万达冒险“三级跳”

8月9日的海南博鳌，地产商与学者犹在为市场走向争论不休之际，远在北京的万达集团董事长王健林正亲自指挥酒店部门筹备一场企业家盛宴。这个月末，来自中国两大商学院，中欧和长江的几十位商界大佬，包括阿里巴巴的马云和复星的郭广昌，将在万达的地盘上推杯换盏。

作为东道主，万达的准备工作非常短，但“万达速度”甚至也体现在这样一次活动上。就像7月28日的长白山国际度假区开业，本以为是个不可能完成的任务，“但最后说哪天，就是哪天”。

在2012年上半年工作总结中，王健林说，长白山国际度假区作为今年的1号工程，“对评判万达投资旅游度假的正确与否、对万达旅游投资板块能否实现预期目标具有标志性意义”。

这个地处深山、耗资将超过230亿元的巨量项目，成为万达开拓旅游地产的一次冒险。在商业地产领域独领近十年后，万达开始战略转型。几乎同时，万达在文化产业板块也开始发力：收购全球第二大院线集团AMC，500亿打造武汉中央文化区，万达从商业地产到旅游、再到文化产业的“三级跳”动作让人目不暇接。

旅游造城

8月是长白山的旅游旺季，坐落在深山中的一个度假城，已初见雏形。7月28日，度假城内的商业街开业，同时亮相的还有4个五星级酒店。万达商管部门人士说，开业当天，“涌进了20万人”。

不过，对一个远离都市的项目而言，这个数字有些可疑。

按照规划，在19.34平方公里的土地上，以万达为首的联合体（包括泛海、联想控股、大连一方等企业）将兴建商业街、酒店群、文化中心等，还将建成亚洲最大的滑雪场。南有三亚，北有长白山，这是万达的初衷。

与此前的诸多商业地产项目一样，万达进军长白山得益于当地政府的盛情邀请。知情人士告诉《财经国家周刊》，2008年东北亚博览会期间，由工商联党组书记金哲珠牵线，白山市委书记向王健林和泛海集团董事长卢志强推介了抚松旅游项目。表示兴趣之后，项目书连夜从抚松送到长春，之后才有进一步的合作洽谈。“白山和抚松之前有旅游项目规划，但规模远小于万达现在的规模。王健林从飞机上选地块，看中了松江河。”上述人士说。

吉林省政府在2008年甚至召开多次专题会议，讨论长白山旅游区议题。之后双方协议签署进展飞速。2009年拿下北区地块，2010年拿下南区地块。其中北区为旅游行政服务区，隶属抚松县政府——在双方协议中，县政府须搬迁至此，多座政府大楼已经虚位以待。而南区将建成滑雪中心、小球训练中心等。

商业街与酒店的如期开业，标志着万达旅游地产的第一枪已经打响。这个王健林眼中的1号工程，是万达转型的试金石。

“做旅游综合体和商业综合体还是不一样的，无论从项目选址、招商、后期运营、投资回报路径等，都有很大差别。”接近万达的人士说。

尽管是商业地产公司，但万达之前往往通过卖住宅来平衡现金流。具体到长白山项目，这种模式变了。“现在得把商业、旅游设施等配套后，才能把住宅价格提升。前者可滚动开发，空手套白狼。后者虽地价便宜，但要投入很多钱，对资金周转要求更高。”上述人士说。

开业只是小菜，考验才刚刚开始。在今年7月16号的年会上，王健林说，这个项目目前还存在一些工程、环境问题，希抓紧时间、努力解决，开业后三个月彻底整治好。“万达项目建得再好，如营运不好，别人仍然会说：怎么样，失败了吧，跑到山沟里去瞎折腾。所以，长白山项目对万达来说，只能成功不能失败！”

除了长白山的230亿投资，其在大连的金石国际旅游度假区项目投资规模为500亿元，武汉东湖旅游文化区的为500亿元，西双版纳旅游度假区约150亿元，福建武夷山项目约30亿元。

万达人士说，上述项目都是与其他企业联合开发，在一定程度上控制了风险。但不容忽视的是，这几个项目的股权结构类似——万达是主导者，承受的压力也最大。

熟悉项目的人士说，在长白山项目上，万达起初并没有这么大的胃口，度假区内41块住宅用地面积不等，小的几十亩，大的上百亩，却都有单独的土地证。“万达本以为可以卖地生财，或者合作开发。”但土地招商投入几百万，效果并不好，万达最后决定自己开发。

长白山项目负责人邢文明也曾对外界透露，“原定的投资总额是230个亿，现在完全打不住。谁都没预料到当地资源这么匮乏。财务成本比其他项目也高一点，觉得这个项目风险大。好在是万达做的，要是其他企业都不敢放贷。”

惊险一跃

从商业地产到旅游地产，这可视为万达又一次战略调整。年营业额接近千亿、拥有1300万平方米自持物业的万达集团，正试图从跑马圈地的粗粝模式，朝着一家有明确战略意图的多元化公司转型。

王健林在最近一次谈及公司战略时也明确提出，万达集团未来的四大业务板块是商业地产，文化产业、旅游投资和零售消费。

无论是地产、旅游还是文化，都可在万达的旅游地产上殊途同归。而旅游与文化，也是最容易与万达当前地产业务对接的模式。从南到北，四大旅游项目的纵横布局，相对于万达十几年的历史只是“微调”，却离万达的终极目标更近一步。

“船小好调头”的俗语，对雷厉风行的万达并不适用。“王健林曾说，我只抓大方向，保证战略上正确。”中国商业地产联盟副会长王永平说，他认为万达最大的优点就是前瞻性。而一旦认准目标，万达转型的速度超过所有人想象，这种特质贯穿于万达的创业期。

自2000年确立做商业地产以来，万达有过三次大调整。第一次是2001年成立住宅、商业两个公司；第二次是在2005年，将两公司重新合并，成立商业地产公司。

第三次调整始于2010年7月。调整分为三部分，首先将集团和商业地产总部机构彻底分离，“人、财、事的分离，这是上市必需”；其次是商管和院线机构调整。这同样是为院线上市做准备；再次是项目管理分成南、北二区。在2011年万达集团年会上，王健林说，前两次调整，最终明确了万达以商业地产为业务核心，而第三次调整，“是为万达实现实业、资本两条腿走路，为企业长远发展打下组织基础。”