震后房贷更需人道关怀

震后财产问题日渐明显，惊悸中的灾民刚刚远离废墟，却不得不面临着生活上的又一次考验，那就是他们中不少人的房贷问题。对于这一问题的解决，社会各界都给予了热烈的讨论和高度的重视。司法界和金融界的各位专家、学者各抒己见，意见不一。虽然他们的角度、领域各有不同，但是他们的初衷却是一致的――站在人道、公平的角度来解决震后房贷的偿还问题。

5月25日，四川广元市人民法院受理了首例个人客户提出无力偿还住房按揭贷款的申请。陈丽艳全家的三居室在地震中变为废墟，一家三口连同双方老人现在挤住在一个帐篷里，现已无力偿还银行2万元贷款。据悉，陈立艳一家所欠债务被认定为呆账的可能性较大。当地一家银行有关负责人表示，银行将区别各种情况分别对待。

央行支招 人道先行

中国人民银行副行长苏宁表示：“虽然借了钱就要还，但对于特殊时期出现的特殊情况和问题，应该用特殊的解决办法。”

5月28日，央行再次发出紧急通知，通知指出，银行根据当地政府有关部门提供的已确认死亡和失踪者名单，将死亡和失踪者的个人银行账户单独存储或标记，该类账户只收不付。5月19日，央行、银监会第一次下发通知，要求各银行金融机构对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，有商业银行甚至表示愿提供最长6个月的宽限期。5月23日，银监会发出紧急通知，通知要求对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者在保险补偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销；对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，也应认定为呆账并及时予以核销。核销的依据是《金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）》的规定。

其中，对于23日银监会下发的通知引发了许多议论，尤其是其中“呆账”和“追索”的问题，成为舆论关注的焦点。“地震不能成为免责的理由”，这是从债权角度进行解读的一个观点，“呆账核销后，银行仍有追索权”，这意味着还款责任仍要履行，灾民们的还款压力并未得到根除。

易宪容，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任，在接受《记者观察》记者专访时说，购房者在向商业银行申请按揭贷款购房时，除了要与开发商签订《商品房买卖合同》外，还要与商业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。对于银行的债权而言，除了开发商对购房者借款购房的阶段性担保外，购房者还必须同意将所购房屋作为抵押物抵押给商业银行。也就是说，根据这些合同关系，即使抵押物消失了，但两者的债权和债务关系仍然存在。这就是现代金融市场的商业原则。但从人道的角度来看，当灾民们面对不可抗力，身心均被伤害的时候，如果还让他们来承担被地震损毁房屋的债务，那是不应该的。

免除债权的法律解读

人类的法律文明自罗马法创立“不可抗力”这样的法律词汇以来，就充满了对自然灾害中遭受损失灾民的关爱。面对自然灾害的无情摧残，“不可抗力”这个法律词汇又多了一层人道的关怀与体恤。“这种关爱在中华人民共和国的《民法通则》以及《合同法》中，也均有明确的规定。”中华全国律师协会宪法与人权专业委员会主任吴革律师提出了《合同法》中的3条法律条款可以解释震后按揭房屋贷款可以免责的观点。

在北京市中闻律师事务所里，吴革律师接受了《记者观察》记者的采访：“针对此次地震中毁损灭失房地产按揭贷款的处理问题，有人认为即使房屋损毁灭失了，债权债务仍然存在，我不能认同这种说法。”吴革律师认为，《合同法》第94条规定：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”吴革律师指出，无论是受害人与房地产商签订房屋买卖合同，还是受害人与银行签订房屋按揭贷款合同，目的都是取得对目标房屋的所有权，而地震作为不可抗力造成了标的物的毁灭，受害人不能获得标的物的继续使用，自然也实现不了自己的合同目的，所以此时受害人当然可以依据《合同法》第94条不可抗力条款提出解除合同。

但是，是否解除合同后贷款人的债务仍然存在，没有免除呢？吴革律师认为，作为没有投保的购房人，如果在地震中其按揭购买的房屋损毁、灭失，则购房人所欠银行、开发商的剩余房款和利息也随之免除。具体来讲，针对按揭贷款买房的灾民（对于人在，房损严重且难以支付贷款的情况下）有保险赔偿的，可以部分免除；无保险赔偿的，应当全部免除。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

《合同法》第314条中关于货物运输的一则法规也可作为参考依据：“货物在运输过程中因不可抗力灭失，未收取运费的，承运人不得要求支付运费；已收取运费的，托运人可以要求返还。”由此可见，承运人在运输过程中因不可抗力致货物灭失的，其责任仅仅是运费。为何承运人不承担货物灭失的责任？因为事实上承运人如果遇到诸如地震、台风这种天灾，其损失总是远远大于合同另一方的当事人。他们不仅是车船等运输工具受到损失，甚至生命也丧失了。因此，用运输合同关于不可抗力的具体法律规定作为立法依据来探讨此次地震毁损灭失房地产的按揭贷款，法理上也应该免去还贷之责。

兼顾各方利益

中国人民银行副行长苏宁表示，“央行非常重视地震震毁房屋的按揭贷款问题，目前正在积极地采取办法。我们一定能够找到一个妥善的办法解决好这些问题，既能够保护商业银行的利益，同时更要保护好广大人民群众的利益。”

“震后房贷问题需要进行具体分析，兼顾各方利益。”易宪容对住房按揭贷款的不同形式做了划分，希望在详细深入的基础上制定一个能够顾及各方利益的、比较成熟的解决方法。他指出，由于住房产品的特殊性，它既可是消费品，也可以是投资品。自住消费的住房，住房毁灭后，应该由中央财政及商业银行一起来承担；而对于投资性需求的住房，只要这些投资者还在，就得让中央财政、商业银行及个人一起来承担，只不过其风险承担需要寻求一个合适的比例。

“期房与房主已持有的住房还存在差别。”易宪容指出。对于已经入住的住房，债务关系仅存在于商业银行和购房者之间。对于期房来说，开发商涉及其中，所以关系就复杂得多：无论是开发商，还是购房者都可以拿不可抗拒之因素，拒绝与商业银行谈判，把所有风险推到商业银行身上。在巨大灾难出现时，如何承担责任，如何公平划分标准成为了一个亟待解决的问题。

他山之石

我国台湾在1999年“9・21”地震发生后，有关部门于第一时间宣布，对灾区居民原有房屋已办理担保借款的部分，提供“本金展延5年，利率按原贷款利率减4码，利息展延6个月”的措施。

之后，在台湾民间机构的推动下，更为切实可行的方案出台了。有关部门给予每户最高350万元新台币的贷款额度，如果受灾户重建或重购住宅花费200万元新台币，则剩余150万元新台币的额度即可用于原贷款的偿还，并适用优惠利率。这意味着，350万元新台币的新贷款，是以受灾户重建或重购的新房和土地，以及原有住房的土地作为新的抵押担保品。此外，如果原贷款剩余的额度较低，受灾户可与银行协商，以原土地及住房清偿所余债务，有关部门将给予银行一定的利息补贴。这样一来，受灾户、银行和政府一起承担责任，同舟共济。

在一个健全而发达的金融市场，自然灾害的损失可以通过巨灾险来补偿灾民。巨灾险的缺失让金融机构的保险管理层看到了自己的市场空白。无独有偶，个人破产制度亦成为我国法学界的一个盲点。

灾难过后，让我们以客观、多维的视角来看待震后房贷的处理问题；用人道、关爱的态度来直面地震灾区的苦难同胞。我们坚信公平且正义的解决方案正在酝酿之中，我们还坚信这一方案的出现必将推动我国的法制建设与民主进程。