解读7大物业纠纷

据近日一项有关物业纠纷案例的调查表明，在近2年的物业纠纷中，有超过7成的矛盾主要集中在公共设施权属、物业管理费用、物业管理合同等几个比较典型的方面，具体又表现为7种类型，比如开发商将会所卖给个人、承诺的物业管理费用免费却不实行等等。

公共设施的主人究竟是谁?

近日，某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用大涨，造成车库有空位而业主却无法停车的现象。另外，部分小区的公共配套设施如商铺、会所等被出让给个人，而出让之后，公共配套设施的经营范围和功能被完全改变，不再作为小区的配套服务。此类现象在很多小区都存在，业主们不禁要问：公共设施的主人究竟是谁?

解读

小区公共配套设施的“主人”是开发商还是全体业主，法律目前并无明确规定。《物业管理条例》只是对停车位作了这样的规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”共用设施和共用部位的权属问题根本没有提到，维修费用的承担就更不用说了。在上述问题均无法律规定的情况下，业主和开发商、物业公司非常容易产生纠纷。

小区之间如何划分?

此类纠纷主要体现在小区与小区之间――在一个大的小区内，部分封闭式小区封闭通路，导致别的小区行路不顺：或者是在两个小区合并时，由于不同品质楼盘的性价比等因素，间接导致高品质楼盘贬值、低品质楼盘的升值。

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《物业管理条例》对管理区域的划分有原则规定，即应以共用设施设备、建筑物的规模、社区建设等综合因素来考量，由地方政府制定实施细则。但问题在于，不少地方政府的相关规定也比较原则化，在实践中也难操作。比如，何为自然街坊?以哪个年代为准?以谁的标准来划分?何为封闭小区?是物理状态封闭，还是法律状态封闭?

业主违规如何处理?

由于对业主欠交物业费以及违章搭建的处罚规定较少，很多业主无论有什么不满，都以拒交物业费来抗辩；而对违规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象，依据现行条例，物业公司管理力度有限，业主大会、业主委员会管理缺乏程序规定和具体措施，难度较大；相邻相关业主在未直接损害其利益时，大多采取明哲保身的处事原则，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出来交涉，反而迁怒于物业管理企业不帮他出面解决问题。另外，法律还缺少住户与所有权人的区分和规制，对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象，无任何制约措施。

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虽然《物业管理条例》第一条就规定应当维护业主和物业公司的合法权益，但在后面具体条文中，对业利则规定得较为详细明确，而对业主的法律责任只有两三条原则性规定，对业主违反义务如何承担责任的规定则不明确、不具体，约束力明显不够。

物业公司到底有多大权？

目前，物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理行为的定性也模糊不清。很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对合同的性质没有明确定义，有的称“服务合同”，有的称“委托管理合同”。而这个混乱使得法院在受理物业纠纷案件时，部分定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属争执的。

在实践中，不少物业公司欠缺服务意识，很少严格履行物业服务合同、按规章制度办事，有的以管理者自居，将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费、少服务，质价不符，任意调价，处理问题和解决矛盾的方法简单生硬，打骂业主时有发生。

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《物业管理条例》规定了物业公司的维护物业安全、保障物业合理使用等一定的社会管理责任，但物业管理行为在更大的意义上应该是服务。从理论上分析，物业公司并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权是有限的。事实上，如果双方签订的是物业委托合同，就意味着业主与物业公司是委托与被委托关系，但这种定性不利于小区物业管理的稳定性，因此一般来说，合同的性质应该为服务合同。另外，《物业管理条例》并来授予物业公司任何处罚权力，也就是说，物业公司对业主违反法律法规、业主公约和临时公约的行为，仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和采取强制措施权。

物业公司何时与开发商脱离“父子关系”?

相当一部分物业公司从属于房地产开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，使在房屋验收和接管过程中，物业公司不敢为业主把关，为日后的纠纷埋下了隐患。调查表明，物业管理纠纷中有近70％是开发商遗留问题引发的。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传、盲目承诺，结果业主人住后发现原来的承诺没有兑现，在找不到开发商的情况下，业主只能把矛头对准物业公司。

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《物业管理条例》规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但在实践中，开发商们的原则是肥水不流外人田，或者把物业公司作为自己后期责任的挡箭牌，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业公司仍处于优势地位。

物业费交结何时顺畅

相关条例出台后，物业管理费的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，这种概念的含糊容易导致业主们的不满。另外，少数开发商在房屋销售低潮时许诺减免部分物业管理费，待业主人住后却不予兑现，有些则是部分业主不同意减免物业管理费，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。此外，同一小区相同的商品房因国家房改政策不同，产生了不同物业收费标准，部分业主感觉不平衡，认为物业管理未实现同质同价的原则。

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物业管理费是个大概念，一般包含保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，很多业主容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20％～30％，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》只规定了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。同时，欠交物业费纠纷的产生，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原也是重要原因。

业主大会和业主委员会如何运行

《物业管理条例》把公共权力授予了业主大会，然而业主大会却很难召开，业主委员会也迟迟无法成立。即使大会召开、业委会成立之后，也存换届难、交接难的问题。同时，业主所享有的表决权、制订修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权在实践中很难得到落实，业主委员会也不具有诉讼主体资格，业主委员会、物业管理企业的运作也缺少相关监督，侵害业益的事件不断出现，并为此引出了不少矛盾和纠纷。

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业主作为物业管理区域内物业的所有权人，不仅对建筑物专有部分享有专有权，对共用部分享有共用权，同时作为小区成员还享有成员权。《物业管理条例》规定：业主通过业主大会的形式进行民主管理、 自我管理，通过民主协商，采取少数服从多数的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。在涉及到小区共公共设施设备和公共利益等物业管理纠纷时，须以业主大会的名义(需由具有表决权的2／3业主通过，而业主委员会尚无诉讼主体资格)。总之，对于业主大会和业主委员会具体应该如何运行，现行《物业管理条例》规定得较为简单，而且没有配套的相关法律法规，执行中存在诸多问题，比如业主大会作为诉讼主体的权利应该如何行使，业主对业主委员会、物业管理企业的运作怎样进行有效监督，对业主大会选任事项意见不一，对业主大会、业主委员会的不适当决定或侵害业主利益时是否可通过诉讼解决等等，这些都需要法律的进一步完善。