浅议住房转让个人所得税的计税办法

摘 要：本文就二手房转让过程中涉及到的个人所得税问题进行分析，使大家可以对不同转让方式或不同类型房产的转让所需的税收成本有全面认识，从而做出符合自己意向的买卖决策。

关键词：住房转让 个人所得税 计税办法

近几年，尤其自2008年以来，房价如同“芝麻开花节节高”一个劲的往上涨，不少地方的房价更是成倍的往上翻，再加上近年来居民消费价格指数（CPI）不断攀升，老百姓顿感囊中羞涩。不少人为了解决住房问题，开始将目光转向二手房市场，但二手房转让过程中的税收尤其是个人所得税的计税办法比较复杂，本文对此问题展开浅议。

住房的取得方式不同，再转让不动产时个人所得税的计税办法有所不同，下面分购置、赠与、继承等三种不同的取得方式分别进行阐述。

1.购置方式取得的住房再转让个人所得税的计税办法

我国在1994年实施的《中华人民共和国个人所得税法》明确规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，并且税率为20%。国家税务总局在2006年7月下发了[2006]108号通知，对于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题作了明确规定，并在8月1日执行。

1.1对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

1.2该通知在计算转让不动产收入时，区分不同类别房屋，将房屋区分为商品房、自建住房、已购公有住房、经济适用房、城镇拆迁安置住房，不同类别房屋有明确的原值确定方式。

1.3转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等税金。

1.4合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

计算公式为：

应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20%

应纳税所得额=房产转让收入额-房产原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用

另外，如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，根据纳税人出售住房所处区域、地理位置、平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%幅度内确定。由此可见，买卖双方希望在交易价格上做文章，或者采取不正规、不合法的交易方式，不但不能少缴、甚至需多缴税款。

2.赠与方式取得的住房再转让个人所得税的计税办法

赠与方式取得的住房再转让个人所得税的计税办法带有很强的时间特色，不同的时间段有不同的计税办法，分水岭为2009年5月财税[2009]78号通知的下发。

2.1国家税务总局在2006年9月下发了国税发[2006]144号通知，明确规定“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税”。需强调的是受赠环节是免个人所得税。

用图示表示为：

赠与环节 再转让

甲--------->乙-------->丙

免税 全额20%

注：全额指的是不扣除房产原值，税金与合理费用正常扣除。（以下全额意义相同）

计算公式为：

应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20%

应纳税所得额=房产转让收入额-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用

可见，受赠与房产再转让时，所得收入不扣除房产原值，导致应缴个人所得税额的计数基数高。

2.2财政部、国家税务总局在2009年5月下发了财税[2009]78号通知，对受赠环节个人所得税的征免及再转让受赠房屋个人所得税的征收作出了明确规定。受赠环节个人所得税征免规定：对一般赠与（简单理解为赠与直系亲属）的当事双方不征收个人所得税；除一般赠与以外的其他赠与，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。再转让环节个人所得税的计税办法：受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

用图示表示为：

赠与环节 再转让

甲---------------->乙--------------->丙

一般赠与免税 差额20%

其他赠与全额20% 差额20%

注：差额指的是扣除原捐赠人的实际购置成本

两个时间段个人所得税计税办法最显著的变化为，由再转让环节纳税提前到赠与环节纳税，堵塞税收漏洞。

3.继承方式取得的住房再转让个人所得税的计税办法

赠与方式取得的住房再转让个人所得税的计税办法，同样适用于继承方式。不同的是，继承方式取得的住房再转让有的地区实行核定征收的办法，即由税务机关根据住房收入的1%-3%幅度内核定征收个人所得税。

4.住房转让个人所得税优惠政策

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

参考文献：

［1］国税发[2006]108号文 关于个人住房转让所得征收个人所得税问题的通知

［2］国税发[2006]144号文 关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知

［3］财税[2009]78号文 关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知

作者简介：

朱东训（1975.7-），男，汉族 ，山东淄博人，本科，会计师，审计师就职于淄博师范高等专科学校。