浅论我国城市住宅使用寿命的内涵

摘要：近些年来，我国大量城市住宅未到设计使用年限就被拆除，使用寿命明显较短，其中的原因令人深思。城市住宅使用寿命的长短，不仅关系到建筑资源和社会财富节约与否的问题，而且关系到社会和谐、环境污染、城市可持续发展等问题。因此，系统研究城市住宅使用寿命的内涵对我国城市的健康发展有着重要的意义。

关键词：城市住宅使用寿命内涵

Abstract: in recent years, China's large city residential design use fixed number of year is not to be removed, the service life is significantly shorter, the reason is thinking. City residential use the length of days, is not only related to the building's resources and social wealth to save or not, and related to social harmony, the environmental pollution, urban sustainable development. Therefore, the system research city residential service life of our country the connotation of the healthy development of the city has an important significance.

Keywords: city residential service life connotation

中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：

1. 城市住宅的存在属性

从表面上看，城市住宅的使用寿命表现为住宅从建成到拆除的一个期限，那么已经存在的住宅为什么被拆除就是城市住宅使用寿命问题的关键，更进一步说，住宅的存在问题是研究城市住宅使用寿命的核心问题。

首先，住宅是人类居住的场所。从古代的穴居、巢居到现在的多元化住宅，虽然住宅的形式发生了历史性的演变，但唯一不变的是住宅的居住功能。它以一种建筑物质实体的存在为基础，以为人类提供居住功能为核心。因此，住宅既是一种工程实体，又提供了一种功能空间。

其次，城市住宅是城市空间构成的基本元素。城市是一个复杂的综合体，它的空间由建筑、道路、广场、绿地等元素构成。那么，城市住宅作为构成城市的元素之一，它的存在受到城市发展的制约，包括城市住宅的区域和数量。

正是由于上述城市住宅存在的各种属性，才为我们提供了认识城市住宅使用寿命内涵的依据，因此，我们将城市住宅使用寿命的内涵分为物质寿命、功能寿命和社会寿命。

2. 物质寿命是城市住宅使用寿命的基础

2.1 城市住宅的物质寿命

物质寿命中的物质是指住宅的整个工程实体，是建筑自然物质属性的体现。这种工程实体是我们可以看到和触到的，是由不同的具有明形态和功能作用的物质系统组成的，它的存在与安全构成了人类生活起居所依赖的物质场所，当这种工程实体由于质量和安全问题不能继续使用时，这个住宅的物质寿命也就结束了。因此，住宅的物质寿命表现为住宅物质系统安全运行的时间效应，它是城市住宅使用寿命的基础。

2.2 影响城市住宅物质寿命的主要因素

住宅物质系统的安全稳定运行是住宅正常使用的保障，因此住宅物质系统的安全性和耐久性是影响城市住宅物质寿命的最主要方面。

1）物质系统的安全性

物质系统安全性主要是指住宅在结构上应该是安全可靠的，这是保障住户在建筑中正常居住的先决条件，任何一个存在结构安全隐患的住宅都必然没有存在的任何价值。影响结构系统安全性的因素主要包括结构设计安全性和结构工程施工质量两个方面。

2）物质系统的耐久性

耐久性是住宅物质系统在正常使用和维护下，随时间的延续仍能满足预定功能要求的能力，是住宅工程实体长久性存在重要保障，因此，耐久性是影响住宅物质寿命长短的最为关键性的因素。

影响住宅物质系统耐久性的主要因素包括：结构系统的耐久性（结构设计使用年限、结构工程质量、外观质量等）、部件系统的耐久性（装修工程相关的设计年限和工程质量、防水和防潮工程相关的设计年限和工程质量等）、设备系统的耐久性（设备工程的相关设计使用年限、设备耐用指标、设备安装工程质量等）。

另外，住宅的使用过程是一个物质输出的过程，在各方面影响下，会造成物质系统损坏、失效现象。这时就需要对住宅物质系统损坏、失效的部分进行维护和修理，以使住宅物质系统能够继续正常地运转。因此，住宅物质系统的维护与更新也是影响住宅耐久性的重要因素。

总之，不管是住宅物质系统的安全性还是耐久性出现问题，都会影响住宅物质寿命的长短，从而影响住宅的使用寿命。

3. 功能寿命是城市住宅使用寿命的核心

3.1 城市住宅的功能寿命

住宅为人们提供了满足各种居住需求的功能空间，这是住宅功能属性的体现。随着人们对住宅功能需求的变化，住宅原有的功能由于不能满足住户新的功能需求，从而导致住宅功能价值的丧失或退化，住宅的功能寿命也就结束了。因此，住宅的功能寿命是指住户接受住宅功能价值的时间效应，是城市住宅使用寿命的核心。

3.2 影响城市住宅功能寿命的主要因素

住宅建成以后，住宅的各个方面应该主动地去适应居住者变化的生活，而不能让居住者去适应住宅，住宅实际上是一个以使用者为中心的变化、灵活的空间系统。我们把影响住宅功能寿命的因素分为住宅内部功能的适用性因素和住宅外部功能需求的环境性因素两大部分。

1）住宅内部功能适用性

住宅内部功能适用性是指住宅内部功能空间满足住户不同生活模式下功能需要的能力，影响它的主要因素包括住宅套型功能空间的设置与布局、住宅单元平面的适应性和设备设施的布置等。

2）住宅外部功能环境性

住宅外部功能环境性是指住宅外部环境满足住户对住宅外部功能需求变化的能力，影响它的主要因素包括绿地及活动场地的配置、公共服务设施的配置、住宅外部空间布局的设计等方面。

总之，不管是住宅内部功能的适用性还是外部功能的环境性，当它们不能满足住户的功能需求时，都会导致住宅功能寿命的终结，从而影响住宅的使用寿命。

4. 社会寿命是城市住宅使用寿命的关键

4.1 城市住宅的社会寿命

城市住宅作为城市空间的重要组成部分，从它建成的那一刻起，已经作为城市的一个细胞而存在，它的形式、地理位置等都影响着城市的空间特征，反过来，城市在不断的发展过程中，城市空间的变化势必也对存在着的住宅产生影响。当它们之间的相互影响是一种积极作用时，那么城市住宅的社会寿命就会一直延续下去，而当它们之间的相互影响是一种消极作用时，那么城市住宅的社会寿命就会被终结。因此，城市住宅的社会寿命是制约城市住宅使用寿命的关键。

4.2 影响城市住宅社会寿命的主要因素

城市住宅的社会寿命反映的是城市发展与住宅之间的相互影响，城市规划作为城市发展的控制性手段，是影响住宅社会寿命的直接因素。另外，住宅的社会寿命势必受到城市发展背景因素的影响，这些背景因素主要是通过影响城市规划来影响城市住宅的社会寿命。

1）背景因素

影响城市住宅社会寿命的背景因素主要由经济、人口、土地资源、城市住宅商品化四个部分组成。在经济增长的背景下，城市的住宅建设进入快速发展阶段，随着建设过程中各种问题的出现，城市规划也就需要作出相应的调整。人口的增长使城市成为人类高度聚集的区域，因此，需要在城市原有的土地上进行着相应的建设更新以适应人口增长变化下所带来的城市发展要求。土地是城市各项建设活动的载体，城市的不断发展势必造成城市土地的日益稀缺，在城市土地原有住房不能满足现有住房需求时，城市规划也会做出相应调整。另外，住宅作为一种商品进入经济市场，开发商为了追求住宅商品利润的最大化，往往开发那些土地价值没有达到最大化的土地，这些土地上附属的城市住宅就会成为他们的“牺牲品”。

2）直接因素

城市规划和政府决策是影响城市住宅社会寿命的直接因素。

城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市进行合理的进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合性手段。

城市规划是一种政府干预行为，规划方案由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，保障城市的整体利益和长远利益。

另外，在城市规划具有相对稳定性的同时，它还具有一定的变化性，从发展的观点来看，城市规划不可能是一成不变的，而总是处在调整之中。伴随着我国城市经济和人口的快速发展，城市住宅的建设量越越大，但是由于城市土地资源的日益稀缺，一定程度上造成了我国城市规划的相对调整。

5. 结语

通过对我国城市住宅使用寿命内涵的解读，我们可以清楚地认识到城市住宅使用寿命结束的原因。城市住宅的物质寿命、功能寿命和社会寿命是影响我国城市住宅使用寿命的制约性因素，任何一栋城市住宅使用寿命的结束都可以从这些不同内涵寿命中找到原因。

参考文献：

[1] 李德华. 城市规划原理[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2001：45.

[2] 陈健. 可持续发展观下的建筑寿命研究[D].天津：天津大学，2007.