妙方缓解还贷压力

明年元旦开始将按新的利率还贷，“供房族”的压力将加大不少。是筹钱提前还贷，还是用这些钱去投资生利，这是“供房族”现在必须思考的问题。

随着房价频频攀高，不少都市人事业刚起步就背上了沉重的房贷包袱。由于明年元旦开始将按新的利率还贷，“供房族”的压力将加大不少。是筹钱提前还贷，还是用这些钱去投资生利，这是“供房族”现在必须思考的问题。

提前还贷省息17万元

去年最后一次加息，让房贷(5年期以上)基准利率定格在6.84%，优惠15%后的利率为5.814%；而经过今年的5次加息，房贷利率拉高至7.83%，优惠15%后的利率为6.6555%。这意味着，按年调整的房贷，在明年元旦将一次性上涨近1个百分点。

刘先生去年在北京草桥附近买了一套商品房，贷款50万元，期限20年，去年12月起等额还贷。按当时优惠利率5.814%，每月还款3528.71元，假设期间利率无变化，20年还贷本息合计846890.68元，其中利息346890.68元。假设今年不再加息，明年元旦起，刘先生的月供就将增至3773.78元，一下涨了245.07元。

假设刘先生手头有闲钱，建议其选择提前还贷。假如提前还款10万元，按目前利率计，提前还贷后，还款本金余额约38.52万元。这种情况下，银行理财专家为刘先生设计了3种提前还贷方案：

A、还款额不变，缩短还款期限。每月还款3530.51元，剩余还款期168期(月)，14年左右。等还清贷款，总利息支出约23899.24元。该方式好处是利息明显减少，在新还款计划下，利息将锐减近17万元。

B、减少每月还款额。总还贷期仍为20年，剩余还款期约19年，但由于提前还贷后本金余额已减至38.52万元，调整后每月供款额仅需2981.14元。等还清贷款，刘先生利息总支出约32.56万元。这种方式的好处是每月负担减轻了。

C、既增加每月还款额又缩短期限。该方案最节省利息支出，但专家指出其缺点也同样明显，即还贷压力会随之加大，不适合大部分“工薪供楼族”。专家介绍，对工薪市民来说，“月供不变、缩短还款年限”方案，是相对最划算的选择，因每月还贷压力不会增大，需支付利息却减少很多；而“减少月供、还款期不变”方式则减轻了月供负担，但节省利息的程度最低。

选产品缓加息压力

如果缺少宽裕资金用来提前还贷，也有房贷产品可缓解压力。如某银行推出的“气球贷”产品，可让借款人实贷30年按揭，而本金却只需按5年期房贷利率计息还款。

也就是说，“供房族”可与银行约定以5年为期，将30年的房贷分成6段来还，那么利率将只有现行的5年期基准利率(可打8.5折)执行，这样其月供负担将相对于30年期房贷而言更低、还款总额也更低。

专家算了一笔账，如果去年申请了50万元“气球贷”，分段贷款期限5年，与银行约定按30年月供计算期限。月供为2841元，月利率4.59%，第5年末贷款余额463068元；而按30年期普通贷款计，月供2938元，月利率4.845%，第5年末贷款余额464875元。相比之下，“气球贷”比普通房贷要节省更多利息。

另外，现在多数银行都提供房贷“双周供”，从每月还款一次改为两周还款一次，每次还款额为原月供一半。可大大减少利息负担并有效缩短还款期限。如一笔去年50万元30年按揭贷款，假设按6.12%计息，“双周供”可比月等额还款节省利息115186元，比例达19.42%；缩短还款期64个月，即30年的月供还款年限将缩至24年8个月。银行理财专家指出，“气球贷”、“双周供”等还款方式，适合于收入较稳定且均衡的贷款者。

还有一些产品提供了自主安排还贷方式的机会。对很多年轻“供楼族”来说，选择上述产品，可在贷款初期(一年左右)只还利息不还本金，度过资金紧张期后，再采用等额还贷方式还本付息。

3+1投保转嫁风险

对于负债家庭，运用“风险转嫁”策略，借助于保险产品的稳定、保障功能，也可平衡家庭的财务风险。“负翁一族”面临的最大财务风险就是房贷债务风险，所以购买保险产品应该确保房贷的主要供款人的平安无事。寿险、重疾险、意外险，构成了“负翁”保障的“铁三角”。此外，正在办理房贷手续的“准负翁”还可考虑房贷险。

央行频频加息让身背50万元房贷的伍先生感到十分不安，虽然作为一名外企的部门主管，伍先生的月收入过万元，月供负担也不太重，但随着孩子的出生，家庭责任的加重，他常常有这样一种担心：为了照顾孩子，妻子做起了专职太太，万一自己发生什么大病或意外，家庭的经济状况就会陷入困境。

眼下房价节节上涨，不少都市“负翁”都有着伍先生这样的困惑。理财专家认为，这些房贷“负翁”大多工作稳定，且处于事业的上升期，未来收入看涨，虽然眼下每月数千元的房贷负担不重，但都是建立在“平安无事”的基础上，一旦发生人身意外，这类家庭的财务风险就会暴露。

对于负债家庭，要善于运用“风险转嫁”策略，最好是借助于保险产品的稳定、保障功能，平衡家庭的财务风险。对“负翁一族”来说，目前所面临的最大财务风险就是房贷的债务风险。所以购买保险产品应该确保房贷的主要供款人的平安无事，因此，寿险、意外险、重大疾病险，构成了“负翁”保障的“铁三角”。

寿险保额应与房贷匹配

对房贷“负翁”来说，应首先考虑寿险，做好房贷主要还款人的身故和生存保障，这样，一旦还款人发生身故或残疾，能够得到保险公司的赔偿，房贷不至于断供。目前市场上的寿险主要有两种：一种是返还型寿险，一种是纯消费型的定期寿险，前者可以返本，但保费高；后者保费便宜，但保费不返还。由于房贷占了生活中的很大一笔支出，对于房贷一族来说，低保费、高保障的定期寿险是个较为实际的选择。

对于夫妻双方共同承担贷款的家庭，最好双方都选择投保寿险，两人的寿险保额应不低于二人剩余的房贷额度，保障期限一般应与还款期限相匹配，至少为10年。

由于伍先生的房贷额度为50万元，房贷期限为20年，且伍先生是惟一供款人，考虑到贷款额度将逐年下降，伍先生寿险保额应在30-50万元之间，保险期最好在10年以上。对于夫妻双方共为贷款人的家庭，如果夫妻双方对家庭的经济贡献也相同，双方应各自投保25万元的寿险(即房贷的50%)。假设伍先生和妻子的收入比例为3：2，那么，伍先生的保障可提高至30万元，伍太太则降至20万元，总之，要保障家庭经济支柱不发生风险，不影响正常还贷。

大病健康保障应达20万

在房贷“负翁”们的保险规划中，重大疾病险等健康保障也是必不可少。平安人寿广东省分公司越秀支公司总监林少谦认为，重疾险保额最好与当地的医疗水平挂钩，目前，广州地区的重大疾病的医疗费用平均在20-30万元，因此，重疾保障最好能达到这一额度。

目前，由于市场尚未有真正的消费型重疾险推出，投保和寿险捆绑在一起的重疾险保费支出又比较高，因此，伍先生夫妻不妨考虑缴费灵活的万能险，在前一两年缴足保费后，只要账户中的资金够抵缴保费，在经济紧张的情况下，可以缓缴或不缴保费，保单利益不受影响。

如投保平安人寿的智富人生终身寿险，并附加提前给付重大疾病保险，即可覆盖寿险保障和重大疾病保障，年缴保费5000元，即可拥有30万元的寿险保障和30万元的重疾保障，其中首年寿险保障成本为288元，重疾保障成本为507元。在连续投保3年后，保单价值达到了12550元，如果经济紧张，只要保单价值足以支付保障成本，在以后各年可以选择缓交保费，保障依然有效。