立包括衡量操作风险的必要方法(如控制风险自我评估法、重要风险评估法和积分法等)在内的,能够及时的识别、准确的衡量、持续的监督和控制操作风险的体系,保证对各种产品、业务和系统的操作风险能进行事前识别,并使用适当的策略来调整操作暴露,建立起可以持续监督、控制或缓解操作风险的管理系统[3]。

(3)实施产品、区域和客户结构调整,差别化营销。一是在产品上,房地产开发贷款以支持有利于满足广大居民的住房消费需求,能带动个人住房贷款发展的普通商品房、经济适用房开发建设为主;而商业营业用房的销售率较低,在当前调控部分行业过度发展的背景下,更易形成空置,预期的市场风险将提高,要严格控制;高等院校学生公寓建设项目因占用信贷资源期限长、不利于带动个人按揭贷款发展,在目前信贷规模大幅度减少的形势下,要进一步收缩;对国家明令限制的党政机关办公楼和培训中心、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目严格禁止发放房地产开发贷款;同时,房地产开发项目资本金比例要严格执行提高到35%以上的规定,对住宅以外的商业用房开发等项目资本金比例要提高到40%以上。二是在区域上,实施重点城市优先发展战略,集中有限资源,加大对经济较为发达、市场需求旺盛的中心城市以及房地产市场发展起步较晚、发展空间较大的城市的支持力度;对经济欠发达、房地产市场疲软的市县谨慎介入。三是在客户上,严格实施信贷准入、退出政策,加大支持资金实力强、资质等级高、开发业绩好、经营稳定、信誉良好并且拥有较好住房开发项目优质重点客户;加快清理退出资金实力差、资质等级和信用等级低、开发项目空置率高、有不良信用记录、金额在100万元以下、抗风险能力弱、运作不规范的中小企业和项目公司等劣质低端客户,进一步优化商业银行房地产信贷客户结构,促进房地产信贷业务健康发展。

(4)建立健全违约处理机制。当购房者不能按照贷款合同如期偿还贷款本息时,贷款人会按照合同进行违约处理。健全的法律体系及严格的执法使得贷款银行能够得到应有的保护[4]。如许多银行都要求:①贷款还清之前,借款人应在每年初将当年的住房保险单据寄送到贷款银行:②借款人应按照确定的还款计划及时足额地还款,逾期即开始计算贷款罚息:③逾期30天,贷款应收本息要记入逾期贷款科目,逾期60天以内要登门催收贷款本息和罚金,逾期60-90天贷款银行要对这笔贷款做呆帐损失分析,作出延期归还贷款还是着手处理抵押物的选择:④逾期90天后,该贷款记入呆帐科目,贷款银行即可向法院提出强制拍卖房屋的诉讼:⑤对不良的借款人,贷款银行可主动向有关专业资信评估机构报告,把借款人的不良信用记录在电脑资信网络,这会影响借款人日后的借款能力。

2.严格执行操作流程

(1)优选开发商和开发项目。为了防止“病从口入”,必须从贷款的源头抓起。首先,在选择合作伙伴方面,应当选择经济实力强、资质等级高、开发业绩突出、负债比率较低、信用状况良好的开发商进行合作;其次,在选择开发项目方面,要选取地段区位好、环境布局优良、设计规划合理的优良项目,且项目实际投入资金要达到规定的比例;第三,银行要对按揭贷款资金进行严格监管,确保按揭贷款资金用于项目建设。这样,才可以真正从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全。由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回购,从而大大降低贷款的风险程度。

(2)规范按揭申请的受理工作。在受理住房贷款按揭申请时,必须严格按操作流程执行,坚持到现场调查,与借款人见面,特别要注意观察和了解购房者对所购房屋信息的熟悉程度,购房原因、生活和收入情况等,判断其购房行为及所提供资料的真实性。

(3)严格把好审批关。专职审批人在对按揭数和交易价格偏高、收入证明不真实、购房人身份有问题、购房意图不真实等按揭申请应有所警惕。对确有“假按揭”嫌疑的,要及时调查核实,一旦发现“假按揭”,要对已销售并办理抵押登记的房产不予注销抵押登一记手续,同时停止开发商的按揭贷款办理,回收开发贷款,并追究经办人责任,在必要的情况下,依法提讼。另外,在审批过程中,可视借款人的实际收入情况适当调整首付款比例、贷款金额、还贷年限、月还款额,尽量减少贷款风险。

(4)严格贷款的审查和管理。目前湖南省的个人征信系统尚未全面建立,审查借款人资料的真伪是一大难题,但是如果商业银行内部加强管理,信贷人员严格执行规范的操作流程,具有高度的责任心,认真进行调查和审查,也能使风险得到有效控制。第一,推行个人住房按揭中心的业务运作模式,统一标准和条件,实行严格的审贷分离,不仅可以使人力资源、信息资源、技术资源得到充分整合利用,还可以减少或杜绝因操作不规范、审查不严格而形成的贷款风险。第二,不断完善个人住房按揭贷款管理办法,实行工作目标和风险管理责任制。充实信贷员队伍,加强职业道德和业务素质教育,将个人住房按揭违约贷款的催收及转化工作作为贷后管理的主要内容来抓,并采取定期或不定期的专项检查、常规检查、稽核检查等方式加强贷后的跟踪管理,及时发现和解决问题,以确保整体贷款质量优良。

3.开展管理制度创新

(1)实行房地产贷款的封闭运作。在日常业务开展中,采取对项目进行封闭管理的方式,对项目资金账户进行监管,实施收支两条线管理使资金保证用于项目的建设上。在房产商四大块资金来源中,银行借款采取开发贷款与个人按揭贷款衔接的做法,在一定阶段开发贷款转成个人住房按揭贷款。企业自筹资金部分如果有向股东方的借款,则在银行贷款之前与企业签订协议,商定股东方的抽资须在银行还贷之后,同时严格控制项目的自筹资金比例,如果项目资金出现缺口,则要开发商限价进行发售,以保证项目的建成。预售款回笼之后进入监管账户,其中10%先用于归还贷款,其余部分进入正常工程开发账户用于在建工程,工程完工后销售款则完全用于还贷。

(2)完善银行抵押措施。在贷款的担保措施上,在项目的前期以土地进行抵押,当项目完成到一定的工程量时(一般为25%,总承包合同签出以后),再转为在建工程抵押,以确保抵押物的有效性。同时,对抵押标的进行全部财产的保险,以防不确定因素的出现。

(3)研制满足借款人多种需求的还款法。要推出个人住房等额本息还款法,等本金还款法,递增还款法等适应不同消费者选择的还款方式,有效地满足客户需求,同时也可降低银行风险。

(4)开展信用担保业务。道德信用只是个人信用的一小部分,财产信用才是个人信用的主体。我国目前有上十万亿居民储蓄资产,这是巨大的、有待开发信用担保资源[5]。目前各类投资担保公司发展十分迅速,银行在开展住房信贷时,可适当考虑要求担保机构为个人消费者或房地产商提供信用担保。其次,发展信用保险业务。住房信贷部门与保险公司合作开展信用保险业务,将个人信用风险分散开来,由住房信贷部门、保险公司和住房贷款申请人三方共同承担,可以降低各主体承担的风险。

参考文献:

[1]王敏.王洪卫.入世我国住房金融快速发展的重要契机 .中国房地产金融,2001,(5)

[2]伍军.建立我国住房抵押贷款商业担保机制.中国房地产金融,2003,(4)

[3]王舒.住房信贷竞争应当“质量升级”.房地产时报,2003,(1)

[4]倪锦忠.张健友.闻玉璧现代商业银行风险管理.北京:中国金融出版社,2003

[5]王爱俭.孟昊.建立我国个人信用制度对策研究.金融与保险,2002,(9)

按揭房贷贷款公证书范文第5篇

10年前,每到电视里的抽奖节目,我们就会看到公证员的身影。对于很多人来说,这是对公证最早也是最深刻的印象。那个时候,绝大多数人都觉得,公证和自己的生活无关。

但这几年,在不知不觉间,公证已经从方寸之间的屏幕里走了出来,和我们每个人的关系越来越紧密。近期,新闻也做了相关报道,随着公民法治意识的增强,选择公证的市民越来越多,公证的内容也是“五花八门”,关于婚姻与家庭的新型公证层出不穷。

在北京多家公证处的网站上,咨询公证的内容有一多半是婚姻家庭类的。以前一谈到亲人之间要做公证,人们立刻会表示鄙视和反对,认为这是很伤感情、很不好的一件事。当越来越多的人开始走进公证处后,我们发现,公证的变化,其实是时代和婚姻变迁的浓缩体现。

关于公证的新现象

人们选择去做公证,总是有原因的。

有些公证是为了安全感。随着房价的飙升,关于房产的公证上升为婚姻家庭类公证中最红火的一项,其中,80%以上涉及房产。尤其是《婚姻法解释三征求意见稿》出台后,前来咨询婚前房产公证的人数迅速增多,这些人大多数是准备结婚的女性。她们对于婚姻的信任感在逐步降低,如同一位来咨询的女士说:“不是不相信男朋友,是不相信这个社会。”

有些公证是为了爱。刘女士的丈夫不幸患上了尿毒症,为了挽救丈夫的生命,刘女士决定通过手术将自己的一个肾脏捐献给丈夫。根据《人体器官移植条例》,医院要求刘女士办理关于《自愿捐肾声明书》的公证。刘女士对丈夫的爱深深打动了公证人员,公证书很快就出具了,而且公证处免除了他们的公证费用。

有些公证是为了避免伤害。如今,不仅很多夫妻在婚前进行个人财产公证,父母也加入到为孩子的婚前财产做公证的行列。北京市方圆公证处就接到过不少这方面的咨询。父母用大半辈子的积蓄给孩子买了房子,等孩子结婚后,条件好的父母还要接着给孩子还贷款。可老人心里不踏实,就像一位母亲说的,谁不盼着孩子好?谁不想让孩子的婚姻幸福?可“80后”的那些孩子,动不动就说离婚,我们老人承受不起这些。说到底,还是不信任孩子,更不信任孩子爱的那个“外人”。

有些公证是出于无奈。有老人给孩子的财产做公证,也有孩子给老人的财产做公证。随着老龄化社会的到来,老年人再婚成为不可避免的现象。不少孩子强烈反对父母再婚,就是害怕别人家的儿女惦记自家的钱财。无奈之下,不少老人同意子女们把自己的财产拿去做继承公证。一旦涉及财产,似乎亲人之间也无法信任,何况是“居心不良”的外人?

在巨大的利益面前,骗取公证成为婚姻家庭类公证的一个新现象。去年,北京市海诚公证处就遇到过这样的事情。一位再婚的女士想申请办理房产出售的委托书公证,公证人员经过审核后发现,她想委托出售的房屋是和再婚丈夫于婚后买的,属于夫妻共同财产,于是,公证员拒绝了她的申请。几天后,这位女士再次来到公证处,她刻意换了一个公证员,并且隐瞒自己结婚的事实,想骗取公证,最后,还是被公证员识破了。

有骗公证的,就有骗“被公证”的。在婚外情层出不穷的时代,由此引发的情感和经济纠葛剪不断、理还乱,也带来了让人哭笑不得的公证故事。有一位中年男士给情人写了一份手写的赠与后,不知道出于什么原因想反悔,于是要撤销赠与,并且想到公证处公证。搞笑的是,他想偷偷地把这事儿给办了,让情人“被公证”。

看到这里,对于这个时代最热门的公证是什么,大家心里也应该有谱了。那么围绕着这些公证新现象,又上演了哪些悲喜剧呢?公证让我们的婚姻尝到了甜,还是嚼尽了苦?

关键词之一:房子

房子公证了,婚快没了

倾诉人:韩金金 26岁 公务员

韩金金长这么大,连公证处门朝哪儿开都不知道。但就在离婚礼只剩不到3个月的时候,“公证处”却成了她生活的主旋律。

韩金金和未婚夫张涛从小就认识,他们的父母都是电力系统的领导,两家在当地也算是小有头脸的人物。他们老家的规矩,男方出房,女方装修,再送辆车当陪嫁。本来,韩金金家没觉得什么,家家户户都是这么结的婚。张涛家条件好,一年前就付了60万元首付在市中心最好的小区买了套跃层的复式,18层,将近200平方米,推开窗户就能看见海。装修前前后后弄了小半年,地方大,老两口怕装修污染,选的都是高级环保材料,再算上家具和电器,韩金金家贴进去30万元。年底前,又给小两口买了辆将近20万元的车。婚礼定在“五一”,酒店早就订好了,双方的亲戚朋友加起来得有50桌。

一切按部就班地在准备中,可突然有一天,韩金金的爸爸上着上着网,就跟房子起火似的急着把金金和老伴都叫到了电脑边。两人凑过去一看,新闻上说,《婚姻法解释三征求意见稿》出台,上面说,以后一方付了首付的房子,就算是这方的婚前财产了,离婚后还归首付方所有。韩父指着电脑说:“你看看,这咱们不是亏大了吗?他们家出了首付,以后金金还得跟着张涛还月供,离了婚,这房子都算张涛的?更何况,咱家还贴了30万元装修呢。房子是升值的,可装修和电器那可是贬值的,到时候,房子是人家的,咱们贴了那么多钱可就打水漂了!再说了,你又没驾照,那车还不是张涛开吗?”韩母一听,就要给未来亲家打电话,“那赶紧跟他们说说,咱们也出点儿房钱,让他们把咱们金金的名字也写上。”金金一听,赶紧把电话扣上:“你们干吗呀?我和张涛好着呢,他还天天开车接送我上下班呢,你们这是咒我们离婚呢!”

可韩父和韩母思来想去,还是准备第二天跟亲家谈谈。没想到,对方一听他们的意思,马上忙不迭拒绝:“不是不愿意让你们出钱,你们想想,咱们这地方,男方不出房,那不是让别人看笑话吗?再说了,我大大小小也是个局长,一堆人看着呢,你们不能让我下不了台不是?”韩父听了就觉得心里来气,你这是拿着规矩和地位压我,不就是比我高了一个级别吗?你们家不能没面子,我们家就得干吃亏?

韩父给自己的几个兄弟姐妹都打了电话,商量一圈,有了对策:公证!韩父想着,他们家出60万元,我们家装修、家电再加上车也50万元了,我们去公证一个出资比例,证明我们家出了这么多钱,到离婚的时候房子不能没我家金金的份儿!瞒着金金,老两口把装修、购买家具的小票整理了一个大文件夹,再加上购车的出资证明,又带上身份证、户口本,直奔公证处去了。

可一到公证处,韩父就吃了个闭门羹。公证员说了,首先,关于房产的公证需要两个当事人,也就是小两口到场;第二,装修和购车的钱都不能算房产出资;第三,公证处不能对出资份额进行公证,只能公证产权份额。韩父一听就蒙了,本想悄悄地把这事儿给办了,可现在看来,不仅自己要冒着吃亏的风险,还势必得和亲家“针锋相对”啊!

韩父又一个电话打到了张涛家。他的意思很明确,自家出了50万元,以后小两口还得共同还贷,那45%的产权包括升值的部分应该归金金。两家把产权公证了,省得以后伤和气。

张父一听就气不打一处来,毕竟是一个系统的,这么多年,连这么点儿基本的信任都没有吗?再说了,出了车子和装修钱与分房子这能是一回事吗?没说几句,张父就摔了电话。

金金看着两家的局势,又气又急,冲着父亲嚷嚷:“你这是诚心让我嫁不出去是吧?你们这样以后我嫁到他们家,能有好日子过吗?”韩父一听,更急了:“你这傻丫头就是胳膊肘往外拐,不知道保护自己利益。你没嫁过去,他们家都这样,你要嫁过去,能好吗?他们家一天不肯公证,咱们就一天不结婚,看他大局长的脸往哪儿搁!”

金金郁闷了,还没结婚就这样了,结了婚,她能幸福吗?

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关于房产公证的小贴士

在房产公证时,不能对出资份额进行公证,因为出资多少只有当事人清楚,公证处无权调查,但双方可以就房子的产权份额加以协商,公证处可以就此双方协议予以公证。

装修、家电等出资不能算对房子的出资,公证处不能公证。

有贷款的房子需要还完贷款后才能过户,否则必须经过银行同意才可以。在银行没同意、贷款又没还完前,国家不允许过户,无法办理相应的过户公证,因为此内容没有法律效力。房产的产权是以房产登记为准的,就算夫妻间签订协议变更房子的产权,只要不办理产权的变更、过户就不生效。以后如果对方反悔的话,只需要承担违约责任,而房子的产权无法保障,这种风险无法通过公证来避免。

婚前产权为一方的房产,可以约定婚后归两人共同所有并办理公证。当房款还清时,请务必到房屋所在地的土地管理局变更房产证,把夫妻一方单独所有的房产证变更为夫妻共有。

不动产要到不动产所在地办理公证。换句话说,在哪儿买的房子,就必须到哪儿的公证处办理公证,不能异地办理。

国家规定房产是以房产证上的登记为准,不以谁出钱、还贷款为准,登记在谁名下的房产,房屋产权就归谁所有。父母和他人就算出了钱也无法参与约定产权归属的问题。

关键词之二:出轨

无法实现的出轨公证

倾诉人:万琳 33岁 白领

“晚上我加班,你早点儿睡吧。”丈夫江毅走之前抛下这样一句漫不经心的关心语。换作以前,万琳一定会体贴地说:“你忙你的,不用管我。”但现在,万琳明白,这样寂寞的夜晚,结婚6年的丈夫将陪伴在另一个女人的身边。

是一条短信揭穿了江毅的谎言。

那天下午,江毅急匆匆赶去单位处理事情,无意中将手机忘在家了。万琳平时从不看丈夫的手机,但短信声却接二连三地响起。“莫非同事找他有什么急事?”万琳这样想。

可映入她眼帘的字却让她一阵晕眩。“亲爱的,晚上你还来陪我吗?”“不理我?我想你了。”万琳越看越生气,再往前翻,里面记录了江毅和对方在一起时的种种感受,语言极其露骨肉麻。

万琳长得漂亮,工作好,当年是江毅苦苦追上的。她从没有想过,江毅会背叛她,更让她觉得难以接受的是,他们不过结婚了6年!连7年之痒都没到,她就这么没有魅力?联想起江毅最近几个月回家总是很晚,有时甚至以加班的名义彻夜不归⋯⋯而每次,她还体贴地为他炖好补身体的汤。有那么个瞬间,万琳真想砸了手机,再去拆穿那对狗男女。可转念一想,江毅已经隐瞒了自己好几个月,就算自己揭穿这件事,他也可以说是朋友和他闹着玩儿的。如果他百般否认,自己也拿他没有办法。

情急之中,万琳拿起电话,向好朋友兰兰诉苦。兰兰听着很气愤,但她建议万琳先别拆穿丈夫,而是暗中保留好证据,等万一有一天打离婚官司时或许能派上用场。

“怎么保存证据?只要他下班一回来,还是会删掉短信的。”万琳又急又恼。

“你可以去公证!你想,出轨证据你都公证了,看他还怎么抵赖?”不愧是做律师助理的,兰兰首先想到了让万琳公证来保护自己的权益。

当天下午,万琳就拿着丈夫的手机去了公证处,提出了公证申请,但公证员却以无法确定短信真实性为由拒绝了她的要求。眼看着公证不成,万琳极其失望。但她又想,既然江毅跟她有短信往来,那一定也在网上有联系。江毅的QQ一直都设定为自动登录,于是,她立刻登录了江毅的QQ,搜索最近的聊天记录。果然,她发现江毅和一个网名叫“蝶梦”的人聊天的内容很暧昧。为了保险起见,万琳又去看了江毅的QQ空间,顺藤摸瓜,找到了“蝶梦”的博客,里面裸地记录了两人的交往细节。

看着电脑,万琳心想:有这么多证据,公证处还不相信江毅的出轨事实吗?可没想到,胸有成足的万琳却二度遭到了公证人员的拒绝。

“除非你在公证员的电脑上登录QQ,否则我们无法认定你的聊天记录属实。而博客的网页公证就更没办法了,对方完全可以说是虚拟的小说。”

“眼看着丈夫出轨,难道我就一点儿办法也没有了吗?”

“如果你打离婚官司,在认定你丈夫出轨的前提下,这些内容可以作为辅助材料,法官也会考虑,但不能作为证据链。”

难道,就这样让江毅和那个“蝶梦”继续逍遥?万琳很无助,她心想,实在不行,死缠烂打也要让公证员跟她回趟家,和江毅当面对质,让公证员现场公证江毅出轨的事实。

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关于出轨公证的小贴士

一般情况下,短信和QQ聊天记录无法予以公证,但有确实的证据证明这些记录为真实的除外。短信是网络技术的产物,本身可以重新编辑、保存,真实性难以确定。而很多时候,手机短信内容涉及个人隐私,属于他人通讯自由的权利范畴,公证处无权侵权。如果一定要做短信的公证,也只能公证此短信存在的事实,至于是谁发的短信则不予以公证,这样的公证结果法律效力较弱。

上门公证服务可以申请,一般适用于要公证的事项符合规定、但当事人又行动不便的情况。如果所公证事项不符合规定,如万琳想让公证人员上门公证出轨等情况,公证处是不能上门的。还要看公证申请人意识是否清楚,是否有语言表达能力,如果意识清楚语言表达没有问题,需要委托一位受托人来公证处面谈预约上门事宜。预约上门还需要提供医院的诊断证明,证明什么病、头脑是否清晰。需要提醒大家的是:上门公证是要根据路程的远近以及占用的时间收取一定费用的。

关键词之三:协议

婚前公证了,婚后跑偏了

倾诉人:肖美丽 29岁 自由撰稿人

在朋友眼中,肖美丽很节俭、能吃苦,同时比任何人都明白自己想要什么。大学毕业不到一年,肖美丽就用自己的积蓄,在西安按揭了一套60多平方米的房子。等到她27岁时,人家以房养房,在西安市区都有两套房子了。就像挑房子一样,肖美丽准备下嫁的男人小于,也是她自己选的。小于比她小两岁,是低他一届的大学师弟,是那种很乖的大男孩,不高、微胖,用肖美丽的话说,他有“一双会说话的大眼睛,睫毛漂亮得跟假的似的”。也许是家里办了幼儿园的缘故,肖美丽对那种有点儿孩子气的男孩,丝毫没有抵抗力。

但是小于穷。他在一家小公司做文员,月入2500块,工作还是在老家杭州,两人一个月才能见上一面。每次小于去西安都坐硬座,节假日甚至还要一路站过去,钱方面,两人分得很清楚。朋友不能理解,可肖美丽却说:“我爱的是他的人,又不图钱财。反过来,我也只用我这个人来回报他,牵扯到太多钱财的话,庸俗!”

因为不小心有了孩子,结婚被正式提上日程。这个拒绝“庸俗”的女人,在领证的前几天,为避免牵扯太多钱财,竟然提出要来个“婚前协议”!小于一听脸就绿了,以前他觉得肖美丽洒脱,现在他才发现,她竟然一直提防自己。可肖美丽说了:“我们现在很相爱,结婚1年、3年也可能很相爱,但谁能保证5年后还相爱呢?”

“协议”是肖美丽先拟好的。小于匆匆扫了一眼,轻哼一声“霸王条款”。原来婚前协议里有这样一些条款:丈夫必须向妻子坦白QQ和邮箱密码,除了家人,丈夫晚上11点至凌晨6点不得与异性发短信或通话,如果男方违反该条,则向女方上交罚款500元;新房系女方婚前个人财产,婚后亦不用男方装修甚至交房贷。后面还规定了家中各种家具电器的归属:电视机、洗衣机、闹钟、骨质瓷餐具属女方所有;卧室空调、整体橱柜及户外帐篷,属于男方。

至于“夫妻家务分配”,肖美丽称:“因女方需熬夜写作,而男方从事简单体力劳动且时间宽裕,故应承担做饭、洗衣、打扫房间等四分之三家务,女方只负责洗碗。”看来看去,小于觉得这条对自己不公平,于是补上两条:“一、在女方月经期外,为两天一次。如女方反抗,则向男方上交罚款200元;二、鉴于双方奉子成婚,应当在孩子出生后两个月内做DNA鉴定。如果孩子属于丈夫,由两人共同抚养,否则一周内协议离婚。”肖美丽觉得DNA鉴定这条有辱人格,小于就说:“你连一个闹钟都分得清清楚楚,人命关天的事当然要慎重了。”

小于以为这“协议”签完了事,顶多找个朋友帮他们保存一份。可肖美丽却说:“男人都不可靠。咱自己签字没用,得去公证处公证。”尽管小于脸色不好,但最后还是被肖美丽拖着,带着身份证、户口本、肖美丽的房产证、购房合同、贷款合同以及已付购房款发票和协议书去了公证处。公证费花了700元,公证员审查“协议书”后指出:“夫妻每周频率”、“孩子出生后进行DNA鉴定”不符合公证内容,应去掉。最后,小于在这份不平等的“婚前协议书”上签了字。5天后,肖美丽去公证处取了公证书。

结婚后,小于来到西安,管理肖美丽投资的服装店,底薪加上提成和奖金接近3000元。按照协议,肖美丽负责还房贷,小于负责两人的全部生活开支。日子过了半年,小于跟朋友在QQ上抱怨:“结婚后挣得比原来多了,可依然是月光族,没劲。”这话偏偏被肖美丽看见了,她随口一句:“有老婆陪睡、不用交房租,你抱怨啥呀?”小于接话:“陪睡的床还是你的呢,房子也跟我没一点儿关系。”

说着说着争吵就升级了,焦点最后落在了“婚前协议”上。小于大呼不公:“让我签的时候就窝火,合着你根本没把我当男人,更没想跟我过一辈子!”肖美丽气不打一处来:“那就离婚呗!”说完就直奔医院,做掉了将近4个月大的孩子。

离婚是小于提出来的,他觉得寒透了心。而肖美丽也觉得自己看走了眼,离婚后有朋友寒碜她:谁叫你整一个“婚前协议”呢?

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关于协议公证的小贴士

涉及双方当事人利益,如夫妻婚前协议的公证时,须夫妻双方同时到场,同时认同协议的内容。但做个人婚前财产公证时,无需他人到场。

婚前协议是以结婚为生效条件。结婚才生效,不结婚不生效。

婚前财产协议没有固定的格式要求,一般是自己书写,协议内容一般只能约定房子、存款等不动产的所有权。故事中肖美丽所拟的丈夫必须向妻子坦白密码和必须做3/4的家务等条款,其实侵犯了丈夫的人身权利,是不可以公证的。多年前,这方面的公证还不够规范,但随着公证业的发展,如今已经越来越正规。

婚前财产公证的手续分两步。第一步,当事人要准备好个人的身份证明:如身份证、户口簿、申请人的未婚证明、已婚的还要带上结婚证;与约定内容有关的财产所有权证明,如房产证、未拿到产权证的带购房合同和付款发票;经协商一致达成的协议书。协议书的内容一般包括:当事人的姓名、性别、职业、住址等个人基本情况,财产的名称、数量、价值、状况、归属,上述婚前财产的使用、维修、处分的原则等。第二步,准备好上述材料后,双方必须共同亲自到公证处提出婚前财产公证申请,填写公证的申请表格。委托他人或是一个人来办婚前财产公证,是不会被受理的。

幸福不靠公证,靠信任

越来越多的人公证,因为越来越多的人在婚姻和家庭中没有了安全感。

当我们无法从情感中获得安全感时,只能寄希望于外在的力量。至少,当心没有着落时,身体还能有个安放的港湾。或许,这就是婚姻家庭走入公证时代最大的意义。

有时候,公证可以让我们保护自己的利益,让我们在面对感情的变故时至少能有物质的安慰。但同时,也有很多人矫枉过正得了疑心病,通过公证学会了“算计”婚姻,精刮到底,不肯吃一点儿亏。其实,这样只会“算计”了自己的幸福,会给婚姻带来恶性循环。心理专家说,公证只是一种方法,在婚姻里,公证的底线就是不伤感情。

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